房屋的所有權(quán)和使用權(quán)

　　房屋的所有權(quán)和使用權(quán)是在房屋交易中經(jīng)常見到的兩種權(quán)利狀態(tài)。同一房屋，在交易中交易的可能是所有權(quán)，也可能是使用權(quán)，也可能是他項權(quán)利，如典權(quán)、抵押權(quán)、租賃權(quán)等。

　　1、房屋的所有權(quán) 房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利。 取得房屋所有權(quán)的方式有很多，現(xiàn)歸納如下：

　?。?）依法新建的房屋；

　?。?）添附的房屋，如翻建、擴建、加層等；

　?。?）通過購賣、與、互換等民事法律行為取得所有權(quán)的房屋；

　?。?）繼承或受遺的房屋。

　　前兩種方式稱為公民房屋所有權(quán)原始取得方式，即直接根據(jù)法律的規(guī)定取得的所有權(quán)；后兩種方式稱為公民房屋所有權(quán)繼受取得，即公民通過某種民事法律行為從原所有人那里取得房屋所有權(quán)。

　　2、房屋的使用權(quán) 房屋的使用權(quán)是指對房屋擁有的享用權(quán)。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權(quán)。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、與、繼承等，它包含在房屋的所有權(quán)之中。

　　3、房屋的他項權(quán)利 房屋的他項權(quán)利是指由房屋的所有權(quán)衍生出來的典權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、繼承權(quán)等權(quán)利。

　?。?）典權(quán) 所謂典權(quán)是指房屋所有權(quán)擁有者有將其房屋典當給他人以獲得利益的權(quán)利。房屋典當是指承典人用價款從房屋所有人手中取得使用房屋的權(quán)利的行為。承典人與出典人（房屋所有人）要訂典契，約定回贖期限（即存續(xù)期），一般期限是3年到10年不等。到期由出典人還清典價，贖回房屋。典價無利息，房屋無租金。典契中一般規(guī)定，到期不贖的，由承典人改典為購，也可經(jīng)雙方協(xié)商，續(xù)期再典。承典人除占有房屋供自己使用外，在典權(quán)存續(xù)期內(nèi)，還可以將房屋轉(zhuǎn)典，或出租給他人，并且可以典權(quán)作為抵押權(quán)的標的物。

　?。?）抵押權(quán) 抵押權(quán)劉指房屋所有權(quán)認有將其房屋抵押給他人的權(quán)利。房屋抵押是指抵押人以其合法的房屋以不轉(zhuǎn)移占有的方式提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，抵押權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房屋拍賣所得的價款優(yōu)先受償。

　?。?）租賃權(quán) 租賃權(quán)是指房屋所有權(quán)人有將其房屋租賃給他人的權(quán)利。房屋租賃，是指房屋的所有人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金的行為。承租人取得房屋使用權(quán)后，未經(jīng)出租人同意不得隨便處置所承租的房屋，除非租賃合同另有規(guī)定，否則就是違法行為。 房屋的他項權(quán)利種類很多，這里只介紹以上三種，也是較常見的三種。

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