百姓面對(duì)一路走紅的房市，望房興嘆，都期望像股市一樣，來(lái)個(gè)房市整理，期望房?jī)r(jià)

指數(shù)下沉或走平，為此記者走訪了業(yè)內(nèi)專家。

平抑房?jī)r(jià)的主動(dòng)權(quán)在政府手中

記者：您認(rèn)為房市能像股市一樣，來(lái)個(gè)大盤整理或板塊整理嗎？

王先生：房市和股市有著明顯的區(qū)別。房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)剛性市場(chǎng)，市場(chǎng)供給彈

性小，而需求彈性大。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、需求的走旺，會(huì)出現(xiàn)一路走

紅的態(tài)勢(shì)；但是房市熱過(guò)頭了就會(huì)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)，就會(huì)人為地提高生產(chǎn)成本，增加消

費(fèi)支出。消費(fèi)支出的增加，又反過(guò)來(lái)進(jìn)一步增加生產(chǎn)成本，從而制約整體經(jīng)濟(jì)的良性

發(fā)展。

整體經(jīng)濟(jì)走低，較先表現(xiàn)為投資的減少，導(dǎo)致地價(jià)的下沉速度明顯快于經(jīng)濟(jì)的走

低速度。日本近年來(lái)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)緩慢，就與地價(jià)泡沫有明顯的關(guān)系。在日本，由于地價(jià)

泡沫，近十年來(lái)地價(jià)一直走低，許多金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)融資危機(jī)，甚至有的銀行由于地價(jià)

下跌導(dǎo)致抵押權(quán)市場(chǎng)價(jià)值的急劇減少而面臨破產(chǎn)的境地。

因此控制房地市場(chǎng)十分重要，也是非常必要的。房地產(chǎn)市場(chǎng)熱到一定程度，必須

進(jìn)行大盤整理或板塊整理，這也是不以人們意志為轉(zhuǎn)移的，是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論

發(fā)展到今天的一個(gè)成功經(jīng)驗(yàn)。

記者：既然房市也可以進(jìn)行大盤整理或板塊整理，主動(dòng)權(quán)在誰(shuí)手里？

王先生：要分析平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)在誰(shuí)手里，就得從分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的主

體入手。房地產(chǎn)市場(chǎng)主體是由房地產(chǎn)消費(fèi)者、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)和政府

組成。房地產(chǎn)消費(fèi)者是一個(gè)個(gè)購(gòu)房者或潛在購(gòu)房者組成。照理說(shuō)控制需求是平抑房?jī)r(jià)

的較有效手段，但由于目前房地產(chǎn)消費(fèi)者，已像股市的散戶一樣，根本操縱不了市場(chǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)商是房地產(chǎn)的生產(chǎn)者，也是房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)追求者，因此靠房地產(chǎn)開

發(fā)商平抑市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言顯然是搬起石頭砸自己的腳。房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)是

力求房地產(chǎn)市場(chǎng)信息明晰化的中介力量，應(yīng)該說(shuō)在增強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的透明度方面發(fā)揮

了重要作用，但由于既不能控制供求方，也不能控制需求方，而變得心有余而力不足。

因此控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的主動(dòng)權(quán)也只有在政府手里。政府既是房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理者，更

是房地產(chǎn)核心生產(chǎn)要素———土地的一級(jí)供應(yīng)者。只要土地管理的主動(dòng)權(quán)牢牢把握在

政府手里，房地產(chǎn)市場(chǎng)絕不會(huì)過(guò)熱。

嚴(yán)格土地管理控制市場(chǎng)房?jī)r(jià)

記者：能否請(qǐng)你談一下政府如何控制房地產(chǎn)市場(chǎng)呢？

王先生：政府控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的手段是多方面的，當(dāng)然不外乎充當(dāng)供應(yīng)者和管理

者的角色。從充當(dāng)供應(yīng)者的角色來(lái)看，可以通過(guò)控制土地的供應(yīng)量來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，當(dāng)市

場(chǎng)過(guò)熱時(shí)，增加土地的供應(yīng)；當(dāng)市場(chǎng)疲軟時(shí)，減少土地的供應(yīng)，甚至進(jìn)行土地的儲(chǔ)備。

政府也可以通過(guò)供應(yīng)方式來(lái)調(diào)節(jié)市場(chǎng)，對(duì)承租能力強(qiáng)和控制發(fā)展的商業(yè)樓、金融樓、

