成交應(yīng)聲下跌，市場觀望加劇

上周(3月1日—7日)是兩會(huì)開幕周，和兩會(huì)上樓市成為較熱的話題不同，在北京，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的開盤熱潮并未出現(xiàn)市場觀望加劇，出現(xiàn)樓市倒春寒。

來自北京中原統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：上周京城開盤項(xiàng)目僅3個(gè)，總共提供房源僅400套，開盤均價(jià)20600元／平方米。政策走勢不定，使得很多本準(zhǔn)備3月開盤的項(xiàng)目推后。市場供應(yīng)延續(xù)了2月僅開盤8個(gè)的供應(yīng)減少狀況，成交依然慘淡，局部出現(xiàn)打折現(xiàn)象。

其間，北京商品房總成交量僅為2099套，相比2月頭周下跌65.2%，而住宅更是從2月同期的4146套，下降到了3月頭周的不足1200套，成交量下跌達(dá)到了71.8%。相比成交量的大跌，價(jià)格依然堅(jiān)挺，商品房成交均價(jià)依然達(dá)到了19820元／平方米，相比2月的18590元／平方米上漲了6.6%。

據(jù)中國房產(chǎn)信息集團(tuán)統(tǒng)計(jì)，同期，上海共推出2.8萬平方米商品住宅房源，成交12.55萬平方米，供需水平均不及去年周平均水平的三分之一。該機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，今年“樓市小陽春”無望。

“總理在兩會(huì)前就提前對網(wǎng)友表態(tài)，要在任期內(nèi)控制住房價(jià)使其合理。兩會(huì)期間，住建部部長姜偉對媒體表示，‘總理說了，房價(jià)必須保持一個(gè)合理的程度，這是必須得做到的，不行也得行！’3月樓市倒春寒，除了去年系列的政策調(diào)控作用持續(xù)顯現(xiàn)之外，也與兩會(huì)期間高層對樓市的嚴(yán)厲表態(tài)有關(guān)?！敝蟹啃欧治鰩熝ㄐ壅J(rèn)為。

中原地產(chǎn)研究主任易虹說，兩會(huì)召開前后國內(nèi)樓市調(diào)控措施密集出臺，如北京、南京、成都、廣東等地相繼推出相關(guān)調(diào)控政策，內(nèi)容涉及土地市場整頓、房地產(chǎn)信貸、住房供應(yīng)等諸多方面；同時(shí)銀監(jiān)會(huì)連續(xù)下發(fā)關(guān)于流動(dòng)資金貸款管理、個(gè)人貸款管理以及房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)監(jiān)管等方面的一系列通知，不斷收緊房地產(chǎn)信托融資渠道以加強(qiáng)行業(yè)資金監(jiān)管。這就造成兩大影響：一方面房企合作融資嚴(yán)格受限、另一方面?zhèn)€人貸款審核日趨嚴(yán)峻，從而使高度依賴融資生存發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)遭受嚴(yán)重挫折。

調(diào)整已成共識手段傾向金融

全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生以專業(yè)人士的視角密切關(guān)注著兩會(huì)?！敖衲陿鞘谐蔀閮蓵?huì)熱點(diǎn)，原因是大家關(guān)注民生；而去年兩會(huì)樓市雖然同樣是熱點(diǎn)話題，但角度不一樣，去年更多是從如何刺激經(jīng)濟(jì)的角度?！比ツ瓿?，受金融危機(jī)沖擊，中國經(jīng)濟(jì)蒙上了一層陰影，樓市低迷，似乎轉(zhuǎn)眼之間樓市已從低迷狂飆到十字路口。3月9日，談到今年和去年兩會(huì)樓市熱點(diǎn)本質(zhì)不同，聶梅生多少有些感慨。

聶梅生認(rèn)為，當(dāng)前，樓市調(diào)整已經(jīng)成為多方共識，已經(jīng)到了必須進(jìn)行調(diào)整的地步，“轉(zhuǎn)型”和“調(diào)整”是當(dāng)前樓市乃至中國經(jīng)濟(jì)的主題，經(jīng)濟(jì)不轉(zhuǎn)型發(fā)展很難持續(xù)，樓市不調(diào)整會(huì)拉經(jīng)濟(jì)后腿，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型將更加注重民生。

住建部政策研究主任陳淮在接受本報(bào)記者采訪時(shí)說，住房保障和農(nóng)民進(jìn)城定居是民生，住建部正在研究農(nóng)民進(jìn)城定居的相關(guān)政策。中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長顧云昌說，農(nóng)民進(jìn)城定居政策將會(huì)在推動(dòng)城市化進(jìn)程，解決1.4億農(nóng)民工居住問題方面發(fā)揮重要作用，目前已提上政府工作議程。

據(jù)政策研究室相關(guān)負(fù)責(zé)人士分析，可能考慮建立一套新的樓市監(jiān)控體系。財(cái)經(jīng)專業(yè)小組有關(guān)部門負(fù)責(zé)人認(rèn)為，雖然這次有關(guān)物業(yè)稅的內(nèi)容沒有進(jìn)入總理政府工作報(bào)告，但開征物業(yè)稅只是時(shí)間問題，未來，中國也將會(huì)與國際接軌，人們購得起房不一定養(yǎng)得起房，持有房產(chǎn)成本將大幅提高。

聶梅生分析，由于“國十一條”剛出臺不久，政策需要進(jìn)一步落實(shí)，近來一攬子“組合拳”的效果如何，是否需要再出臺一些政策，需要在評估基礎(chǔ)上再?zèng)Q定。結(jié)合總理“堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲”的表態(tài)，她認(rèn)為，二季度將會(huì)是決定后續(xù)調(diào)控措施出臺的一個(gè)時(shí)間窗口，可能進(jìn)一步采取金融手段調(diào)控樓市。

聶梅生說，在所有調(diào)控手段中，金融手段效果較明顯，現(xiàn)在已經(jīng)采取提高金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率等辦法，下一步較大的懸念就是加息?！扒耙惠嗊B續(xù)加息，樓市很快就降溫。金融手段能起到立竿見影的效果?！彼A(yù)計(jì)，在堅(jiān)決遏制房價(jià)過快上漲努力下，房價(jià)今年不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，但也不會(huì)大幅下滑。