預(yù)計(jì)從四季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會(huì)因此而放緩開發(fā)進(jìn)度，投資增速將開始回落，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

　一、未來一年房地產(chǎn)市場(chǎng)將大幅調(diào)整

2009年四季度以來，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快等問題，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控政策，特別是4月17日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》正式出臺(tái)，從堅(jiān)決遏制不合理住房需求、增加住房有效供給等方面采取了一系列政策措施。目前來看，這些調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已產(chǎn)生較大影響。1—6月，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1—5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)，比1—4月回落17.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，6月份全國(guó)商品房銷售面積較去年同月減少了302萬平方米，下降3.2%。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)規(guī)律表明，銷量變化是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的領(lǐng)跑指標(biāo)，在銷量下降3—6個(gè)月后，房地產(chǎn)投資和房?jī)r(jià)也將隨之出現(xiàn)調(diào)整。如果現(xiàn)行調(diào)控政策一直持續(xù)，預(yù)計(jì)2010年下半年到2011年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現(xiàn)與2008年相似的大幅調(diào)整狀況。

《通知》出臺(tái)后，由于對(duì)二套房開始實(shí)行嚴(yán)格的信貸政策，這不僅會(huì)打壓投資投機(jī)性需求，客觀上也影響了數(shù)量更為龐大的改善型需求，受此影響，預(yù)計(jì)未來一段時(shí)期商品房銷售面積將持續(xù)回落，三季度銷售面積同比降幅將會(huì)加大，預(yù)計(jì)到9月底或10月份，商品房累計(jì)銷售面積將出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。

房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況主要受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況的影響，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸和融資等方面的控制意味著其對(duì)外融資難度在加大，商品房銷售面積的回落則預(yù)示著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過市場(chǎng)銷售獲取資金短期內(nèi)也并不樂觀，綜合考慮兩方面影響，預(yù)計(jì)從四季度開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將感受到資金緊張的壓力，并會(huì)因此而放緩開發(fā)進(jìn)度，投資增速將開始回落，2011年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將回落到15%以下。

商品房?jī)r(jià)格的變化主要取決于市場(chǎng)供求形勢(shì)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金狀況，只有在市場(chǎng)供大于求、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金比較緊張的情況下，商品房(新房)價(jià)格才可能出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的調(diào)整。今年前幾個(gè)月，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求總體處于緊平衡狀態(tài)，而2009年商品房銷量的大幅增長(zhǎng)和價(jià)格的明顯上漲則使開發(fā)商的資金狀況處于歷史較高水平，這也是為什么調(diào)控政策出臺(tái)后，雖然銷量下降，但新房?jī)r(jià)格仍繼續(xù)上漲的主要原因。由于目前新開工面積快速增長(zhǎng)，銷售面積在快速回落，受此影響，從下半年開始，市場(chǎng)供求形勢(shì)將開始發(fā)生變化，短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資的增加和資金來源的減少預(yù)示著開發(fā)商在四季度將開始感受到資金緊張的壓力，這也預(yù)示著新房?jī)r(jià)格的實(shí)質(zhì)性調(diào)整將出現(xiàn)在四季度，2011年上半年價(jià)格調(diào)整壓力將可能進(jìn)一步加大。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整的理想模式

目前我國(guó)正處于城市化加速期，未來10年我國(guó)城市化率有望年均提高1個(gè)百分點(diǎn)左右，即每年需要為1300萬左右的城鎮(zhèn)新增人口提供住房。經(jīng)過多年的快速發(fā)展，雖然城鎮(zhèn)人均住房建筑面積已接近30平方米，但在結(jié)構(gòu)、使用功能等方面真正宜居的住宅比重并不很高，絕大多數(shù)居民仍需要持續(xù)改善住房條件。同時(shí)，我國(guó)住房建設(shè)中有相當(dāng)大的比例是通過拆舊建新實(shí)現(xiàn)的，這意味著要滿足城鎮(zhèn)居民的住房需求，新建住房總量還要更大一些?？傮w看，未來10年，我國(guó)仍需要房地產(chǎn)市場(chǎng)保持持續(xù)較快發(fā)展。

