隨著1月26日“國(guó)八條”的出臺(tái)，原本就已經(jīng)備受關(guān)注的商品房限購(gòu)政策再次引發(fā)了市場(chǎng)的強(qiáng)烈反應(yīng)。根據(jù)較新的政策要求，限購(gòu)措施無(wú)論從范圍還是力度都將全面升級(jí)。面對(duì)如此直接的市場(chǎng)干預(yù)，許多業(yè)內(nèi)人士表示，政策一旦在全國(guó)范圍內(nèi)施行，短時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)成交量將受到明顯的影響，雖然限購(gòu)不可能一直持續(xù)，但它立竿見(jiàn)影地抑制市場(chǎng)需求的功能無(wú)疑將為保障性住房建設(shè)等調(diào)控手段爭(zhēng)取更多的時(shí)間，從而從根本上調(diào)節(jié)中國(guó)房地產(chǎn)的供需關(guān)系，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)目標(biāo)。
 
　　限購(gòu)城市已經(jīng)翻番
 
　　早在去年4月，“國(guó)十條”就曾經(jīng)提出過(guò)商品房限購(gòu)的問(wèn)題，當(dāng)時(shí)只有北京響應(yīng)；9月底，決策層再次強(qiáng)調(diào)部分房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要采取一定的限購(gòu)措施，隨后又有15個(gè)城市開(kāi)始限購(gòu)；今年1月以來(lái)，又有7個(gè)城市加入限購(gòu)陣營(yíng)。
 
　　根據(jù)1月26日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議的較新要求，“各直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市和房?jī)r(jià)過(guò)高、上漲過(guò)快的城市，在一定時(shí)期內(nèi)，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施”。
 
　　京、津、滬、渝4個(gè)直轄市，大連、寧波、廈門(mén)、青島、深圳5個(gè)計(jì)劃單列市，再加上27個(gè)省會(huì)城市，明確將要實(shí)行限購(gòu)的城市就已經(jīng)達(dá)到了36個(gè)。與此前提出的制定和執(zhí)行限購(gòu)政策的城市范圍相比，此次要求制定和執(zhí)行限購(gòu)措施的城市基本上包括了房地產(chǎn)市場(chǎng)上所有的所謂“一、二線城市”，部分三線、四線城市也被納入到限購(gòu)政策的行列當(dāng)中。根據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的估計(jì)，按照新的政策要求，從目前市場(chǎng)的情況來(lái)看，在全國(guó)范圍內(nèi)施行限購(gòu)政策的城市很可能將達(dá)到60個(gè)，幾乎是現(xiàn)在施行限購(gòu)城市數(shù)量的兩倍。
 
　　在制定和執(zhí)行限購(gòu)政策的城市范圍進(jìn)一步擴(kuò)大的同時(shí)，限購(gòu)政策的嚴(yán)厲程度也進(jìn)一步提高。政策明確提出對(duì)已有1套住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、能夠提供?dāng)?shù)匾欢晗藜{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?，限?gòu)1套住房；對(duì)已擁有2套及以上住房的當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、擁?套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝?、無(wú)法提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞艏用窦彝ィ瑫和Ｔ诒拘姓^(qū)域內(nèi)向其售房。
 
　　這就意味著，已經(jīng)出臺(tái)限購(gòu)令的20多個(gè)城市很可能將重新調(diào)整限購(gòu)的口徑，因?yàn)槌钲谕?，大部分已?jīng)出臺(tái)限購(gòu)政策的城市都規(guī)定居民還可新購(gòu)一套住房。
 
　　長(zhǎng)期執(zhí)行會(huì)扭曲市場(chǎng)
 
　　相比之前北京等區(qū)域執(zhí)行的限購(gòu)政策，“國(guó)八條”中有關(guān)限購(gòu)的要求更加嚴(yán)格。新的限購(gòu)政策不僅針對(duì)新購(gòu)住房，同樣嚴(yán)查存量住房，如果嚴(yán)格執(zhí)行的話，市場(chǎng)需求將被有效遏制。
 
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，在此嚴(yán)厲行政干預(yù)之下，整體而言，2011年全國(guó)樓市降溫情況將明顯大于2010年，70個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)很可能將于二季度出現(xiàn)同比負(fù)增長(zhǎng)，年內(nèi)多個(gè)月份房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)環(huán)比負(fù)增長(zhǎng)。部分房?jī)r(jià)偏高的一、二線城市，房?jī)r(jià)將出現(xiàn)一定幅度的下跌。
 
