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開(kāi)發(fā)商們的御寒術(shù):緩放盤(pán)不降價(jià)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 604 次
4月的一輪樓市政策組合拳顯然超出了開(kāi)發(fā)商們的預(yù)期。4月14日發(fā)布“新國(guó)四條”遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,住建部從嚴(yán)管預(yù)售制上入手,壓縮供應(yīng),而銀監(jiān)會(huì)從二套房貸甚至三套房貸上面,打壓需求。而17日“新國(guó)十條”的出爐更是被認(rèn)為“史上較嚴(yán)厲”的調(diào)控措施,開(kāi)發(fā)商們的地根、銀根明顯收緊。新政出臺(tái)后,熱漲的樓市隨即進(jìn)入了冰封期,樓市拐點(diǎn)和降價(jià)的陰云愈顯濃厚。
但記者連日來(lái)的觀察顯示,在經(jīng)歷2007年的調(diào)控和2008年的金融危機(jī)后,開(kāi)發(fā)商們對(duì)此輪調(diào)控也有了更多的應(yīng)對(duì)措施和經(jīng)驗(yàn)。在短暫的觀望期后,暫緩開(kāi)盤(pán)、推出部分優(yōu)惠措施成為它們中大多數(shù)的選擇,開(kāi)發(fā)商們還通過(guò)轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市或者商業(yè)物業(yè)來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn),但有一點(diǎn)可以肯定的是,雖然目前樓市出現(xiàn)滯銷(xiāo),但并未有任何降價(jià)的跡象,這也意味著,預(yù)期中的降價(jià)戰(zhàn)并未打響。
對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),降價(jià)是較后的出路,但并不是先進(jìn)的出路,也不是目前的明智選擇。在密集的調(diào)控下,考驗(yàn)著的是開(kāi)發(fā)商們的生存之道和御寒之術(shù)。
主動(dòng)出擊搶占市場(chǎng)
由于“新國(guó)十條”剛剛出臺(tái)半個(gè)月,許多開(kāi)發(fā)商對(duì)于拿新地都選擇了觀望,富力卻高調(diào)在天津拿下新地王,逆市出擊或許是富力地產(chǎn)與其他房企本質(zhì)不同的戰(zhàn)略思想。4月28日下午,廣州富力地產(chǎn)在天津舉行的一場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)上,以70.5億元的總價(jià)拍得了一幅位于天津津南區(qū)咸水沽鎮(zhèn)的天津新地王,地塊總建筑面積301萬(wàn)平方米,折合樓面價(jià)2341元,同時(shí)刷新了天津單一項(xiàng)目樓盤(pán)的較高地價(jià)紀(jì)錄。
在剛剛落下帷幕的廣州房博會(huì)上,富力又是異軍突起,高達(dá)1億的購(gòu)房?jī)?yōu)惠撼動(dòng)了參展購(gòu)房者的眼睛,不僅購(gòu)房可以享受折扣,還出“世博雙人游”等豐厚的獎(jiǎng)品。富力北京的項(xiàng)目不僅在五一推出新樓座,而且價(jià)格也有所下調(diào),別墅項(xiàng)目還推出豪闊庭院的優(yōu)惠。對(duì)此,富力地產(chǎn)認(rèn)為新政策可能會(huì)給一些房企帶來(lái)打擊,但是如果能夠利用好這次新政策,把握住購(gòu)房者的預(yù)期心理,一定能帶動(dòng)房企的高速發(fā)展。
除了富力外,保利也在新政的觀望期再次發(fā)力。4月20日,中山市總價(jià)地王誕生,這個(gè)編號(hào)G15-10-9062地塊被保利地產(chǎn)以19億元收入囊中,稅后價(jià)195700萬(wàn)元,樓面價(jià)1304元/平方米,約合130萬(wàn)元/畝。對(duì)于當(dāng)前的房地產(chǎn)調(diào)控態(tài)勢(shì),保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)李彬海表示,房?jī)r(jià)將來(lái)還是會(huì)漲。但政府不希望房?jī)r(jià)漲得太快,希望將過(guò)快的上漲勢(shì)頭控制下來(lái)。短期內(nèi),成交量或會(huì)受影響,但希望通過(guò)行政手段使房?jī)r(jià)暴跌是不可能的。他進(jìn)一步分析認(rèn)為,影響房?jī)r(jià)的三大基本因素沒(méi)變,即中國(guó)的城鎮(zhèn)化趨勢(shì)沒(méi)變,還有通脹預(yù)期和人民幣升值預(yù)期都沒(méi)有改變。記者也觀察到,在目前在售和待售的樓盤(pán)項(xiàng)目中,保利在北京、上海、天津、成都、濟(jì)南等10多個(gè)大中城市的項(xiàng)目數(shù)量達(dá)到了44個(gè),在眾多房企中的項(xiàng)目數(shù)量中僅次于萬(wàn)科的53個(gè)。
