根據(jù)上海市房地局官方公開資料初步統(tǒng)計(jì)，2008年上半年，通過公開招拍掛渠道上海共出讓土地821.8334萬平方米，土地出讓收入共576082萬元。而過去5年，上海每年公開招拍掛出讓的土地收入平均接近300億元。

“在土地公開出讓比例進(jìn)一步提高的今年，上半年上海土地出讓收入僅僅完成過往5年平均值的約1/5，下半年的壓力可想而知?！庇胁辉竿嘎缎彰臉I(yè)內(nèi)人士坦言。

雪上加霜。近兩年上海土地出讓的標(biāo)志性區(qū)域——長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)，頭幅推出的住宅地塊7C北塊熱地，近日慘遭無人報(bào)名競(jìng)購而流標(biāo)。

上海市社科院曾發(fā)布專題報(bào)告稱，上海市的財(cái)政收入中，有25%來自房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)，包括土地出讓收益、房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和所得稅等。近5年，上海房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的稅金(營(yíng)業(yè)稅及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅等)相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的15%。如加上各種規(guī)費(fèi)等，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅、費(fèi)和土地出讓金相當(dāng)于同期上海地方財(cái)政收入的35%左右。

流標(biāo)打亂供地計(jì)劃

9月10日，長(zhǎng)風(fēng)地產(chǎn)有限公司董事長(zhǎng)嵇啟春在電話中向本報(bào)記者坦言，包括7C北塊在內(nèi)，長(zhǎng)風(fēng)今年原計(jì)劃共推出3幅宅地，但現(xiàn)在看來，需要調(diào)整出讓計(jì)劃。

長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)土地出讓是先商務(wù)后住宅。據(jù)了解，根據(jù)長(zhǎng)風(fēng)地區(qū)土地出讓方的原計(jì)劃，今年將推出3幅商務(wù)3幅住宅共6幅土地，總體上商務(wù)地塊先于住宅地塊。此前，3幅商務(wù)地塊已經(jīng)順利入市，而此次的7C地塊則是3幅宅地中的幅，接下來，還有2幅宅地推出。

嵇啟春說，今年的3幅商務(wù)用地是整個(gè)生態(tài)商務(wù)區(qū)的較后幾塊該類用地，而今年計(jì)劃推出的3幅宅地則是批住宅用地，整個(gè)商務(wù)區(qū)共有10幅宅地計(jì)劃供應(yīng)?！皬慕衲甑男蝿?shì)看，住宅地塊是錯(cuò)過了入市的較佳時(shí)機(jī)。”嵇啟春透露些許無奈，“現(xiàn)在看來，可能需要調(diào)整剛剛開始的宅地供應(yīng)計(jì)劃。”

長(zhǎng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)的推地遭遇只是今年上海土地市場(chǎng)低迷的縮影。

上海一些區(qū)縣政府已開始微調(diào)土地出讓策略，尤其是宅地出讓價(jià)格。位于寶山顧村的一幅宅地前不久出讓，土地樓板價(jià)約3250元/平方米，而地段相仿的寶山羅店新鎮(zhèn)A2-2地塊此前成交樓板價(jià)格為4256元/平方米，目前此類區(qū)域商品住宅成交均價(jià)在萬元上下。

住房保障成敗系于土地財(cái)政？

土地收益對(duì)整體財(cái)政收入的重要性不言而喻。某種程度上，市場(chǎng)不理想，反而更加刺激出讓方轉(zhuǎn)變思路，加大推地力度。

9月11日，上海老牌經(jīng)濟(jì)園區(qū)——虹橋臨空經(jīng)濟(jì)園區(qū)多年沉寂后再次啟動(dòng)新一輪土地出讓，正式公開推介3幅園區(qū)土地。據(jù)了解，該園區(qū)規(guī)劃總面積為5.14平方公里，位于長(zhǎng)寧區(qū)西北部，瀕臨蘇州河，毗鄰虹橋國(guó)際機(jī)場(chǎng)，是上海市長(zhǎng)寧區(qū)實(shí)施21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略的三大經(jīng)濟(jì)組團(tuán)之一。

對(duì)于這個(gè)關(guān)系長(zhǎng)寧區(qū)整體區(qū)域發(fā)展和財(cái)政收入的重要園區(qū)，政府主導(dǎo)方選擇在此時(shí)推地入市，頗為業(yè)內(nèi)關(guān)注。

根據(jù)上海市官方公布的自2003年開始的國(guó)有土地使用權(quán)公開出讓資料，上海每年僅這部分公開出讓的土地收入就相當(dāng)巨大，每年少則上百億，多則超過500億元。

據(jù)記者初步統(tǒng)計(jì)，2003年-2008年上半年，上海市公開出讓各類土地總面積和出讓金總額分別為：2003年1632.13萬平方米，共2230144萬元；2004年500.30萬平方米，共1200883萬元；2005年707.45萬平方米，共2582048萬元；2006年713.08萬平方米，共2522694萬元；2007年2022.83萬平方米，共6080862萬元；2008年至今821.8334萬平方米，共576082萬元。

據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于主要年份財(cái)政收支數(shù)據(jù)，2000年、2004年、2005年，上海全市的財(cái)政收入分別為282.15億元、709.05億元、880.58億元?？梢园l(fā)現(xiàn)，僅公開出讓的土地收入，在地方財(cái)政中扮演了重要角色。

值得注意的是，根據(jù)《上海市解決城市低收入家庭住房困難發(fā)展規(guī)劃(2008－2012年)》，上海市未來5年要建設(shè)2000萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，到2012年，累計(jì)享受經(jīng)濟(jì)適用住房政策的家庭達(dá)到30萬戶。土地收益是保證保障性住房建設(shè)的重要資金來源。但市場(chǎng)低迷，承擔(dān)巨大“財(cái)政任務(wù)”的土地出讓已經(jīng)面臨巨大挑戰(zhàn)。

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