但隨著時(shí)間的推移，不動產(chǎn)被出售、發(fā)展和再開發(fā)，這個職業(yè)在很大程度上變成了一個適應(yīng)者的團(tuán)體，他們在自己的小天地中愜意地為那些開發(fā)、融資和發(fā)展房地產(chǎn)市場的人們提供服務(wù)。具有諷刺意味的是那些開發(fā)商、融資者和其它機(jī)構(gòu)并不了解市場，而這些“服務(wù)生”——估價(jià)師們卻恰恰了解。

信息的判斷

Thomas Friedman在《The Lexus and the Olive Tree》(《凌志和橄欖樹》)書中說道：

今天，在政治、文化、技術(shù)、金融、國家安全和生態(tài)方面的傳統(tǒng)邊界正以的速度消失。如果不借助其他領(lǐng)域，你常常無法解釋某一個領(lǐng)域的問題；如果不參考所有領(lǐng)域的問題，你就根本不能解釋全局。因此，作為一個有效率的外交事務(wù)分析家或記者，你必須要學(xué)習(xí)如何從這些完全不同的角度判斷信息，然后把它們編織到一起組成一幅如果你僅僅盯住一個方面是無法看到的描繪世界的圖景。這個就是信息判斷的精髓。

數(shù)據(jù)就是力量。估價(jià)師的較主要的資產(chǎn)就是他們持有的數(shù)據(jù)，或者他們可以用來獲取可比交易、運(yùn)營成本、未定區(qū)位規(guī)劃等數(shù)據(jù)的合同。但未來成功的估價(jià)師不應(yīng)只是那些信息收集者，而是信息判斷者。他們要會幫助客戶、市場、甚至國家從信息的 大海中挑選出信息，并且決定哪些信息是合理的，并且可以用來獲得利潤和成長。

但作為信息判斷者，就要像Friedman指出的一樣，必須擁有一個更廣的視角。

完全周期

今天，互聯(lián)網(wǎng)、GIS等技術(shù)已經(jīng)成為房地產(chǎn)和金融領(lǐng)域的全新前沿。而房地產(chǎn)估價(jià)職業(yè)的一套技巧使得這些專業(yè)人士可以成為這個新興前沿方面無獨(dú)有偶的勝利者。

估計(jì)師已經(jīng)具備了精明的、經(jīng)得起時(shí)間考驗(yàn)的一套房地產(chǎn)市場分析系統(tǒng)，這些系統(tǒng)現(xiàn)在用來為單獨(dú)的物業(yè)估價(jià)提供來龍去脈。所需要的就是反過來利用這個過程，使得估價(jià)師可以利用從大量的單獨(dú)物業(yè)類型中獲取的信息來診斷一個房地產(chǎn)市場的健康程度。這個在開發(fā)、后期風(fēng)險(xiǎn)和恢復(fù)經(jīng)濟(jì)方面尤為重要。

證券化

信貸市場的本質(zhì)在今后10年間必定發(fā)生變化。銀行已經(jīng)不再是資本市場先進(jìn)的主角。房地產(chǎn)信托(REITs)，商業(yè)抵押證券(CMBSs)和其它證券化工具的出現(xiàn)將建立起了一個相互聯(lián)系、互相依賴的市場。

這些資本工具的層次化給估價(jià)師提供了無數(shù)超越單一物業(yè)估價(jià)的機(jī)會。債券和證券交易比房地產(chǎn)交易更加頻繁，價(jià)格的日波動也是依賴于特定市場的總體經(jīng)濟(jì)條件。REIT和CMBS的管理人員以及其它涉及到房地產(chǎn)商品交易的人士需要得知有關(guān)特定市場整體行為的建議，比如寫字樓市場或者針對特定地理區(qū)域的房地產(chǎn)可信賴的周期性預(yù)測。這也為估價(jià)師提供了從單一價(jià)值評估到廣義的市場分析轉(zhuǎn)變的機(jī)會。

為市場診脈

在一篇名為“學(xué)術(shù)的根本和房地產(chǎn)估價(jià)的演變”文章中指出：估價(jià)職業(yè)的演變總是由個人的眼界以及超越現(xiàn)在勇于預(yù)見的勇氣所驅(qū)使。

今天全球的估價(jià)師都正為了在這個有著自動估價(jià)模型、及時(shí)網(wǎng)絡(luò)交易和億萬資產(chǎn)公司倒閉的世界中留有一席之地而進(jìn)行著奮斗。就如同激光和磁力技術(shù)的發(fā)明以及新藥品的發(fā)現(xiàn)并沒有減低對于醫(yī)務(wù)工作者的需求那樣，對于那些愿意嘗試新技術(shù)、擴(kuò)展其分析領(lǐng)域的估價(jià)師來說，未來是光明的。在一個穩(wěn)定市場中的單個物業(yè)可以用自動估價(jià)模型來估價(jià)，但是需要本地估價(jià)師為那個市場望聞問切來提醒投資者什么時(shí)候供給方太強(qiáng)，或者需求開始減弱。

雖然某個特定的或者有問題的物業(yè)需要一個傳統(tǒng)的價(jià)值評估(估價(jià)師搜尋數(shù)據(jù)，從可比銷售案例中推算估價(jià)值)，但是隨著更多數(shù)據(jù)的公開，可得性的加強(qiáng)，客戶將愿意提供給估價(jià)師數(shù)據(jù)，支付市場分析的報(bào)酬。市場分析；是房地產(chǎn)估價(jià)中的藝術(shù)，是無法用科學(xué)統(tǒng)計(jì)來復(fù)制的。一個靜態(tài)的物業(yè)價(jià)值估算暫時(shí)從一個簡單角度看來可以合理地用計(jì)算機(jī)模型預(yù)測出來。但是估計(jì)該物業(yè)的長期運(yùn)營，并且結(jié)合該物業(yè)運(yùn)作所處市場的背景情況，則需要一名有能力的房地產(chǎn)估價(jià)師的專業(yè)技術(shù)，因?yàn)樗麄冏⒁曋鎸?shí)時(shí)間中那些瞬息萬變的變量。

解決方案的一部分

估價(jià)職業(yè)擁有未來，但不是一個沒有痛苦和不確定性只有新的想法的未來。如果估價(jià)師不愿意走出自己封閉的天地，不同其它市場的人士打交道，那么未來對于他們來說是非常有限的。有一句諺語說得好“如果你不是解決方案的一部分，那么你就是問題的一部分”，這句話對于估價(jià)職業(yè)來說再合適不過了。

當(dāng)然，房地產(chǎn)估價(jià)師必須不斷滿足貸方、企業(yè)、開發(fā)商、稅務(wù)部門以及其它政府實(shí)體的現(xiàn)行要求。在保護(hù)公眾利益方面，估價(jià)師也絲毫不能妥協(xié)，但這一角度不能涵概估價(jià)師職業(yè)的全部。

如果估價(jià)師可以再一次成為預(yù)見未來的一部分，通過分析整個市場狀態(tài)，幫助企業(yè)、政府和私人將房地產(chǎn)市場塑造成為一個對全人類來說都是可持續(xù)的、理性的資產(chǎn)，那么這個專業(yè)的活力將是勿庸置疑的。　　　　　(作者：吳公梁)