疾風(fēng)暴雨的調(diào)控政策、搖搖欲墜的房價、已經(jīng)被腰斬的地產(chǎn)股……這兩日于上海召開的第15屆里昂證券中國投資論壇上,房地產(chǎn)行業(yè)的動向以及其對經(jīng)濟(jì)金融的影響無疑成為了較受關(guān)注的話題。

昨日,地產(chǎn)股又扛起了A股反彈的大旗。如何看待政策動向和地產(chǎn)行業(yè)和投資價值?記者在會議上采訪了里昂證券研究宏觀、地產(chǎn)和策略的多位人士,和國內(nèi)專家不同的是,他們從境外視角給出了不大一樣的結(jié)論。

樓市調(diào)整會比2008年溫和

里昂證券地產(chǎn)行業(yè)研究部區(qū)域主管王艷對于國內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)的變遷有長期研究,她認(rèn)為決定樓市中長期走向的關(guān)鍵因素還是供求,這也決定了這次樓市的調(diào)整將較為溫和。

“目前樓市的特點(diǎn)和2008年很像,住房貸款和對開發(fā)商的融資都開始收緊”,但王艷認(rèn)為,這次樓市調(diào)整的幅度和周期會比2008年小。一方面,同2008年相比,房地產(chǎn)商的現(xiàn)金流狀況更為寬裕,另一方面有購房需求的人有了2008年的經(jīng)驗,樓價有了一定跌幅就會出手。

“這一次樓市價格調(diào)整,我們看大概15%左右,成交量預(yù)計會下滑10%—20%”。王艷判斷,如果針對樓市的調(diào)控措施再收緊的話,樓市會在兩個季度左右完成調(diào)整?！敖谌f科等地產(chǎn)商已經(jīng)開始調(diào)價,房地產(chǎn)商的反應(yīng)跟2008年相比快很多。從4月15日政府開始正式調(diào)整,僅僅三個禮拜,我們接觸的開發(fā)商里面99%已經(jīng)開始評估現(xiàn)金流,評估如果銷量大幅下滑該怎樣應(yīng)對等”。

地產(chǎn)泡沫化遠(yuǎn)不如美國

較近不少新聞提到中國城市的樓價已經(jīng)比美國樓價還高,存在極大泡沫。但里昂證券中國A股市場研究部主管嚴(yán)賢銘告訴本報記者,樓市是否有泡沫頭先不應(yīng)該看樓價漲跌幅度而是按揭比例?！懊绹彿款^付很低,甚至是零頭付,如果把中國房地產(chǎn)的市場跟美國比,肯定是完全不一樣,中國房地產(chǎn)按揭的比例差不多60%,現(xiàn)在更低,即使價格調(diào)整對貸款的影響也不會太大?！睋?jù)悉,香港當(dāng)時在發(fā)生亞洲金融危機(jī)時,房價跳水達(dá)到50%,但是償還貸款違約比率只有1.4%。

“(盡管)中國房地產(chǎn)市場存在很多問題,但是不能稱之為‘泡沫’。杠桿率低的房產(chǎn)市場是不可能出現(xiàn)泡沫的?！崩锇鹤C券中國宏觀策略分析師羅福萬表示。

對于地方融資平臺過度負(fù)債是否會給金融系統(tǒng)帶來風(fēng)險的問題,羅福萬認(rèn)為并不必?fù)?dān)心?！霸谥袊?地方財政出現(xiàn)問題,財政不會不管,這和美國不一樣,之前紐約城、橘子郡陷入破產(chǎn)境地,聯(lián)邦政府也沒有出手”。他認(rèn)為,地方政府融資結(jié)構(gòu)的調(diào)整是長期必須解決的問題,短期給中國銀行業(yè)帶來巨大風(fēng)險敞口的可能性不大。

物業(yè)稅對樓市未必利空

針對目前市場非常關(guān)心的物業(yè)稅問題,里昂證券則認(rèn)為,中國政府在未來幾年會推出物業(yè)稅,主流的國際市場上都推出了物業(yè)稅,這是一個很好的渠道。

“物業(yè)稅對房產(chǎn)市場并不一定是利空消息,倫敦、紐約、香港這些市場都有物業(yè)稅,那么多年來,還是非常健康的。關(guān)鍵的問題不是中國會不會推出物業(yè)稅,而是征收的范圍和實際稅率”。羅福萬表示,物業(yè)稅即便推出,也不會讓機(jī)構(gòu)對中國的地產(chǎn)市場失去信心?！瓣P(guān)鍵是看這個稅率多高,會不會高到對于購房的人是一種懲罰性的稅率。政府推出這種手段只是抑制投機(jī)的行為,并且中國政府有諸多的金融工具,如用利率等來調(diào)整整個市場。

羅福萬還建言,對于樓市調(diào)控政策的推出,政府應(yīng)該多點(diǎn)耐心?！罢瞥稣{(diào)控政策不要太急,政策發(fā)揮效力有一定時間,不要矯枉過正,中國政府干預(yù)房地產(chǎn)市場應(yīng)主要關(guān)注于那些有問題的城市,而不是打壓整個房地產(chǎn)市場的發(fā)展?！?

大盤地產(chǎn)股已經(jīng)很有吸引力

去年以來,在2008年底率先反彈的地產(chǎn)股成了暴跌的先鋒軍,不少房地產(chǎn)行業(yè)的股票都被腰斬甚至更多,有不少基金經(jīng)理更是宣稱,2年內(nèi)都不會碰地產(chǎn)股。

但是在昨日,王艷卻給出了相反的答案,“如果是兩年期的投資,今天就可以購地產(chǎn)股”,巧合的是,地產(chǎn)股果然在午后出現(xiàn)了集體井噴。

“的確消費(fèi)行業(yè)的增長比地產(chǎn)行業(yè)要明確,但是前者的估值是后者的三倍,購股票要看風(fēng)險和回報是否匹配”,王艷認(rèn)為,目前A股中的地產(chǎn)股雖然不算嚴(yán)重低估,但是已經(jīng)進(jìn)入了價值區(qū)間。

“目前中國內(nèi)地和香港上世紀(jì)70年代的住宅市場很像,當(dāng)時香港的住房自有率從20%起步,較后平穩(wěn)在50%左右,而香港三十年前有500個開發(fā)商,現(xiàn)在只有5個活躍的地產(chǎn)商”。王艷表示,在這一過程中,大型開發(fā)商獲益,這對內(nèi)地來說是個很好的經(jīng)驗。

-名詞

里昂證券

里昂證券(CLSAAsia-PacificMarkets,全名里昂證券有限公司)于1986年創(chuàng)辦,總部設(shè)于香港,是一間歐資金融機(jī)構(gòu),主要在亞太區(qū)從事證券經(jīng)紀(jì)、投資銀行及私人投資業(yè)務(wù)。里昂的單一股東原本為法國的里昂集團(tuán)(CreditLyonnais),其后里昂集團(tuán)在2003年與法國農(nóng)業(yè)信貸集團(tuán)合并。自此里昂證券成為農(nóng)業(yè)信貸集團(tuán)在亞太區(qū)投資銀行的分支。

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