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從天價(jià)搶地到冷清流拍隔街“ ”命運(yùn)迥異

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 553 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
編者按

這是一個(gè)令人尷尬的市場(chǎng):“面包”賣不出去的同時(shí),過(guò)去因漲價(jià)預(yù)期被瘋搶的“面粉”也沒(méi)人要了。

較近幾個(gè)月來(lái),全國(guó)各地土地“流標(biāo)”、“流拍”的聲音不絕于耳,且大量土地以底價(jià)成交。去年火熱無(wú)比的土地市場(chǎng),仿佛瞬間成為棄兒,盡管廉價(jià)也乏人問(wèn)津。顯然,對(duì)一些資金鏈緊繃的開(kāi)發(fā)商而言,“占有土地資源”已顯次要,怎樣“消化”這些資源則越來(lái)越急迫。

本期專題,我們特別選取了北京、南京、廣州的三個(gè)土地樣本,這些地塊在當(dāng)?shù)亍奥暶@赫”,但卻命運(yùn)多舛,或流標(biāo),或被退地。從它們身上,可以折射出目前土地市場(chǎng)面臨的的困境。

廣渠路15號(hào)地至今仍“孤零零”地等待購(gòu)主。

在復(fù)地Peking House、后現(xiàn)代城、美羅城三面建筑的包圍下,一大片雜草樹(shù)木叢生的空地突兀地出現(xiàn)在北京CBD繁華區(qū)域。隔著“政府儲(chǔ)備用地”字樣的白色磚墻,一匹馬駒正在悠閑地吃草。工作人員向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》證實(shí),這里就是今年1月中旬流拍的廣渠路15號(hào)“地王”。

從廣渠路15號(hào)往西走大約15時(shí)辰,一片棕色外立面的樓群拔地而起,現(xiàn)場(chǎng)工人在烈日下忙碌施工。據(jù)說(shuō)是在趕工期。這里則是經(jīng)過(guò)60多家開(kāi)發(fā)商激烈角逐,較終超出底價(jià)近50% “低價(jià)成交”的36號(hào)“地王”。

拍賣時(shí)間相差1年多,距離相隔1條街,兩塊“地王”由于不同境遇,上演了完全不同的悲喜劇。

“地王”命運(yùn)迥異

迄今為止,很多開(kāi)發(fā)商仍能清晰地回憶起2006年11月,規(guī)劃建筑面積46萬(wàn)平方米的36號(hào)“地王”爭(zhēng)奪戰(zhàn)的熱鬧景象:為了購(gòu)36號(hào)地,潘石屹據(jù)說(shuō)把售房款捂在手里已經(jīng)一年有余。任志強(qiáng)也說(shuō)那段時(shí)間沒(méi)敢購(gòu)地,是為把資金留給廣渠路36號(hào)地。

華遠(yuǎn)、SOHO與富力早早開(kāi)始在為廣渠路36號(hào)地估價(jià),任志強(qiáng)說(shuō)可能拍到60億元,并且說(shuō)如果是40億元的話華遠(yuǎn)就鐵了心要,潘石屹與李思廉說(shuō)值40億元。

購(gòu)購(gòu)標(biāo)書的共60多家知名房地產(chǎn)公司,雖然中間經(jīng)歷了廣渠路36號(hào)地被一分為二的曲折,但依然毫無(wú)退意,較終13家實(shí)力企業(yè)參與招標(biāo),底價(jià)為17億元。

華潤(rùn)出價(jià)30.5億元,上海世茂30.1億元,北京金融街控股29.8億元,合生28.68億元……但較終勝出的則是出價(jià)26億元、有國(guó)企背景的北京城開(kāi)與北京城建聯(lián)合體。較終的樓面地價(jià)定格為5849元/平方米。

即便如此,當(dāng)時(shí)眾多業(yè)內(nèi)人士依然認(rèn)為,這塊地的價(jià)格被低估了,這其中包括中原地產(chǎn)華北地區(qū)總經(jīng)理李文杰。李文杰曾公開(kāi)表示:廣渠路36號(hào)地沒(méi)有必要在當(dāng)前的市場(chǎng)條件下匆忙上市,應(yīng)該等等,在市場(chǎng)條件寬松的時(shí)候,以拍賣的方式上市才能真正體現(xiàn)這塊土地價(jià)值。

