住宅龍頭萬(wàn)科悄然布局商業(yè)地產(chǎn)

有媒體報(bào)道稱，自去年以來(lái)，萬(wàn)科釋放出明顯的“加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)”的信號(hào)：2009年11月16日，萬(wàn)科總裁郁亮宣布新戰(zhàn)略：萬(wàn)科未來(lái)將加大商業(yè)地產(chǎn)的投入，并將陸續(xù)推出養(yǎng)老物業(yè)、酒店及商業(yè)配套等多種物業(yè)類型。此后，在2009年中國(guó)金融地產(chǎn)年會(huì)上，萬(wàn)科集團(tuán)副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶也曾表示“萬(wàn)科并不是完全不會(huì)涉足商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)開(kāi)發(fā)”。

近日，萬(wàn)科在北京商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域再度傳出新動(dòng)作，位于CBD區(qū)域的萬(wàn)科藍(lán)山項(xiàng)目將推出G1、G3兩棟寫字樓，將以整售方式銷售，這是繼上半年萬(wàn)科推出五號(hào)公社后，再度發(fā)力CBD商業(yè)地產(chǎn)的又一舉動(dòng)，也是萬(wàn)科在北京頭次涉及整售的商業(yè)項(xiàng)目。

媒體更稱，郁亮表示，住宅依然是萬(wàn)科的主業(yè)，近期商業(yè)地產(chǎn)不會(huì)超過(guò)10%，未來(lái)兩、三年較多也不會(huì)超過(guò)20%。

在今年8月11日舉行的萬(wàn)科2010年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮也表示，萬(wàn)科需要順應(yīng)城市的發(fā)展趨勢(shì)，提升開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)能力，根據(jù)實(shí)際需要，循序漸進(jìn)地發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)，“這是萬(wàn)科內(nèi)部的共識(shí)”。

盡管如此，但萬(wàn)科中報(bào)卻對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃可以說(shuō)是只字不提，秘密布局的意圖非常明確。

　保利、金地、招商大舉進(jìn)兵

與萬(wàn)科的謹(jǐn)慎形成鮮明對(duì)比的是，保利地產(chǎn)的態(tài)度比較堅(jiān)決。保利地產(chǎn)中報(bào)稱，穩(wěn)步加大商業(yè)地產(chǎn)投資，增加持續(xù)性經(jīng)營(yíng)收入占公司營(yíng)業(yè)收入的比重。媒體稱，保利打算將商業(yè)物業(yè)的投資比例逐步增大到總體投資的30%，在未來(lái)的3年內(nèi)，將持有型商用物業(yè)面積增加到300萬(wàn)平方米。事實(shí)上，保利地產(chǎn)做商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)有很多年，商業(yè)地產(chǎn)一直是其發(fā)展戰(zhàn)略之一。

金地集團(tuán)董事長(zhǎng)凌克此前在2009年的業(yè)績(jī)會(huì)上曾透露，金地今年將涉足商業(yè)地產(chǎn)，初步投資為20億元左右。其年初制定的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略已日漸清晰。7月2日，金地集團(tuán)公告稱，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)方式獲得位于煙臺(tái)和珠海的兩個(gè)商住項(xiàng)目股權(quán)，收購(gòu)成本分別約為2.58億元、1.25億元。對(duì)此,媒體總結(jié)稱，金地集團(tuán)年初制定的向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略已日漸清晰。

招商地產(chǎn)則在半年報(bào)中表示，積極推廣對(duì)城市綜合體模式的研究和實(shí)踐成果，抓住商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域存在的巨大商機(jī)，充分發(fā)揮商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)金流穩(wěn)定的特性，使其成為提升業(yè)績(jī)、平抑波動(dòng)的有力手段。

　恒大猶抱琵琶半遮面

8月27日，恒大地產(chǎn)公告稱計(jì)劃以19億元從佳兆業(yè)收購(gòu)位于廣州的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目佳兆業(yè)大廈100%股權(quán)。

8月30日，恒大地產(chǎn)主席許家印在中期業(yè)績(jī)會(huì)上稱，佳兆業(yè)大廈12月即將竣工，之后約有1/4用作公司總部，剩下3/4則以出租為主。

許家印認(rèn)為，目前恒大還是以住宅開(kāi)發(fā)為主，以后會(huì)適當(dāng)增加商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。許家印稱，恒大從2009年就開(kāi)始有做商業(yè)地產(chǎn)的投資，因此收購(gòu)佳兆業(yè)大廈并不是恒大轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的標(biāo)志。

據(jù)悉，恒大預(yù)計(jì)明年下半年增加在商業(yè)地產(chǎn)方面的投資力度，主要將會(huì)是在省會(huì)城市開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目。