2003年以來，針對(duì)部分城市房?jī)r(jià)上漲過快等問題，我國(guó)一直對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，在保障房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行、抑制房?jī)r(jià)過快上漲等方面發(fā)揮了一定作用。但也要看到，到目前為止，房地產(chǎn)市場(chǎng)大幅波動(dòng)的狀況并未改變，特別是2007年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出大起大落的特征，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展正面臨越來越嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

受經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、利率變化等因素影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)周期性波動(dòng)是正常的。但如果房地產(chǎn)市場(chǎng)在短時(shí)期內(nèi)反復(fù)出現(xiàn)大幅波動(dòng)則表明市場(chǎng)運(yùn)行存在較大問題，這不僅不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的持續(xù)健康發(fā)展，也會(huì)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行帶來較大沖擊，因此必須盡快改變市場(chǎng)大幅波動(dòng)狀況，尋找一種市場(chǎng)調(diào)整的理想模式。

滿足居民的居住需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)發(fā)展的根本動(dòng)力，而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行則是市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的基礎(chǔ)?；诖耍枰獙⒔^大多數(shù)居民能夠持續(xù)改善住房條件作為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的頭要目標(biāo)，將保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行作為調(diào)控目標(biāo)，在此基礎(chǔ)上，統(tǒng)籌考慮居民購(gòu)房支付能力、房?jī)r(jià)、銷售量、房地產(chǎn)投資等主要監(jiān)測(cè)指標(biāo)變化，確保在未來10年左右的時(shí)期內(nèi)，房?jī)r(jià)能夠在合理的水平上正常波動(dòng)，銷售量和房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　三、政策建議

保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的關(guān)鍵是要保證供求基本平衡。由于現(xiàn)行政策在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求方面還存在一定缺陷，為避免房地產(chǎn)市場(chǎng)再次出現(xiàn)大幅波動(dòng)的情況，建議進(jìn)一步完善相關(guān)政策，以保障房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展。

1.對(duì)改善型需求和投資投機(jī)性需求做出明確界定，鼓勵(lì)改善型需求，進(jìn)一步抑制投資投機(jī)性需求。假定購(gòu)房人群年齡集中在20—64歲區(qū)間，頭次置業(yè)的年齡集中在20—34歲，根據(jù)城鎮(zhèn)人口年齡分布情況可以推斷頭次置業(yè)者占全部置業(yè)者的比重只有1／3左右，而二次以上購(gòu)房的比例在2／3左右。在二次以上購(gòu)房的群體中，大部分屬于改善型(賣舊購(gòu)新或新購(gòu)購(gòu)一處房產(chǎn)，但較多同時(shí)擁有兩套住房)，也會(huì)有一定比例的投資投機(jī)性需求。由于目前在政策上并未對(duì)改善型需求和投資投機(jī)性需求進(jìn)行準(zhǔn)確區(qū)分，在對(duì)需求進(jìn)行調(diào)控時(shí)，出臺(tái)的政策要么是同時(shí)鼓勵(lì)兩種需求，要么是同時(shí)抑制兩種需求，從而造成這兩類需求的大幅波動(dòng)，進(jìn)而造成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的大幅波動(dòng)。由于改善型需求也是自住型需求，與投資投機(jī)性需求具有本質(zhì)差別，不管是為了持續(xù)改善居民住房條件，鼓勵(lì)梯度消費(fèi)，還是為了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定運(yùn)行，都要求進(jìn)一步明確改善型需求和投資投機(jī)性需求的劃分標(biāo)準(zhǔn)，在此基礎(chǔ)上對(duì)改善型需求和投資投機(jī)性需求實(shí)行差別化政策?？紤]到政策的可操作性，建議將個(gè)人在購(gòu)房后同時(shí)較多擁有兩套住房界定為改善型需求，而將購(gòu)房后同時(shí)擁有三套及三套以上住房界定為投資投機(jī)性需求。在明確區(qū)分改善型需求和投資投機(jī)性需求的基礎(chǔ)上，宜盡快放寬對(duì)改善型需求的限制政策，不再對(duì)屬于改善型需求的信貸執(zhí)行1.1倍利率，貸款利率恢復(fù)到正常利率水平或由商業(yè)銀行自主確定，同時(shí)根據(jù)改善型需求的特點(diǎn)繼續(xù)執(zhí)行高頭付政策。由于投資投機(jī)性需求對(duì)市場(chǎng)的負(fù)面沖擊較大，建議進(jìn)一步加大對(duì)投資投機(jī)性需求的抑制力度，對(duì)北京等投資投機(jī)性需求比例較高的部分城市，要出臺(tái)具體政策嚴(yán)格限制投資投機(jī)性購(gòu)房，如禁止非常住人口(可將不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的界定為非常住人口)購(gòu)房，在個(gè)人(常住人口)已擁有兩套住房的情況下，不允許購(gòu)購(gòu)第三套及以上住房，防止少數(shù)個(gè)人或機(jī)構(gòu)憑借資金優(yōu)勢(shì)大量進(jìn)行投資投機(jī)性購(gòu)房，干擾市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

