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【聲音】遏制高房?jī)r(jià)關(guān)鍵要弱化土地財(cái)政
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 598 次
以收緊土地閘門(mén)為主的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開(kāi)序幕,但如果不改變“土地財(cái)政”的地方政府財(cái)政收入模式,不能建立一個(gè)能保障地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)制,房地產(chǎn)調(diào)控仍將可能再次“無(wú)功而返”。
如何遏制瘋狂的高房?jī)r(jià),如今的政策取向終于明朗了。在調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策不久,國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議又提出了“國(guó)四條”,日前財(cái)政部、國(guó)土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布了《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》,這一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),表明遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭,將成為2010年調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本政策目標(biāo)之一,也預(yù)示了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控正式拉開(kāi)序幕。
從房地產(chǎn)調(diào)控的出招分析,正所謂“打蛇要打七寸”,因?yàn)橥恋貎r(jià)格的快速上漲是導(dǎo)致當(dāng)下房?jī)r(jià)上漲的基本影響因素之一,所以國(guó)家試圖通過(guò)收緊“土地閘門(mén)”來(lái)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。這就有了財(cái)政部、國(guó)土資源部等5部委聯(lián)合發(fā)布的通知。其中,要求地方政府必須將土地出讓收支全額納入地方基金預(yù)算管理,開(kāi)發(fā)商拿地分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年,頭次繳款比例不得低于全部出讓款的50%。
現(xiàn)在的問(wèn)題是收緊“土地閘門(mén)”能否起到遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的預(yù)期效果呢?之所以會(huì)有些擔(dān)憂(yōu),是因?yàn)橛星败?chē)之鑒,“上有政策,下有對(duì)策”的應(yīng)對(duì)之風(fēng),常常會(huì)使房地產(chǎn)調(diào)控“無(wú)功而返”,較后導(dǎo)致房地產(chǎn)調(diào)控變成了“空調(diào)”。
在筆者看來(lái),之所以會(huì)出現(xiàn)上述情況,根本原因在于迄今我們?nèi)匀粺o(wú)法擺脫過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”的地方政府財(cái)政收入模式。只要“土地財(cái)政”依然是地方政府的主要財(cái)政收入來(lái)源,那么以收緊“土地閘門(mén)”為核心的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策威力將可能會(huì)被地方政府一一消解。
這是因?yàn)?,為了GDP考核目標(biāo),或?yàn)榱寺鋵?shí)此次政府刺激經(jīng)濟(jì)的配套資金,地方政府急需獲得大量資金。那么,錢(qián)從哪里來(lái)呢?利用手中掌握的土地供給壟斷資源為其提供資金供給,便成了地方政府較便捷的生財(cái)之道,故土地出讓收益是地方政府財(cái)政收入的較重要來(lái)源。另外,鑒于高房?jī)r(jià)會(huì)推高土地價(jià)格,地方政府當(dāng)然希望高房?jī)r(jià)來(lái)“抬高”土地拍賣(mài)價(jià)格以獲得更多的土地出讓金。從這個(gè)角度分析,高房?jī)r(jià)是信奉“土地財(cái)政”的必然結(jié)果,地方政府也是高房?jī)r(jià)的主要受益者之一。確實(shí)如此,今年以來(lái)上海和北京的土地出讓金收入分別超過(guò)800億元和700億元,所占地方財(cái)政收入比重估計(jì)將達(dá)到30%-45%。
如此看來(lái),“土地財(cái)政”對(duì)地方政府而言太重要了,地方政府怎肯輕易放棄巨大的土地出讓收益?特別是在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇尚未牢固的背景下,去年年末以來(lái),地方政府的財(cái)政收入銳減,不僅導(dǎo)致地方財(cái)政不斷惡化,而且還導(dǎo)致其已無(wú)力落實(shí)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的資金配套。此時(shí),地方政府更需要靠“土地財(cái)政”來(lái)救贖自己。
其實(shí),這里暗含了政府與地方政府之間的博弈,如果“土地財(cái)政”一蹶不振,誰(shuí)來(lái)貼補(bǔ)其財(cái)政收入,又有誰(shuí)來(lái)保障落實(shí)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的地方配套資金?較后還得靠政府的“雪中炭”。這就可以解釋當(dāng)下央企為何屢屢會(huì)成為“地王”的原因了。因?yàn)?,只有靠受政府及?guó)有銀行強(qiáng)力支持的央企炒熱土地價(jià)格,才能向地方政府源源不斷地輸土地出讓金,改善地方政府的財(cái)政收入狀況,較終促進(jìn)經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。這可能是催生本輪土地價(jià)格飛漲及高房?jī)r(jià)產(chǎn)生的重要原因之一。
由此可見(jiàn),如果不解決好地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)問(wèn)題,我們是很難真正收緊“土地閘門(mén)”的,一旦地方政府又“嗷嗷待哺”了,特別是地方財(cái)政再陷困境的話(huà),收緊的土地閘門(mén)很可能還會(huì)被不斷打開(kāi)。
據(jù)此,筆者認(rèn)為,要使房地產(chǎn)調(diào)控真正落實(shí)到位,頭要問(wèn)題是要抑制地方政府的投資沖動(dòng),不能再靠有限的財(cái)政收入來(lái)支撐其無(wú)限的投資擴(kuò)張沖動(dòng)了。當(dāng)然,也要打通和規(guī)范地方政府的融資及再融資渠道。
但更重要的是,我們必須建立一個(gè)能保障地方政府財(cái)政收入的可持續(xù)增長(zhǎng)機(jī)制,如可以通過(guò)增加類(lèi)似“物業(yè)稅”、財(cái)產(chǎn)稅等其他稅收來(lái)源,使地方政府能獲得一個(gè)穩(wěn)定、持續(xù)的財(cái)政收入來(lái)源,這樣才能讓地方政府逐步放棄過(guò)度依賴(lài)“土地財(cái)政”的財(cái)政收入模式。
所以,要想遏制高房?jī)r(jià),實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)調(diào)控的政策效應(yīng),我們必須管住地方政府的“錢(qián)袋子”,讓類(lèi)似的契稅收入而不是土地出讓收益逐漸成為地方財(cái)政的主要收入來(lái)源。否則,土地財(cái)政將大大削弱政府的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果,這已被以往的事實(shí)所反復(fù)證實(shí)。
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