隨著調(diào)控的持續(xù)進(jìn)行，中低價(jià)位住宅開(kāi)始集中上市。同時(shí)，在“住房限購(gòu)令”難以松動(dòng)的背景下，低總價(jià)高品質(zhì)的住宅成為自住型購(gòu)房人及頭次置業(yè)者的惟一選擇。17日，位于北京大興黃村的頭邑溪谷正式對(duì)外銷售。頭期推出的總價(jià)120萬(wàn)元起的400套房源，實(shí)現(xiàn)當(dāng)天銷售超九成，這也從側(cè)面驗(yàn)證了這一事實(shí)。

北京豪宅零成交，中低價(jià)住宅集中上市

9月29日，國(guó)家多部委出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)“二次調(diào)控”政策，旨在進(jìn)一步抑制房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)和投資性購(gòu)房。政策出臺(tái)后，北京高價(jià)房頓時(shí)出現(xiàn)價(jià)量齊跌局面。如在兩個(gè)月前推出74套單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的霞公府，除在此前售出三套外，“二次調(diào)控”后一套未售出。目前該樓盤已悄然將擬售均價(jià)由之前的106357元/平方米下調(diào)至10萬(wàn)元/平方米。

霞公府的零成交其實(shí)是“二次調(diào)控”后北京高價(jià)房遇冷的一個(gè)縮影。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京較貴的30個(gè)豪宅項(xiàng)目共有4725套可售房源，在“二次調(diào)控”出臺(tái)的半個(gè)月內(nèi)，總成交量為零。

與此同時(shí)，北京普通住宅的供應(yīng)量較調(diào)控前有明顯增長(zhǎng)，中低價(jià)位住宅占據(jù)主導(dǎo)地位。對(duì)比“二次調(diào)控”出臺(tái)前后數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)：9月1日至28日，全市取得預(yù)售的項(xiàng)目共23個(gè)，供應(yīng)住宅6614套、總面積665467平方米；從9月29日“二次調(diào)控”出臺(tái)至10月14日，僅半個(gè)月就有11個(gè)樓盤取得預(yù)售、供應(yīng)住宅4127套，總面積為471183平方米。

據(jù)悉，這11個(gè)商品房項(xiàng)目當(dāng)中，只有三個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以上，而新政前的23個(gè)項(xiàng)目中有11個(gè)項(xiàng)目的銷售均價(jià)超過(guò)2萬(wàn)元/平方米。

具體來(lái)說(shuō)，“二次調(diào)控”后取得預(yù)售的11個(gè)商品房的預(yù)售均價(jià)為18340元/平方米，比調(diào)控前的預(yù)售均價(jià)20396元/平方米，下降了10.1%。

解決自住型需求，政策垂青低總價(jià)住宅

業(yè)界普遍認(rèn)為，由于“二次調(diào)控”政策相比之前更加嚴(yán)格，目前價(jià)格仍處高位的高總價(jià)住宅年底前很難完全調(diào)整到位，預(yù)計(jì)今后高總價(jià)住宅成交量將繼續(xù)下探，價(jià)格也可能隨之下調(diào)。而受到剛性需求青睞的低總價(jià)住宅，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)將成為俏手貨。

“國(guó)家調(diào)控的目的是更好地解決自住型購(gòu)房需求，低總價(jià)住宅是此類購(gòu)房需求者們的頭選產(chǎn)品?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)，“二次調(diào)控”較有力度的細(xì)則是對(duì)頭套房的頭付所進(jìn)行的調(diào)整，即“對(duì)貸款購(gòu)購(gòu)商品住房，頭付款比例調(diào)整到30%及以上”，這一細(xì)則對(duì)高總價(jià)住宅的抑制作用非常明顯，而對(duì)于低總價(jià)住宅來(lái)說(shuō)影響不是甚大。

如大興黃村即將開(kāi)盤的頭邑溪谷一套四五十平方米的小戶型公寓，總價(jià)在100萬(wàn)元至120萬(wàn)元左右，頭付提高到30%不過(guò)是增加了10萬(wàn)元左右的頭付款，對(duì)于普通購(gòu)房人來(lái)說(shuō)影響甚小。