寫字樓、別墅、高端公寓用地，可通過(guò)拍賣的方式來(lái)供應(yīng)土地，而對(duì)關(guān)系到群眾生活

的普通住宅，可通過(guò)招標(biāo)或掛牌交易的方式來(lái)供應(yīng)土地，使得地價(jià)趨于理性。5月27

日，南京市國(guó)土局就通過(guò)掛牌交易的方式，為3塊地找到了“婆家”，整個(gè)過(guò)程是比

較理性的。

從管理者的角度來(lái)看，防止房地產(chǎn)開發(fā)商屯積土地炒地皮是較主要的管理手段。

目前南京房?jī)r(jià)一路走高的一個(gè)重要原因，就是炒地皮現(xiàn)象十分嚴(yán)重，許多樓盤的用地

都是多次轉(zhuǎn)手把房?jī)r(jià)抬上來(lái)的。因此閑置土地的管理是管理土地的主要手段。這方面

政府已做了很大努力。當(dāng)然政府規(guī)費(fèi)的減少與建筑成本的控制，也是抑制房?jī)r(jià)的重要

手段。做到了上面幾條，我想房地產(chǎn)市場(chǎng)是會(huì)走向良性循環(huán)的。

南京房地產(chǎn)市場(chǎng)存在泡沫

記者：您認(rèn)為目前南京房地產(chǎn)市場(chǎng)需不需要來(lái)個(gè)板塊整理？

王先生：我是一個(gè)房地產(chǎn)消費(fèi)者，我也期望房?jī)r(jià)能低一點(diǎn)，但市場(chǎng)的發(fā)展不是以

某個(gè)人的意志為轉(zhuǎn)移的。南京的房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨勢(shì)上漲估計(jì)還要維持2－3年。這有

其客觀必然性，但目前的房市泡沫也是存在的，因此強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理還

是非常重要的，必要時(shí)也要進(jìn)行板塊整理。

記者：如果進(jìn)行板塊整理，那么突破口在哪里？

王先生：現(xiàn)在，南京市民對(duì)房?jī)r(jià)高的呼聲是很大的。要說(shuō)對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)整理

的突破口在哪里，我想有關(guān)部門曾做過(guò)調(diào)查：全市圍而未建的土地達(dá)到94處，甚至不

少閑置土地成了垃圾和盲流的樂(lè)園。這是一個(gè)市場(chǎng)的悲哀。在這些閑置土地中，房地

產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目就超過(guò)了一半。我想國(guó)家對(duì)閑置土地的管理有明確的規(guī)定，該收回的就應(yīng)

該收回，該處理的就應(yīng)該處理，再拍賣或掛牌交易給有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商，于國(guó)于

民都是一件好事。

土地評(píng)估必須市場(chǎng)化

記者：土地掛牌交易成了土地交易一個(gè)新的方式，您認(rèn)為這種交易方式對(duì)培育土

地市場(chǎng)有何作用？

王先生：土地掛牌交易是指出讓人發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗

地的交易條件在指定的交易市場(chǎng)掛牌公布，接受競(jìng)購(gòu)人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，

根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為。土地掛牌交易底價(jià)是保密的。

這種交易方式與招標(biāo)不同，競(jìng)標(biāo)價(jià)格是公開的，投標(biāo)人可以多次競(jìng)標(biāo)；與拍賣交易也

不同，一般沒(méi)有專門的拍賣會(huì)場(chǎng)，競(jìng)標(biāo)時(shí)間至少為十天。因此掛牌交易這種方式，使

投資者競(jìng)價(jià)更趨于理性，具有招標(biāo)與拍賣兩者的優(yōu)點(diǎn)，這種交易方式對(duì)培育良性的土

地市場(chǎng)具有十分重要的意義。

蘇州搞過(guò)掛牌交易很成功。前不久南京也搞過(guò)一次掛牌交易，成交了3塊地。其中

的3號(hào)地塊成交價(jià)高出底價(jià)3倍多。但是從另一方面來(lái)看，通過(guò)掛牌交易方式使3號(hào)地塊

高出底價(jià)3倍多，應(yīng)該說(shuō)是不正常的。這說(shuō)明底價(jià)的評(píng)估行為十分重要。如果評(píng)估行為

缺乏市場(chǎng)化，就會(huì)導(dǎo)致投資商串標(biāo)，導(dǎo)致國(guó)有資產(chǎn)的大量流失。

（新華報(bào)業(yè)）