-土地增值稅從嚴(yán)征收稅率提高

在“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”不到一周時(shí)間內(nèi)，6月3日，國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)出有關(guān)從嚴(yán)預(yù)征土地增值稅的政策，兩個(gè)房地產(chǎn)有關(guān)聯(lián)的稅收政策如此接踵而至，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，監(jiān)管層通過稅收調(diào)節(jié)高房?jī)r(jià)的管理意圖初步顯現(xiàn)。

如果說房產(chǎn)稅是在抑制購(gòu)方——— 購(gòu)房者的投資沖動(dòng)的話，那么土地增值稅則是在打壓賣方——— 開發(fā)商的漲價(jià)沖動(dòng)。

國(guó)家稅務(wù)總局為防止政策像2007年一樣因流于形式執(zhí)行不力，此次《通知》特意要求各地區(qū)6月底前上報(bào)清算工作計(jì)劃，并且要求各地選擇3-5個(gè)定價(jià)過高、漲幅過快的項(xiàng)目，作為清算審核對(duì)象。國(guó)家稅務(wù)總局將就各地對(duì)項(xiàng)目的清算情況進(jìn)行抽查。

通知還同時(shí)明確了征收稅率。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局要求，除保障性住房外，東部地區(qū)省份預(yù)征率不得低于2%，中部和東北地區(qū)省份不得低于1.5%，西部地區(qū)省份不得低于1%。

-開發(fā)商稅收成本提高0.5到1倍

“土地增值稅在我國(guó)并非一個(gè)新稅種。在實(shí)際操作中一直采取的是預(yù)征制，即按銷售金額確定一定的比例征收，由于各地存在不同程度的優(yōu)惠措施，所以一直沒能充分發(fā)揮調(diào)節(jié)土地增值收益的作用?！弊蛉?，河北經(jīng)貿(mào)大學(xué)會(huì)計(jì)學(xué)院教授郭宏在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

郭宏介紹說，土地增值稅從1994年便開始征收，其征稅對(duì)象是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物所取得的增值額。所謂增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除《暫行條例》規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額?！氨热玳_發(fā)商一個(gè)項(xiàng)目賣了100億元，從100億元中減掉地價(jià)成本、建筑成本等稅法規(guī)定可以扣除的成本后，就是應(yīng)征稅額?！?

郭宏表示，過去的土地增值稅都統(tǒng)一是1%，像北京、上海、杭州等一線城市如此，中西部二線城市也是如此。因此，毫無疑問，“此次按區(qū)域確定土地增值稅預(yù)征稅率，稅率由過去的1%提高到‘不低于1.5%’的中部和東北地區(qū)省份，以及由過去的1%提高到‘不低于2%’的東部地區(qū)省份，開發(fā)商納稅額將直接增加50%或100%?！?

如果按照國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2009年全國(guó)商品房4.4萬億元銷售額，如果忽視地域稅率差異，而全部以2%計(jì)算的話，2009年全國(guó)土地增值稅的預(yù)征收入就可以達(dá)到880億元?？梢?，土地增值稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響較大的稅種之一。而此次從嚴(yán)從高征收，在一定程度上將抑制開放商短時(shí)間內(nèi)瘋狂給樓盤漲價(jià)的沖動(dòng)。

-新政將抑制開發(fā)商漲價(jià)沖動(dòng)

郭宏表示，此番有關(guān)土地增值稅的新政落地后，將給開發(fā)商帶來兩方面的影響。

“頭先是土地增值稅是預(yù)征，也就是說開發(fā)商的某個(gè)項(xiàng)目在手續(xù)齊全之后，銷售完成之前就要繳納這筆稅款，待銷售完成之后根據(jù)實(shí)際銷售額再將此稅款多退少補(bǔ)?！惫暾J(rèn)為，“這對(duì)于開發(fā)商的資金鏈?zhǔn)且粋€(gè)考驗(yàn)，項(xiàng)目前期本來就是資金密集投入時(shí)期，此次從嚴(yán)執(zhí)行后，恐怕會(huì)使部分開發(fā)商資金鏈繃得更緊”。

郭宏同時(shí)介紹，與個(gè)人所得稅的“超額累進(jìn)”稅率類似，土地增值稅是一種“超率累進(jìn)”稅率，按照30%到60%的四級(jí)超額累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。簡(jiǎn)而言之，該稅就是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)而設(shè)計(jì)的，當(dāng)開發(fā)商轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額越大，稅率就越高，應(yīng)繳納的稅額就越多。 “這個(gè)政策被嚴(yán)格執(zhí)行后，開發(fā)商要像以前那樣漲好幾百、上千元恐怕就不合適了，他會(huì)算算成本賬”。從目前公布的通知來看，土地增值稅的預(yù)征率只有較低限，沒有上限，也就是說開放商無限制的漲價(jià)，會(huì)受到土地增值稅緊箍咒的嚴(yán)重制約。

同時(shí)，也有細(xì)心觀察者發(fā)現(xiàn)，此次新政給各地市稅務(wù)部門“自由裁量權(quán)”的空間較大，即便是從嚴(yán)征收，在各地財(cái)政無法擺脫土地財(cái)政命運(yùn)前，恐怕也會(huì)在可以操作的層面盡量維穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

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