德國市場上的房產價格并不是由開發(fā)商或政府決定，而是由房地產估價機構指定，其評估工作獨立于政府之外。評估職業(yè)者在評估工作中只對自己負責，并不考慮政府、委托人及個人的經濟利益，且評估職業(yè)者評估出的土地價格不需政府確認（但法院只承認評估師簽字的評估報告）。如當事人因某種經濟行為發(fā)現(xiàn)評估結果有誤，可向法院起訴。評估職業(yè)者對評估結果負責30年（法律規(guī)定），評估錯誤時先用該項目保險合同的賠償金賠付，若還不夠再動用私人財產負責，公司內所有的評估師都負有連帶責任。

在評估職業(yè)者進行評估時，政府無權干涉評估職業(yè)者的工作，即使評估結果有損于政府利益。政府對土地價格也有自己的規(guī)定，但土地價格并不是由政府制定，而是政府委托專業(yè)人士制定、再通過法律確認。在德國，受政府雇傭對評估師來說是一種至高榮譽。

評估師的類型

根據性質，房地產評估主要分三類：私人評估師、公共評估機構及自由評估師。私人評估專家擁有不同的資歷認證，有的是當?shù)毓ど虆f(xié)會認定的，有的是銀行認定，還有的是英國注冊測量師協(xié)會會員(該協(xié)會會員可對歐洲地區(qū)房地產進行評估)。這些評估專家擁有豐富的房地產知識和敏銳的商業(yè)頭腦，為顧客提供有價值的房地產評估報告。成為私立估價師的條件相對寬松，只要是大學畢業(yè)、有業(yè)務知識、有實踐經驗，都可自己開業(yè)或任職于某評估公司。私立估價師不能承擔政府委托估價活動。只要履行了相關手續(xù)，私立估價師就可轉為公立估價師。

公共評估機構則是遍布德國各地、由各城市政府設立的房地產“公共評估委員會”，委員會負責某一地區(qū)，如柏林、慕尼黑、德累斯頓和漢堡的房地產價格評估。該委員會由專業(yè)人員組成，工作人員由政府聘用，其工資由政府財政支出，工作的內容由政府委托，政府與評估委員會訂立委托合同，期限一般為5年。房地產評估委員會的主要職責是幫助政府建立房地產估價的參考規(guī)范，政府每年以圖紙方式公布一次各街區(qū)各類地產、房產的成交價格參考值，作為房地產估價的參考規(guī)范圖。根據法律，委員會的工作主要包括：每年公布房地產市場報告；為私人、公司或法院撰寫已完工或尚未完工的房地產評估報告；每年1月1日負責制定“地價圖”的“標準價”或“指導價”。要想成為公立估價師，頭先必須是建筑學、經濟學或其他相關專業(yè)的大學畢業(yè)生，同時必須在工商協(xié)會注冊，在法院宣誓（表示將嚴格遵守國家的有關法律）后，才可以成為公立估價師。公立估價師可由國家雇傭，承擔政府委托房地產的估價活動?！?p> 而自由估價師允許兼職，政府對其資質沒有限制，只要有信譽和業(yè)務來源誰都可以從事此業(yè)。

透明房產交易

根據德國聯(lián)邦建筑法規(guī)定，每一塊出售的土地都要登記在冊，且每塊土地的購賣都必須由公證人向國家報告。公眾可以看到每塊地段的具體數(shù)據并據此進行投資。所有房地產交易情況集中起來，形成“銷售價格總匯”。各地評估委員會則根據銷售價格總匯，每年制定地價圖，提出各個區(qū)域的標準土地價格。評估委員會制定的較普遍的標準土地價格主要涉及農林區(qū)、農村和市區(qū)、工業(yè)和貿易區(qū)、交通區(qū)及學校和醫(yī)院等公共區(qū)。另外，地價圖還可提供商用、住宅用樓房以及樓房層數(shù)等方面的信息。

在地價圖中主要包含三種數(shù)據：用途、容積率和價格（每平方米）。每個投資者都可根據地價圖計算房地產的價格、建設規(guī)模、投資收益等。利用地價圖，德國創(chuàng)造了一個模式，城市可以自己決定走什么樣的發(fā)展道路。地價圖目前已完全被德國市場接受，且在市場中通行。一般每年都會繪制一張新地價圖，但當估價師按經驗發(fā)現(xiàn)地價圖與實際不符，或國家需要時，評估師會繪制新的地價圖。地價圖可幫助政府測算稅收，目前德國政府都是依據地價圖來征收地產稅。

由于特殊的地價圖，德國房地產交易透明度非常高，這也為政府征稅、城市建設等提供了諸多便利。每年，政府都利用“地價圖”、各類評估師的評估報告所提供的價格征收地產稅和房產稅。同時，為照顧低收入家庭，政府還開發(fā)一些住宅樓銷售或出租給低收入家庭，依據的也是房地產評估師們的報告。

　　　　　(作者：呂佳琪 編譯)