借名購房當心偷雞不成蝕把米
購房,偷雞
隨著二套房房貸政策的不斷收緊，購購二套房不僅貸款難，而且貸款利率也比過去高出許多，于是出現(xiàn)了借他人之名購房的現(xiàn)象，其目的就是想逃避二套房較高的頭付款和貸款利率，豈不知這里面存在很多隱患，輕則引起經(jīng)濟糾紛，重則偷雞不成蝕把米。
案例回顧
為省錢借名購房沒想到雞飛蛋打
2004年，王京購購了一套80余平方米的兩房，2009年他想再購一套120平方米的三房改善居住。此時關于二套房貸款政策調整的消息不斷發(fā)出。王京盤算了一下，新政前后，這套房子僅20年的貸款利息就相差10萬左右。為了規(guī)避這一費用，方便貸款，他決定借從未購房的親戚李麗的名字購房，這樣就可以享受頭套房貸款政策了。
2009年8月，王京借李麗的名義與西安城南某樓盤開發(fā)商簽訂了《西安市房地產(chǎn)購賣（預售）合同》，購購了一套面積120平方米，總價約為60余萬元的房子。簽約當天，王京以李麗的名義支付了總價三成的頭付款180248元，剩余七成房款辦理了銀行按揭。開發(fā)商給王京出具了收款收據(jù)，收據(jù)上注明今收到李麗購房頭付款180248元。
沒想到，9個月后，王京到銀行還款，銀行工作人員告訴他，該房產(chǎn)已經(jīng)過戶到譚某的名下，剩余房款譚某已經(jīng)給銀行還完了。王京大吃一驚，質詢李麗，李麗支支吾吾，言辭閃爍，不肯說出實情。詢問開發(fā)商，開發(fā)商證實確有其事。王京找到法院，這才弄清事情的原委。原來李麗在這之前，欠別人一筆債務久拖未還，對方隨將李麗起訴到法院，法院判決后李麗一直以沒錢為由沒有償還。經(jīng)對方申請，法院開始強制執(zhí)行，也就在這時，法院查到李麗名下有一處房產(chǎn)，便予以查封、拍賣，后該房產(chǎn)已經(jīng)被譚某競購。
王京后悔不迭，不僅房子沒了，還欠了銀行貸款。他懇請律師幫助，要回自己的房子。
律師分析
借名購房實際購房人產(chǎn)權難保護
記者采訪了琴劍律師事務所的張本歡律師。張本歡說，王京借李麗名義簽訂購房合同，是司法實踐中通常所言的借名購房行為，即自己出資，但以他人名義購購房產(chǎn)的行為。很多購房人希望通過借名購房的方式省錢，但往往造成偷雞不成蝕把米的后果。
張本歡律師表示，房地產(chǎn)作為一種不動產(chǎn)，根據(jù)我國的《物權法》規(guī)定是以登記的公示、公信方式作為取得所有權的，如果房屋產(chǎn)權沒有登記在實際產(chǎn)權人的名下，則不能對抗善意的第三人，產(chǎn)權就不能得到充分的保護，這就以后留下很多不可預測的隱患。
在本案中，實際購房人王京所購購的房子在李麗名下，李麗因債務纏身，導致王京借名購的這套房反被譚某競購。作為善意第三人的譚某競購這套房子應當享有的權益應受到法律保護。這也就意味著王京將無權從善意第三人譚某處取回房產(chǎn)產(chǎn)權，只能要求李麗賠償損失。
較后張本歡律師提醒各位讀者：借用他人的名義購房，不僅是一種違規(guī)行為，而且在日后變更登記的過程中也會產(chǎn)生相應的費用，購房人還是要實事求是、妥善處理，否則會弄巧成拙，給自己帶來不必要的麻煩，甚至偷雞不成蝕把米。
律師提醒
借名購房隱患多風險大
陜西永嘉信律師事務所李樹俠律師提醒讀者，借名購房行為在生活中并不少見，名義購房人與開發(fā)商所簽訂合同的效力，也因為房屋屬性的不同而不同。
李樹俠表示，如果借名購的是限價房或經(jīng)濟適用房，在履行過程中，發(fā)生糾紛，可能被認定為無效。原因在于限價房或經(jīng)濟適用房為國家政策性房屋，購房人須滿足一定的條件，實際購房人以名義購房人名義購房，規(guī)避國家法律政策，有害社會公共利益。
但如果借名購房購的是一般的商品房，則只要實際購房人不是法律法規(guī)禁止購購商品房的主體，這類合同就是有效的。但合同有效，并不能對抗善意第三人，對外公示的物權即房屋所有權人是屬于名義購房人的。
借名購房，除上述合同效力風險外，還存在其它風險，包括：名義購房人惡意處置房產(chǎn)；如果名義購房人對他人有債務不能清償，則這套房產(chǎn)有可能被查封甚至進而被拍賣；實際購房人不按時還貸，致使名義購房人承擔信用記錄污點，其后辦理信用證等必然受到影響；名義購房人購購此套房，自己再實際購房，必然會被認定為購二套房，就不能再享受頭套房的頭付款比例；如果實際購房人不能及時向銀行供款，將抵押房產(chǎn)拍賣后所得款項不足以償還銀行貸款的話，名義購房人將可能受到追討等。
同時，實際購房人如果要將房產(chǎn)過戶的自己名下，則一般就會被認定為房屋購賣行為，就需要交納房產(chǎn)交易的稅費，比如契稅、所得稅、印花稅等，此些費用也是一筆大的開支。所以，借名購房確須慎重考慮。
借名購房房子、房款可能雙損失
陜西琴劍律師事務所的張本歡律師在采訪中特別提醒讀者，借名購房中實際購房人的法律權益很難得到保護。如果名義購房人出現(xiàn)惡意處置房產(chǎn)等行為，實際購房者很難在此種情況下保住房產(chǎn)。如果實際購房人不能證明自己就是實際付款人，返還購房款也會成為問題。因此，有借名購房意圖的購房者，應看清這其中的利害關系，不要做違反法律規(guī)定的事情，否則可能會因小失大，房子和房款雙雙損失。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！