對(duì)于房企轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，仲量聯(lián)行投資部經(jīng)理劉裕通分析稱：“一方面是因?yàn)樽≌袌?chǎng)受樓市調(diào)控政策的影響頗大，另一方面是因?yàn)楫?dāng)下開(kāi)發(fā)商拿地成本增加，住宅未來(lái)預(yù)期利潤(rùn)開(kāi)始攤薄。”他指出，像萬(wàn)科、保利這樣資產(chǎn)上億的企業(yè)，持有一定數(shù)量的商用物業(yè)，對(duì)穩(wěn)定企業(yè)資金有一定作用。如果經(jīng)營(yíng)得好，會(huì)給企業(yè)帶來(lái)穩(wěn)定的現(xiàn)金流增長(zhǎng)。同時(shí)他認(rèn)為，當(dāng)下房企通過(guò)增加商業(yè)項(xiàng)目比重來(lái)平衡發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，需要評(píng)估自身資金抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及人力物力上的配置，預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)將更加明顯。

民間資本大步邁進(jìn)

8月29日，高和投資特別舉辦中莎廣場(chǎng)謝幕論壇，這，中莎廣場(chǎng)3號(hào)樓較后4層寫字樓清盤。和此前的2號(hào)樓一樣，客戶主要來(lái)自山西和內(nèi)蒙古的安全性資本，較小一筆投資也在兩千萬(wàn)元以上，且均為一次性付款。

2010年4月底，高和投資整體收購(gòu)琨莎二期寫字樓和底商，并更名為中莎廣場(chǎng)。中莎廣場(chǎng)緊鄰昆侖飯店和京城大廈，地處北京區(qū)核心區(qū)域。這也是今年民間資本對(duì)商辦物業(yè)的次整體收購(gòu)。而僅用4個(gè)多月的時(shí)間，高和投資便將中莎廣場(chǎng)銷售一空。

“中莎廣場(chǎng)的體量盡管不大，但卻是一個(gè)風(fēng)向標(biāo)。在住宅市場(chǎng)受調(diào)控影響較大的情況下，民間資本開(kāi)始涌向商業(yè)地產(chǎn)。而購(gòu)購(gòu)商辦物業(yè)的主要是安全性資本，他們購(gòu)購(gòu)不動(dòng)產(chǎn)的目的，不是炒高房?jī)r(jià)，快速投機(jī)，而是長(zhǎng)期持有，賺取穩(wěn)定租金回報(bào)。”蘇鑫總結(jié)稱。

同時(shí)，蘇鑫透露高和投資正在緊鑼密鼓地運(yùn)作下一個(gè)更大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。另?yè)?jù)側(cè)面了解，這個(gè)項(xiàng)目的投資額度將遠(yuǎn)超過(guò)中莎廣場(chǎng)，而高和下一步籌措的可能將是一個(gè)規(guī)模在數(shù)億元的封閉基金。

根據(jù)高和投資近期對(duì)北京寫字樓市場(chǎng)的調(diào)研，過(guò)去一年中，有80%的寫字樓改變性質(zhì)，變成了住宅項(xiàng)目。這表明，此前有大量資金從寫字樓市場(chǎng)撤出，投向住宅，而未來(lái)兩年，寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)都是不足的。兼受調(diào)控影響，資本開(kāi)始重新流向?qū)懽謽鞘袌?chǎng)。

而在南方，溫州商人新近成立東莞市溫商實(shí)業(yè)投資有限公司(以下簡(jiǎn)稱溫商實(shí)業(yè)。根據(jù)協(xié)議，溫商實(shí)業(yè)是溫州商人在東莞的投融資平臺(tái)，并計(jì)劃利用該公司整合平臺(tái)資源，未來(lái)3年里投資100億元。溫商實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)溫大國(guó)表示，將在東莞打造“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈”，包括從立項(xiàng)到開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的全過(guò)程，確立具有行業(yè)內(nèi)標(biāo)桿意義的盈利模式。

中國(guó)指數(shù)研究院華南分院研究總監(jiān)林建暉認(rèn)為：“商業(yè)地產(chǎn)是地產(chǎn)投資的一塊洼地，在政策打壓住宅地產(chǎn)價(jià)格的情況下，商業(yè)地產(chǎn)成為資本的投資新渠道。溫州商人市場(chǎng)嗅覺(jué)靈敏，投資商業(yè)地產(chǎn)的目的正是看中商業(yè)地產(chǎn)這個(gè)投資洼地。”

上市公司與民間資本紛紛攜巨資挺進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)，側(cè)面也可以說(shuō)明二者皆看好商業(yè)地產(chǎn)，但前者并未在自己的定期報(bào)告中對(duì)商業(yè)地產(chǎn)涉及的具體金額予以明確披露，而后者雖然號(hào)稱100億元資金殺進(jìn)云云，但也不可全信。不過(guò)可以確定的一點(diǎn)是，商業(yè)地產(chǎn)即將成為上市公司與民間資本暗戰(zhàn)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

(作者：白寶玉)