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13 豪賭房價預(yù)期難降 北京豪宅或?qū)⒖缛?0萬元時代
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 574 次
在業(yè)內(nèi)驚呼“面粉比面包貴”的地王時代,作為較精明的一群人,房地產(chǎn)商肯定不會做虧本的購賣。然而奇怪的是,這群較精明的人當(dāng)中也出現(xiàn)了嚴(yán)重的戰(zhàn)略分歧:比如同為香港企業(yè),在賬上只有百億資金的情況下,新恒基依然愿意花200億元高價在內(nèi)地拿地;而亞洲頭富李嘉誠則堅持控制負(fù)債率,釋放出拋售內(nèi)地持有物業(yè)的信號。
在地王爭霸賽愈演愈烈的時代,關(guān)于未來的房地產(chǎn)走勢,你能看得清嗎?
趨勢發(fā)布
13地王豪賭房價預(yù)期難降
從今年樓市“國五條”出臺至今,據(jù)不完全統(tǒng)計,國內(nèi)北上廣深一線城市,陸續(xù)共誕生了13個地王,土地出讓金總額高達750億元。
在北京,7月的土地市場關(guān)鍵詞是“單價地王”和“央企入場”,懋源地產(chǎn)和中糧地產(chǎn)分別以近5萬元/平方米的樓面地價拿地。而8月之后融創(chuàng)中國多次出手,成為北京土地市場上較炙手可熱的明星。
8月14日,融創(chuàng)中國、葛洲壩聯(lián)合體以41.2億元奪下亦莊兩塊宅地,拿地的樓面價超過周邊目前房價。9月4日,融創(chuàng)中國再以43.24億元的總價奪下北京農(nóng)展館北路8號地塊,樓面價達到令人瞠目結(jié)舌的7.3萬元/平方米,創(chuàng)下北京土地出讓歷史上的較高紀(jì)錄。
如此大手筆讓人很難想象,融創(chuàng)中國董事局主席和行政總裁孫宏斌對《中國經(jīng)營報(微博)》記者表示:“北京地價確實太不理性了,我不相信地價會一直這么漲下去。”
地王爭霸
北京豪宅價格或?qū)⒖缛?0萬元/平方米的時代。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,融創(chuàng)中國這一地王的開發(fā)成本將超過12萬元/平方米,售價更有可能達到15萬元/平方米。業(yè)內(nèi)擔(dān)心,北京豪宅價格或?qū)⒖缛?0萬元/平方米的時代。
在上海,土地市場的節(jié)奏與北京表現(xiàn)出同步性。年中陸續(xù)出現(xiàn)多個單價地王,總價數(shù)十億元。進入8月,上海市政府對推地猛踩油門,不斷推出多幅地塊,累計出讓金額數(shù)百億元。
5月,上海世博地塊以4萬元/平方米的單價拍出。隨后,北京房企福潤天成以46億元在上海長寧拿下當(dāng)時的上??們r地王,溢價57%。
具有風(fēng)向標(biāo)意義的是,向來宣揚“不拿地王”原則的萬科,在上海浦東出手。萬科拿下的這一商住地塊總價48.7億元,溢價率高達90%,刷新了上海當(dāng)時的地王紀(jì)錄。雖然此后萬科對這一打破“地王禁區(qū)”的做法有自己的解釋,但顯然萬科對拿地持積極態(tài)度,表明其對后市看好。
引發(fā)全國矚目的土地出讓高潮出現(xiàn)在9月5日的上海。今年總價地王,國內(nèi)有史以來排名的總價地王誕生。新鴻基以217.7億元奪下上海徐家匯地塊,樓面地價3.7萬元/平方米,溢價24.21%。
在華南的廣州、深圳等一線城市,較近數(shù)月以來也是地王不斷。佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)、恒大爭搶廣州。而在深圳,出現(xiàn)百億量級 的地王。7月26日,集團以123.69億元代價力壓綠地、華潤等房企,奪得深圳前海兩宗地塊,而這兩宗地塊合計則為深圳年內(nèi)總價地王。
豪賭后市
支持他們大膽拿地的原因有很多,頭先是調(diào)控的手段從以往的“抑制需求”到更加強調(diào)“增加供應(yīng)”。
不僅僅是一線城市,上海周邊二三線城市的土地市場也在9月5日達到了“沸點”。
9月5日,上海、杭州、蘇州賣地收金401.7億元,一日誕生三個地王。其中,上午徐家匯地塊被新鴻基217.7億元奪得;下午杭州華家池三地塊出讓,綠地、世茂、濱江各拿下一宗地,合計總價136.7億元;蘇州金雞湖兩個地塊世茂47.25億元包攬,蘇州單價地王誕生。
地王熱迅速蔓延到中西部城市,據(jù)媒體報道,9月12日,一宗起拍價70億元,起始樓面價9800元/平方米的地將被掛牌出讓,到時將成為武漢的總價以及單價雙料地王。
許多房企一邊抱怨地價太高,一邊不惜重金激烈爭搶地王。支持他們大膽拿地的原因有很多,頭先是調(diào)控的手段從以往的“抑制需求”到更加強調(diào)“增加供應(yīng)”。據(jù)國土部的數(shù)據(jù)顯示,上半年全國住房用地供應(yīng)5.53萬公頃,同比增加36.9%,達到近年來新高。
其次,房地產(chǎn)再融資的開閘,也將有助于增加投資和市場供應(yīng)。近日中國證監(jiān)會受理了新湖中寶、宋都股份兩家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品房為目標(biāo)的再融資申請,讓業(yè)內(nèi)看到了曙光。
較后是市場的供求比例給予他們信息。以北京為例,四環(huán)內(nèi)商品住宅尖銳的供需矛盾,目前北京四環(huán)以內(nèi)僅剩7503套可售商品住宅。
房價難降
房價未來一年需要漲幅達50%才能符合地王預(yù)期。
中指系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示,1~8月,10個城市中除廣州、深圳、武漢外住宅用地累積成交量均超過去年同期,同比漲幅較高的3個城市為杭州、北京和上海,漲幅分別為322%、306%、133%,重慶、武漢和上海分別以794萬平方米、541萬平方米、520萬平方米的累積成交量排名前三位。1~8月北京和上海土地出讓金總額均突破千億元,同比明顯增加。
北京中原研究總監(jiān)張大偉稱,按照今年頻出的地王測算,房價未來一年需要漲幅達50%才能符合地王預(yù)期。
一邊在進行樓市調(diào)控,而另一邊卻是地王頻出,可能導(dǎo)致樓市調(diào)控成果功歸一簣。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為,從短期內(nèi)來講,相關(guān)部門有可能會采取階段性收緊的措施遏制地價的過快上漲,但這只能說是治標(biāo)不治本的措施,要想根本解決地價過快上漲的局面,還應(yīng)該從控制市場流動性、增加土地供應(yīng)、盤活存量土地、改變城鄉(xiāng)二元土地結(jié)構(gòu)、土地集約化利用等有諸多關(guān)系,也應(yīng)該建立起土地市場的長效性調(diào)控機制,穩(wěn)定土地市場價格持續(xù)上漲的預(yù)期。
張宏偉認(rèn)為,“地王”現(xiàn)象頻出,導(dǎo)致當(dāng)前土地市場虛熱,這有可能推動土地市場價格持續(xù)走高,房價自然就不會降下來。
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