針對(duì)“二次調(diào)控”所規(guī)定的“個(gè)人購(gòu)購(gòu)90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭惟一住房的，按1%稅率征收契稅”的稅費(fèi)細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士指出，這也明顯對(duì)低總價(jià)住宅網(wǎng)開(kāi)一面，所暗含的潛臺(tái)詞是鼓勵(lì)購(gòu)購(gòu)低總價(jià)。“解決自住型購(gòu)房需求的手段必然是加大此類房屋的供應(yīng)量，可以繼續(xù)享受購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠的‘90平方米及以下普通住房’，其實(shí)正是低總價(jià)戶型的寫照?！睒I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。

據(jù)悉，為了能讓購(gòu)房人擁有的實(shí)用面積，頭邑溪谷對(duì)即將開(kāi)盤的小戶型公寓的層高提高到4.8米，并進(jìn)行了挑空處理，使得購(gòu)房人購(gòu)一層實(shí)際上獲得了兩層的實(shí)用空間，而且依舊可以享受國(guó)家對(duì)“90平方米及以下普通住房”的購(gòu)房稅費(fèi)優(yōu)惠政策。

　限購(gòu)令難松動(dòng)，高品質(zhì)成購(gòu)房惟一選擇

對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的走向，業(yè)內(nèi)比較一致的看法是樓市調(diào)控將成常態(tài)，不排除年內(nèi)有更嚴(yán)厲的調(diào)控繼續(xù)出臺(tái)。“‘二次調(diào)控’其實(shí)已經(jīng)透露了這一點(diǎn)，各部委調(diào)控中頭次提出要立即研究制定實(shí)施細(xì)則，并且明確提出已發(fā)細(xì)則的地區(qū)，要根據(jù)本次各部委政策進(jìn)行調(diào)整和完善。因此，各地細(xì)則的集中出臺(tái)將不再是懸念?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說(shuō)。而在未來(lái)會(huì)出現(xiàn)哪些細(xì)則的諸多猜測(cè)中，“限購(gòu)”是較為人所共識(shí)的。這也意味著北京從今年五一開(kāi)始實(shí)施“每個(gè)家庭只能新購(gòu)一套商品住房”的“限購(gòu)令”，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)不會(huì)有松動(dòng)的可能。

專家提示，在調(diào)控更加趨于嚴(yán)格及“限購(gòu)令”難以松動(dòng)的背景下，購(gòu)房人不應(yīng)盲目出手，應(yīng)考慮項(xiàng)目所在地段是否成熟、配套是否齊備，同時(shí)還要看其未來(lái)的發(fā)展?jié)摿Α４送?，?xiàng)目的品質(zhì)較好在區(qū)域內(nèi)數(shù)一數(shù)二。以頭邑溪谷為例，其所在的大興新城與**4號(hào)線直達(dá)的交通優(yōu)勢(shì)，已讓區(qū)域成為炙熱板塊。在建筑風(fēng)格方面，頭邑溪谷是頭個(gè)將托斯卡納風(fēng)格應(yīng)用于高層建筑的項(xiàng)目，不但降低建筑的感觀高度，也讓空中庭院更顯托斯卡納的風(fēng)情濃郁。其左依寬帶綠林、右依綿延溪谷，四至邊界的景觀園林則利用高坡與大樹(shù)做出封閉式遮掩，在提高社區(qū)整體私密性的同時(shí)，合理隔絕噪音、視線，更有效的提升了社區(qū)的安全性。項(xiàng)目周邊分布北師大附小、幸福泉幼兒園、北京小學(xué)、興濤中學(xué)、大興八中等知名學(xué)府，并且擁有西旺公園、翡翠公園和濱河公園三大公園組成自然呼吸的綠肺。

值得一提的是，大興新城的商業(yè)潛力發(fā)展迅猛，如宜家亞洲旗艦店已選址大興，400多家亞太商戶隨其進(jìn)駐，對(duì)項(xiàng)目起到了整合商業(yè)配套設(shè)施的作用。(洛濤)