　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部研究總監(jiān)張大偉以北京為例介紹，目前北京樓市有40％左右的購(gòu)房者是外地人，而其中10％左右的人是原來(lái)有房產(chǎn)，現(xiàn)在需要改善或是投資的。外地人已有一套不得再購(gòu)的政策很可能影響目前市場(chǎng)上10％左右的購(gòu)房人群。另外對(duì)本地人嚴(yán)查存量的約束也將影響10％左右的購(gòu)房者，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將較少減少20％的購(gòu)購(gòu)力。
 
　　限購(gòu)政策對(duì)于短時(shí)間內(nèi)給樓市降溫，穩(wěn)住高企的房?jī)r(jià)無(wú)疑具有立竿見(jiàn)影的效果。不過(guò)如此直接的市場(chǎng)干預(yù)同樣也會(huì)帶來(lái)一定的副作用。
 
　　“而在各地落實(shí)細(xì)則之前，不排除會(huì)出現(xiàn)部分城市的潮。”張大偉表示。除此之外，新的政策進(jìn)一步加大了對(duì)已有存量住房的監(jiān)測(cè)，部分人群，尤其是非本地戶籍人群改善性購(gòu)房的需求將被嚴(yán)格控制。
 
　　另外，也有一些人擔(dān)心，限購(gòu)可能導(dǎo)致需求的進(jìn)一步積壓，為樓市的報(bào)復(fù)性反彈埋下隱患。
 
　　退出時(shí)間取決于調(diào)控目標(biāo)和效果
 
　　“作為一個(gè)特定時(shí)期的特殊手段，限購(gòu)政策的實(shí)行短期內(nèi)在調(diào)節(jié)市場(chǎng)、抑制投機(jī)購(gòu)房方面肯定會(huì)有明顯的效果。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說(shuō)，“但這并非長(zhǎng)久之計(jì)，如果長(zhǎng)期實(shí)行，肯定會(huì)扭曲市場(chǎng)關(guān)系。”因此，在限購(gòu)政策執(zhí)行的同時(shí)，必須加快保障性住房的建設(shè)，增加商品房和保障性住房的供給，使限購(gòu)政策在退出時(shí)，樓市能夠軟著陸。
 
　　楊紅旭表示，無(wú)論是還是地方，其實(shí)都清楚地知道限購(gòu)政策這種直接干預(yù)市場(chǎng)的調(diào)控方式只能是一種中短期政策。何時(shí)退出，主要取決于調(diào)控的目標(biāo)和效果是否能夠達(dá)到預(yù)期。
 
　　事實(shí)上，限制投資、投機(jī)性購(gòu)房，加快保障性住房的建設(shè)，目前已經(jīng)成為房地產(chǎn)調(diào)控的一種長(zhǎng)期性政策指向。在這種政策指向下，限購(gòu)政策的強(qiáng)勢(shì)推出與其說(shuō)是一種給樓市降溫的權(quán)宜之計(jì)，更大程度上講，其實(shí)是在為深層次的房地產(chǎn)調(diào)控爭(zhēng)取時(shí)間。一方面通過(guò)限購(gòu)和限貸，減少市場(chǎng)上的投資、投機(jī)性需求，做減法；另一方面，增加保障性住房和普通商品房的供應(yīng)，做加法。只有二者同時(shí)推進(jìn)，才能逐漸將市場(chǎng)關(guān)系捋順。
 
　　張大偉表示，限購(gòu)及限貸等政策在2010年起到了抑制價(jià)格過(guò)快上漲的作用。但是因?yàn)樾枨蟮幕鶖?shù)比較大，實(shí)際市場(chǎng)成交依然居高不下。在2011年只有繼續(xù)落實(shí)調(diào)控措施，利用限購(gòu)等政策獲得增加供應(yīng)的時(shí)間，對(duì)投資、投機(jī)需求繼續(xù)實(shí)施減法。同時(shí)，在2011年還必須增加住房有效供給，且保持土地供應(yīng)平穩(wěn)。在加減法的配合下，2011年的調(diào)控力度才能繼續(xù)保持。

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