專家建議小區(qū)共有部分先界定再約定

“對于《物權法》，大家爭議較多、反映較強烈的就是共有部分的會所、車庫、車位等的歸屬?！北本┈F代城業(yè)主劉守熙11月11日在北京市和諧社區(qū)舉辦的《物權法》建筑物區(qū)分所有權研討會上說，對于小區(qū)的附屬設施、附屬建筑物是否屬于業(yè)主共有，法律上并沒有明確規(guī)定。

很多業(yè)主反映，建筑物區(qū)分所有權問題一直困擾著他們，業(yè)主和開發(fā)商究竟怎么來分，成為引發(fā)小區(qū)糾紛的主要原因?！段餀喾ā凡莅傅?6條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內的綠地、道路以及物業(yè)管理用房，屬于業(yè)主共有，但屬于市政建設的除外。會所、車庫的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，除建設單位等能夠證明其享有所有權外，屬于業(yè)主共有。”

對此，廣西大學法學院教授孟勤國認為，建筑物區(qū)分所有權的問題主要發(fā)生在共有部分上，但關于共有，只能由立法作出明確規(guī)定，在操作層面上，約定并不現實。

“《物權法》草案關于車位、車庫的歸屬可以由業(yè)主與開發(fā)商約定的規(guī)定，至少在目前條件下，在缺乏有效機制保證的情形下是不可行的，無異于與虎謀皮，甚至可能成為開發(fā)商蒙騙業(yè)主的手段?！鼻叭珖舜蟪Ｎ瘯üの洕ㄊ抑魅挝阂珮s如是表示。

“購房人和開發(fā)商之間的信息不對稱、地位不平等，導致二者不可能有平等約定的基礎?！泵锨趪e例說，開發(fā)商可以利用強勢地位，迫使業(yè)主接受不平等的條款。另外，業(yè)主和業(yè)主之間素質不同，利益訴求也不同，所以這個利益關系之間是無法通過約定來解決的。

對此，有專家提出不同看法，如果將共有部分硬性規(guī)定為全體業(yè)主所有，開發(fā)商為節(jié)約成本，很可能放棄建造會所之類的設施。因為即使會所的成本由業(yè)主承擔，也會把房價提得很高。而這個擔心也是《物權法》立法委員會設計條款時具體考量過的。

對此，孟勤國解釋說，為防止開發(fā)商失去建造小區(qū)各種設施的動力，他并不贊成小區(qū)內所有的東西都是業(yè)主共有，“可以根據小區(qū)的不同檔次、需求，對一些大的方面明確規(guī)定由開發(fā)商投資經營，產權歸開發(fā)商，其他則規(guī)定給業(yè)主?！泵锨趪e例說，高端小區(qū)建會所，開發(fā)商按規(guī)定可以獲得產權，而停車場、公共道路等應歸業(yè)主共有。

有人主張，共有部分應該考慮成本，例如車庫，如果業(yè)主已經分攤了其成本，在支付的房價里已包含，那么車庫就應該歸業(yè)主共有，而如果該成本沒有攤入房價里，就應該歸開發(fā)商所有。

“如果按照成本來決定車庫所有權的歸屬，這將對業(yè)主非常不利?！敝袊嗣翊髮W法學院民法高圣平博士說，現在商品房的價格已不是完全取決于成本，房地產是暴利的行業(yè)，成本在這中間究竟占多少無法肯定，而且《物權法》很多規(guī)范都是強制性規(guī)范，在考慮物權共有部分應約定或是法定時，也應依照這個思路，法定由業(yè)主共有。

“很多人對小區(qū)配套設施的性質不清楚，對于公共配套設施，業(yè)主可以而且也應該主張權利，而對于商業(yè)配套設施，業(yè)主就不能主張權利?！碧聢@小區(qū)業(yè)委會主任王嘉吾女士從土地出讓金的角度，解釋了共有部分該如何界定，她說，開發(fā)商沒有交土地出讓金，建設費也由業(yè)主繳納的設施就是公共配套設施，這是業(yè)主的共有財產，而那些開發(fā)商確實交了土地出讓金、拿到土地權屬證的部分，就是商業(yè)配套設施，這一部分就不歸業(yè)主所有了。

北京市律師協(xié)會物業(yè)管理專業(yè)委員會副主任孟憲生提出，如果法律對共有邊界的界定不清，一旦業(yè)主與開發(fā)商在共有部分的所有權歸屬上產生矛盾，業(yè)主到法院立案時，法院要求業(yè)主證明自己的所有權，但業(yè)主或業(yè)委會無法證明誰擁有這一權利，爭議就無法解決。

“《物權法》立法頭要的目標應對建筑物哪些是共有部分進行明確界定，進行限度的區(qū)分。”孟憲生說，一些專家討論時設定的前提不同。如果是在權屬不清的情況下去約定，任何一個國家都不會這樣立法。

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