2000年2月，回收公司以一處劃撥用地與肖某合作建房，雙方簽訂了《回收公司門面、住宅大樓修建合同》。合同約定，該土地使用權(quán)及住宅大樓層的所有權(quán)屬于回收公司，二層及二層以上房屋所有權(quán)屬于肖某，回收公司不負(fù)擔(dān)修建住宅大樓的資金。回收公司和肖某未到土地行政主管部門辦理相關(guān)審批手續(xù)，便建成建筑用地面積達(dá) 740平方米的五層樓房。 肖某與各合作戶簽訂了協(xié)議，將集資房屋進(jìn)行了分配。

2001年4月，武岡市國土資源局就肖某與回收公司非法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為作出處罰決定，沒收肖某和回收公司違法所得9萬元，責(zé)令其停止違法行為，補(bǔ)辦國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，補(bǔ)交土地出讓金18萬元；肖某對該行政處罰決定不服，向武岡市人民法院提起行政訴訟。

2001年7月，法院維持了該行政處罰決定。在執(zhí)行過程中，肖某不服，又提出申訴，2004年，法院另行組成合議庭進(jìn)行再審。再審判決認(rèn)為，肖某和回收公司簽訂的合同有效。但合同中，肖某和回收公司沒有明確約定土地使用權(quán)出讓金的承擔(dān)。回收公司以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，且該地類型屬劃撥用地。肖某及回收公司雖然在合作建房合同中沒有約定對土地出讓金的承擔(dān)，但雙方實(shí)際上對房屋基地都擁有使用權(quán)，雙方均是國有土地使用權(quán)的受讓方，均應(yīng)承擔(dān)土地使用權(quán)出讓金。國土局應(yīng)明確劃分肖某及回收公司各自所承擔(dān)出讓金的具體數(shù)額。由于國土局行政處罰決定在認(rèn)定肖某及回收公司違法事實(shí)及承擔(dān)的法律責(zé)任方面劃分不清，給該案的實(shí)際履行造成困難，法院撤銷了原審判決和原處罰決定，責(zé)令國土局重新作出處罰決定。按照法院判決，國土局依法作出了份行政處罰決定，沒收肖某違法所得人民幣41萬元。

2007年6月，經(jīng)邵陽市人民檢察院抗訴，邵陽市中級人民法院指令武岡市人民法院另行組成合議庭對本案進(jìn)行再審。

在再審過程中，肖某提出， 2007年，回收公司通過公開拍賣的方式將層轉(zhuǎn)讓給鄧某等13人，簽訂了轉(zhuǎn)讓合同，因此，自己并不是該房屋的土地使用權(quán)受讓人。

法院認(rèn)為，2006年，回收公司取得了該樓房643平方米的劃撥用地使用權(quán)，土地使用證明確記載了土地使用類型是共有劃撥用地，層分?jǐn)偯娣e為128平方米。2007年回收公司與鄧某等13人簽訂的轉(zhuǎn)讓合同雖未注明該土地使用權(quán)是共有權(quán)，但回收公司的轉(zhuǎn)讓行為是建立在擁有2006年土地使用證之上的。肖某據(jù)此認(rèn)為自己不是合建房屋土地使用權(quán)共有權(quán)人的主張不能成立。原生效判決并無不妥。

分析

對于法院的判決，有兩種不同意見。

一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院認(rèn)定的事實(shí)不清，適用法律有誤：回收公司未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，只是轉(zhuǎn)讓了部分房屋所有權(quán)。

其一，雖然《房地產(chǎn)管理法》和其他法規(guī)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓，但據(jù)此推斷該案是土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓系對法規(guī)的片面理解。法規(guī)對土地使用權(quán)和其他地上建筑物、附著物分開轉(zhuǎn)讓也作了相應(yīng)規(guī)定。

國務(wù)院55號令《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》十四條款規(guī)定，土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物，其他附著物作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的除外。十五條款規(guī)定，土地使用權(quán)和地上建筑物，其他附著物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)經(jīng)市、縣級人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過戶手續(xù)。1995年《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定〉的決定》中規(guī)定，以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，屬于同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的，或者根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，但應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中土地收益上繳國家或者作其他處理。較高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》十三條規(guī)定，合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬，約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對房屋管理使用等情況確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。

根據(jù)以上法規(guī)和解釋，土地使用權(quán)與地上建筑物、附著物是可以分開轉(zhuǎn)讓，而不是不可以分割的。該案中，肖某與回收公司簽訂的合建合同約定了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)適用：“合建合同對房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬”的司法解釋。因此，回收公司在此次合建修房中并未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而是轉(zhuǎn)讓了該土地上所建房屋的部分房屋所有權(quán)。

其二，既然劃撥用地使用權(quán)沒有轉(zhuǎn)讓，自然也就無須繳納土地使用權(quán)出讓金。但是土地使用者回收公司在轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)時(shí)，違反了報(bào)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)和繳納土地收益的相關(guān)規(guī)定，因此，應(yīng)對回收公司予以處罰。

另一種觀點(diǎn)認(rèn)為，法院判決并無錯(cuò)誤，肖某認(rèn)為自己不是合建房屋土地使用權(quán)共有權(quán)人的主張不能成立。筆者即持這種觀點(diǎn)。

頭先，該案中肖某所擁有的房屋不是回收公司直接轉(zhuǎn)讓的，而是通過合作開發(fā)、按合同約定分成而取得的。認(rèn)為回收公司未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，只轉(zhuǎn)讓了部分房屋所有權(quán)的觀點(diǎn)與客觀事實(shí)不符。

較高人民法院《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》開篇明確規(guī)定，1995年1月1日房地產(chǎn)管理法施行后發(fā)生的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照房地產(chǎn)管理法的規(guī)定處理。肖某的違法行為發(fā)生在2000年，因此該文件的有關(guān)規(guī)定對本案不適用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第三十六條，《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》十三條、十四條，《建設(shè)部關(guān)于修改〈城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定〉的決定》第三條，均明文規(guī)定了一方提供土地使用權(quán)、另一方提供資金合作開發(fā)房屋分成的情形屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為。

其次，那種認(rèn)為回收公司和肖某合建的房屋是動產(chǎn)，可以分割轉(zhuǎn)讓的觀點(diǎn)也不正確。

《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》十四條司法釋義：所謂作為動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指在實(shí)踐中發(fā)生的一些特殊情況，例如將房屋拆毀而將其材料轉(zhuǎn)移，或?qū)⒎课莸恼w移動而離開原來的位置。十五條所說的“分割轉(zhuǎn)讓”，也不是指單獨(dú)的土地使用權(quán)或單獨(dú)的地上建筑物、其他附著物所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，而是指作為同一權(quán)利客體的土地的一部分及該部分土地的地上建筑物、其他附著物的單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。由此可見，回收公司和肖某合建的房屋不是動產(chǎn)，房地不能分割，不能只辦理房屋過戶登記。另外，從現(xiàn)實(shí)看，肖某修建的房屋也一直作為不動產(chǎn)依附在回收公司的土地上。

由此可見，回收公司和肖某一方提供土地使用權(quán)，一方提供資金合作開發(fā)房地產(chǎn)，屬房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為。雙方應(yīng)依據(jù)相關(guān)的規(guī)定，在進(jìn)行合作開發(fā)建設(shè)前到土地行政主管部門辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，繳納土地使用權(quán)出讓金。

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