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關(guān)注《物權(quán)法》:車庫歸屬可約定是否與虎謀皮

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 555 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

專家建議小區(qū)共有部分先界定再約定

“對于《物權(quán)法》,大家爭議較多、反映較強烈的就是共有部分的會所、車庫、車位等的歸屬?!北本┈F(xiàn)代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區(qū)舉辦的《物權(quán)法》建筑物區(qū)分所有權(quán)研討會上說,對于小區(qū)的附屬設(shè)施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有,法律上并沒有明確規(guī)定。

很多業(yè)主反映,建筑物區(qū)分所有權(quán)問題一直困擾著他們,業(yè)主和開發(fā)商究竟怎么來分,成為引發(fā)小區(qū)糾紛的主要原因。《物權(quán)法》草案第76條規(guī)定:“建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地、道路以及物業(yè)管理用房,屬于業(yè)主共有,但屬于市政建設(shè)的除外。會所、車庫的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,除建設(shè)單位等能夠證明其享有所有權(quán)外,屬于業(yè)主共有?!?

對此,廣西大學(xué)法學(xué)院教授孟勤國認為,建筑物區(qū)分所有權(quán)的問題主要發(fā)生在共有部分上,但關(guān)于共有,只能由立法作出明確規(guī)定,在操作層面上,約定并不現(xiàn)實。

“《物權(quán)法》草案關(guān)于車位、車庫的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定,至少在目前條件下,在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的,無異于與虎謀皮,甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段?!鼻叭珖舜蟪N瘯üの?jīng)濟法室主任魏耀榮如是表示。

“購房人和開發(fā)商之間的信息不對稱、地位不平等,導(dǎo)致二者不可能有平等約定的基礎(chǔ)?!泵锨趪e例說,開發(fā)商可以利用強勢地位,迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外,業(yè)主和業(yè)主之間素質(zhì)不同,利益訴求也不同,所以這個利益關(guān)系之間是無法通過約定來解決的。

對此,有專家提出不同看法,如果將共有部分硬性規(guī)定為全體業(yè)主所有,開發(fā)商為節(jié)約成本,很可能放棄建造會所之類的設(shè)施。因為即使會所的成本由業(yè)主承擔,也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權(quán)法》立法委員會設(shè)計條款時具體考量過的。

對此,孟勤國解釋說,為防止開發(fā)商失去建造小區(qū)各種設(shè)施的動力,他并不贊成小區(qū)內(nèi)所有的東西都是業(yè)主共有,“可以根據(jù)小區(qū)的不同檔次、需求,對一些大的方面明確規(guī)定由開發(fā)商投資經(jīng)營,產(chǎn)權(quán)歸開發(fā)商,其他則規(guī)定給業(yè)主。”孟勤國舉例說,高端小區(qū)建會所,開發(fā)商按規(guī)定可以獲得產(chǎn)權(quán),而停車場、公共道路等應(yīng)歸業(yè)主共有。

有人主張,共有部分應(yīng)該考慮成本,例如車庫,如果業(yè)主已經(jīng)分攤了其成本,在支付的房價里已包含,那么車庫就應(yīng)該歸業(yè)主共有,而如果該成本沒有攤?cè)敕績r里,就應(yīng)該歸開發(fā)商所有。

“如果按照成本來決定車庫所有權(quán)的歸屬,這將對業(yè)主非常不利?!敝袊嗣翊髮W(xué)法學(xué)院民法高圣平博士說,現(xiàn)在商品房的價格已不是完全取決于成本,房地產(chǎn)是暴利的行業(yè),成本在這中間究竟占多少無法肯定,而且《物權(quán)法》很多規(guī)范都是強制性規(guī)范,在考慮物權(quán)共有部分應(yīng)約定或是法定時,也應(yīng)依照這個思路,法定由業(yè)主共有。

“很多人對小區(qū)配套設(shè)施的性質(zhì)不清楚,對于公共配套設(shè)施,業(yè)主可以而且也應(yīng)該主張權(quán)利,而對于商業(yè)配套設(shè)施,業(yè)主就不能主張權(quán)利?!碧聢@小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾女士從土地出讓金的角度,解釋了共有部分該如何界定,她說,開發(fā)商沒有交土地出讓金,建設(shè)費也由業(yè)主繳納的設(shè)施就是公共配套設(shè)施,這是業(yè)主的共有財產(chǎn),而那些開發(fā)商確實交了土地出讓金、拿到土地權(quán)屬證的部分,就是商業(yè)配套設(shè)施,這一部分就不歸業(yè)主所有了。

北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生提出,如果法律對共有邊界的界定不清,一旦業(yè)主與開發(fā)商在共有部分的所有權(quán)歸屬上產(chǎn)生矛盾,業(yè)主到法院立案時,法院要求業(yè)主證明自己的所有權(quán),但業(yè)主或業(yè)委會無法證明誰擁有這一權(quán)利,爭議就無法解決。

“《物權(quán)法》立法頭要的目標應(yīng)對建筑物哪些是共有部分進行明確界定,進行限度的區(qū)分?!泵蠎椛f,一些專家討論時設(shè)定的前提不同。如果是在權(quán)屬不清的情況下去約定,任何一個國家都不會這樣立法。

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