隨著土地評(píng)估市場(chǎng)的放開(kāi)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈、殘酷，為了爭(zhēng)奪客戶，評(píng)估公司必然要迎合“購(gòu)單人”的口味。一些評(píng)估公司充分利用對(duì)評(píng)估技術(shù)和國(guó)土法律法規(guī)相當(dāng)熟悉的優(yōu)勢(shì)，抓住評(píng)估方法上的一些漏洞和空白，挖空心思將取值范圍的靈活性運(yùn)用到極點(diǎn)，以達(dá)到既滿足購(gòu)單人的要求，又能規(guī)避自己責(zé)任的目的。有些評(píng)估公司為此失去了客觀公正的立場(chǎng)。

這使得地價(jià)評(píng)估備案環(huán)節(jié)處境尷尬：一方面，按照國(guó)家政策意圖，地價(jià)評(píng)估備案在管理形式中力度是較輕的，目的是弱化行政部門(mén)的土地定價(jià)權(quán)而強(qiáng)化市場(chǎng)規(guī)律調(diào)控；另一方面，每一本看似平靜的評(píng)估報(bào)告都是多方利益激烈博弈后的結(jié)果，備案部門(mén)保持沉默則已，一旦對(duì)價(jià)格提出異議，就要面對(duì)開(kāi)發(fā)商、用地單位、評(píng)估公司、甚至于內(nèi)部人員、政府利益代表方的多方壓力和質(zhì)疑。這種權(quán)微責(zé)重的模式讓備案部門(mén)處境尷尬：管松了，說(shuō)你失查，造成資產(chǎn)流失；管嚴(yán)了，說(shuō)你放大職權(quán)，不搞好服務(wù)。

換一個(gè)角度來(lái)看，評(píng)估的地價(jià)就算是在合理范圍內(nèi)上下浮動(dòng)，其土地總價(jià)也可能相差十萬(wàn)元、百萬(wàn)元甚至千萬(wàn)元，利益空間巨大。尤其在目前土地市場(chǎng)發(fā)育不盡完善的情況下，地價(jià)是多方利益博弈的重要關(guān)口，這么重要的關(guān)口僅依賴一份土地評(píng)估報(bào)告顯然不合理。所以應(yīng)建立一種能公平公正地對(duì)各方利益進(jìn)行制衡，又能使定價(jià)水平基本符合市場(chǎng)行情的定價(jià)機(jī)制。

根據(jù)這一思路，筆者設(shè)計(jì)了一種新的定價(jià)模式：

由國(guó)土資源部門(mén)抽簽選取2家-3家入圍的評(píng)估公司，對(duì)土地分別進(jìn)行評(píng)估，再由國(guó)土資源地價(jià)管理部門(mén)測(cè)算合理區(qū)間值，并提供同一供需圈標(biāo)定地價(jià)修正計(jì)算結(jié)果，之后將合理區(qū)間值、修正后的標(biāo)定地價(jià)結(jié)果、評(píng)估公司結(jié)果以及各種結(jié)果的平均值不記名報(bào)專家組成員，專家組成員分散式對(duì)結(jié)果進(jìn)行投票，按投票額進(jìn)行加權(quán)平均得到結(jié)果，較后由底價(jià)確定組根據(jù)需要，對(duì)此結(jié)果進(jìn)行上下浮動(dòng)不超過(guò)1％的微調(diào)作為底價(jià)。

這個(gè)模式的優(yōu)點(diǎn)是：多方參與定價(jià)及產(chǎn)生地價(jià)結(jié)果的特殊的流程設(shè)計(jì)避免了由個(gè)別方掌握土地價(jià)格主動(dòng)權(quán)的現(xiàn)象；由國(guó)土資源部門(mén)根據(jù)評(píng)估資質(zhì)確定幾家機(jī)構(gòu)入圍并搖簽決定，可避免評(píng)估機(jī)構(gòu)受“購(gòu)單人”影響的現(xiàn)象；由國(guó)土資源地價(jià)部門(mén)測(cè)算合理區(qū)間和提供標(biāo)定地價(jià)修正結(jié)果將有力保障國(guó)家收益不受惡性侵占；由專家組成員在分散情況下迅速完成投票后匯總統(tǒng)計(jì)，既符合特爾菲法原理，也避免了定價(jià)成員不熟悉估價(jià)技術(shù)的弊端；由底價(jià)確定組對(duì)較后結(jié)果進(jìn)行不超過(guò)1％的微調(diào)能體現(xiàn)市場(chǎng)靈活性。

土地市場(chǎng)是變化無(wú)窮的，有時(shí)候可能一塊好地遭遇冷市場(chǎng)，一塊差地卻拍出高價(jià)，有時(shí)候一個(gè)時(shí)期推出宗地過(guò)多，一個(gè)時(shí)期卻無(wú)地可推，有時(shí)候一宗地人人搶著要，多宗地卻無(wú)人過(guò)問(wèn)。在這種非常態(tài)時(shí)期，頭先要有前瞻性；然后適當(dāng)?shù)馗鶕?jù)形勢(shì)進(jìn)行戰(zhàn)術(shù)調(diào)整。比如明知是塊好地，偏遇市場(chǎng)冷行情，則一定要緩?fù)?；一個(gè)時(shí)期宗地扎推，則從中理出輕重緩急，將能延后的適當(dāng)延后；多宗地?zé)o人問(wèn)津時(shí)，則可以考慮采取先推好地、大地化小、小地捆綁，增加一定的優(yōu)惠條件、組織開(kāi)發(fā)商看地推廣、辦手續(xù)上門(mén)服務(wù)等一系列措施來(lái)促進(jìn)成交。只有順市而變，符合市場(chǎng)價(jià)值的地價(jià)才能得到實(shí)現(xiàn)。

　　　　　(作者：陳華 歐陽(yáng)曉明)