2.實(shí)行穩(wěn)定的住房金融政策，防止住房金融政策頻繁調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的沖擊。目前居民購(gòu)購(gòu)住房絕大多數(shù)需要從銀行貸款，頭付、利率等金融政策的變化會(huì)直接帶來居民購(gòu)房能力的變化。2007年四季度以來，我國(guó)對(duì)購(gòu)房頭付和利率政策進(jìn)行了幾次調(diào)整，特別是在住房貸款利率方面先后實(shí)行過1.1倍利率和0.7倍利率政策，利率的大幅變化直接影響到居民購(gòu)房能力的變化，并進(jìn)而影響到市場(chǎng)需求的大幅變化。為保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)運(yùn)行，建議不宜頻繁調(diào)整頭付政策，可根據(jù)物價(jià)和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況及時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)利率，但不宜對(duì)住房金融利率政策實(shí)行頻繁大幅調(diào)整，而應(yīng)長(zhǎng)期實(shí)行中性的住房金融利率政策。

3.進(jìn)一步完善市場(chǎng)供應(yīng)側(cè)管理。房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定供應(yīng)對(duì)市場(chǎng)健康運(yùn)行至關(guān)重要，要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、銷售環(huán)節(jié)的監(jiān)管，打擊各類“囤地”、延遲開發(fā)和“囤積”等行為。一是加大對(duì)現(xiàn)行土地政策的執(zhí)法力度，特別是要嚴(yán)格執(zhí)行土地閑置滿兩年、依法無償收回等政策，從制度和政策層面解決目前存在的“囤地”和延遲開發(fā)等問題，加快房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)度，增加市場(chǎng)供給；二是對(duì)開發(fā)商竣工一年以上的未售房屋比照商業(yè)用房征收房產(chǎn)稅，以打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤積”行為。

4.盡快明確房產(chǎn)稅政策。目前社會(huì)上對(duì)征收房產(chǎn)稅的爭(zhēng)議較多，應(yīng)盡快明確房產(chǎn)稅(物業(yè)稅)政策。建議只對(duì)個(gè)人(不以家庭為單位)擁有的二套及以上住房征收房產(chǎn)稅，這樣既可以抑制一人擁有多套房屋的需求，增加存量房的供給，也便于操作，同時(shí)以個(gè)人為單位意味著部分家庭仍然可以擁有兩套免房產(chǎn)稅的住房，這有利于為市場(chǎng)上提供一定量的租賃房源，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展而言是非常必要的。

(鄧郁松 作者單位：國(guó)務(wù)院發(fā)展研究產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究部）

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