而龐大的現(xiàn)金儲(chǔ)備,將使保利地產(chǎn)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)整合成為可能。李彬海判斷,此次調(diào)控周期更長(zhǎng),一方面考驗(yàn)保利地產(chǎn)在一線城市的經(jīng)營(yíng)能力,另一方面也意味著,在相當(dāng)長(zhǎng)的周期里,保利擁有吞并擴(kuò)張的可能。李彬海認(rèn)為,此次調(diào)控將促進(jìn)產(chǎn)業(yè)整合,將為保利帶來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展機(jī)遇。
暫緩?fù)票P(pán)靜待后市
除了富力、保利等一些房企大鱷采取主動(dòng)出擊的策略外,更多的開(kāi)發(fā)商則是明顯放慢推盤(pán)的腳步,推盤(pán)策略總體來(lái)說(shuō)求穩(wěn)保守,一部分樓盤(pán)還是采取不明確開(kāi)盤(pán)時(shí)間及開(kāi)盤(pán)價(jià)格,目前來(lái)看大多的開(kāi)發(fā)商將集中在5月、6月7月開(kāi)盤(pán)。即使現(xiàn)在推盤(pán),規(guī)模也屬于“試探性”放量,“可持續(xù)度”的考慮占主導(dǎo),
對(duì)于新一輪調(diào)控政策,招商地產(chǎn)對(duì)今年市場(chǎng)進(jìn)行了研判。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌表示,一方面,房地產(chǎn)企業(yè)2009年的銷(xiāo)售超過(guò)預(yù)期,手上回收的現(xiàn)金不少,很多房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該能夠應(yīng)付調(diào)控政策;另一方面,因?yàn)樯弦惠喌慕鹑诤[帶來(lái)了宏觀經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題,使得很多企業(yè)在2008、2009年都減少了開(kāi)工量,但剛性需求量是巨大的,所以在這種供求關(guān)系下,今年上半年整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)供應(yīng)量不是太夠、需求量不多的情況,但到下半年,供應(yīng)量會(huì)增加得比較快,所以招商地產(chǎn)判斷2010年房?jī)r(jià)相對(duì)應(yīng)該是穩(wěn)定的,一線城市的銷(xiāo)量不可能再創(chuàng)新高。對(duì)此,招商地產(chǎn)的選擇是調(diào)整開(kāi)盤(pán)時(shí)間,等待新政后市場(chǎng)的走向。
對(duì)金地來(lái)說(shuō),今年將維持388萬(wàn)平米的開(kāi)工量。金地董秘徐家俊表示,目前來(lái)看金地的原計(jì)劃不會(huì)大規(guī)模調(diào)整,預(yù)計(jì)較差的銷(xiāo)售量有可能跌到原有的1/3,但也不會(huì)影響金地的推盤(pán)進(jìn)度。同時(shí),對(duì)于今年已經(jīng)制定的開(kāi)工、竣工和銷(xiāo)售計(jì)劃暫時(shí)沒(méi)有調(diào)整,一是項(xiàng)目開(kāi)工后很難停下來(lái),二是目前公司存貨不多,調(diào)整的意義不大。但他同時(shí)坦承,至于上半年60萬(wàn)平米,下半年出200萬(wàn)平米的推盤(pán)量,是一個(gè)概數(shù),并不是公司決定的,而是由市場(chǎng)周期決定的。從金地目前在全國(guó)大中城市的項(xiàng)目來(lái)看,大部分暫無(wú)推盤(pán)計(jì)劃,較早的推盤(pán)時(shí)間也都在5月中下旬,五一期間只是開(kāi)放樣板間。
持暫緩?fù)票P(pán)態(tài)度顯然也不僅僅是招商、金地兩家房企。在近期剛落幕的深圳春交會(huì)上,參展大企業(yè)的有和記黃埔、佳兆業(yè)、金融街、雅居樂(lè)、新世界等,卻不見(jiàn)萬(wàn)科、中海、金地等老牌龍頭房企。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,萬(wàn)科、中海等“龍頭”的缺席的背后,較直接的原因是上半年房子太好賣(mài),并缺乏新項(xiàng)目所致。同時(shí),也有因?yàn)轫?xiàng)目調(diào)整了推盤(pán)時(shí)間,并沒(méi)有打算在5月大量推出新項(xiàng)目的緣故。記者觀察到,中海北京項(xiàng)目的一些大戶(hù)型就選擇在5月中下旬開(kāi)盤(pán),上海一些項(xiàng)目原定5月開(kāi)盤(pán),現(xiàn)在則選擇推遲開(kāi)盤(pán)。而從中海在全國(guó)的項(xiàng)目來(lái)看,目前在售項(xiàng)目大多為尾盤(pán),可供挑選的房源不多,一些新推的樓盤(pán)項(xiàng)目大多選擇部分特定戶(hù)型開(kāi)盤(pán),在價(jià)格上也無(wú)下調(diào)的跡象,甚至有些樓盤(pán)還略微上漲。
而綠城則采取了兩步走,一邊“平開(kāi)平走”,定價(jià)求穩(wěn),按原定計(jì)劃推出部分房源;而另一方面也推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間,其中包括別墅項(xiàng)目。
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