但時(shí)隔一年多時(shí)間之后,36號(hào)地的“鄰居”,廣渠路15號(hào)地運(yùn)氣則差了許多。

15號(hào)地規(guī)劃建筑面積近42萬(wàn)平方米,原屬北京化工廠。2003年北京化工廠就已經(jīng)搬走。2004年4月,該地塊曾在258輪競(jìng)價(jià)后,被頭都城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司以18.2億元購(gòu)得。但因未按時(shí)交齊土地出讓金,2005年又被市土地整理儲(chǔ)備收回。

據(jù)媒體報(bào)道,早在2006年國(guó)慶前后,也就是“36號(hào)地”成交前的一個(gè)多月,北京市國(guó)土資源局便推出18塊入圍限價(jià)位、限面積商品房備選地塊,而42萬(wàn)平方米的地王廣渠路15號(hào)也頭次進(jìn)入人們的視野,并被認(rèn)為將是批入市的兩限房用地。2007年年末,15號(hào)地終于入市,卻由“限價(jià)房用地”變身“商品房用地”。

同樣位于四環(huán)內(nèi)炙手可熱的北京CBD區(qū)域,同樣是眾地產(chǎn)商垂涎已久的“地王”,相似的面積和容積率,廣渠路15號(hào)地被凱德置地、合生、SOHO中國(guó)、華潤(rùn)置地等眾多地產(chǎn)大鱷早就言明看中,而且該塊地賣出去的標(biāo)書至少也有十幾份。

然而,2008年1月,廣渠路15號(hào)地并沒(méi)有再現(xiàn)眾人預(yù)想的“眾星捧月”的場(chǎng)景。該地塊因參與競(jìng)標(biāo)開(kāi)發(fā)商不足3家而慘遭流拍。

對(duì)于黃金地塊為何無(wú)人響應(yīng),復(fù)地集團(tuán)華北區(qū)營(yíng)銷副總監(jiān)賈安寧告訴《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》,40個(gè)億的地價(jià)對(duì)于目前資金緊張的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是太貴了,估計(jì)能一下拿出來(lái)的還是少數(shù)。

李文杰也曾表示,頭先是今年實(shí)行貨幣從緊政策,開(kāi)發(fā)商從銀行獲取資金難度增加。其次是土地新政的影響,開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的心理預(yù)期仍不明朗。

土地市場(chǎng)遇冷

有資料顯示,較近半年的時(shí)間內(nèi),一線城市已有超過(guò)40宗的土地流標(biāo)。2008年7月10日,北京市國(guó)土局相關(guān)負(fù)責(zé)人在公布2008年的土地供應(yīng)計(jì)劃時(shí)透露,盡管今年時(shí)間已過(guò)半,但北京1720公頃的住宅用地計(jì)劃僅完成了24%,到目前為止全市的商品住宅用地和政策性土地供應(yīng)量均未完成一半的計(jì)劃量。

來(lái)自北京土地整理儲(chǔ)備的數(shù)據(jù)則顯示,今年二季度原定入市和當(dāng)時(shí)正在交易的地塊50宗,目前有37塊土地未按計(jì)劃出讓,導(dǎo)致二季度74%未完成入市計(jì)劃的地塊被順延到三季度出讓。這其中依然包括廣渠路15號(hào)地。北京土地整理儲(chǔ)備至今仍顯示這一地塊順延至第三季度即將入市。

而對(duì)于未來(lái)入市的廣渠路15號(hào)地是受到熱捧還是繼續(xù)冷遇,曾對(duì)這一地塊表示有興趣的合生創(chuàng)展北京地區(qū)公司策劃總監(jiān)劉志龍向本報(bào)記者表示,現(xiàn)在還不好說(shuō),要依公司整體戰(zhàn)略規(guī)劃而定。

北京虎杰投資咨詢有限公司頭席投資分析員張寅告訴記者:“上半年北京、上海、廣州、深圳四地,流標(biāo)量已經(jīng)達(dá)到30%,標(biāo)底成交亦不在少數(shù)。”張寅同時(shí)認(rèn)為,目前由一線城市開(kāi)始的成交量下跌將逐步擴(kuò)散到二線城市。目前對(duì)房地產(chǎn)來(lái)說(shuō)還只是溫和調(diào)整,低迷現(xiàn)狀至少要持續(xù)到今年年底。而未來(lái),房地產(chǎn)企業(yè)也許會(huì)面臨更為嚴(yán)峻的價(jià)格調(diào)整。

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