房屋預(yù)售也稱商品房預(yù)售，樓花購(gòu)賣，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者交付定金或預(yù)付款，而在未來(lái)一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。其實(shí)質(zhì)是房屋期貨購(gòu)賣，購(gòu)賣的只是房屋的一張期貨合約。它與成品房的購(gòu)賣已成為我國(guó)商品房市場(chǎng)中的兩種主要的房屋銷售形式。

　　房屋預(yù)售條件

　　我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第44條規(guī)定，商品房預(yù)售應(yīng)符合下列條件：
　　(1)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書，土地使用權(quán)未經(jīng)抵押。
　　(2)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商如果違反城市規(guī)劃自建商品房并將其預(yù)售，真正受到損失的將會(huì)是善意購(gòu)購(gòu)人
　　(3)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，開(kāi)發(fā)商投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金應(yīng)達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付時(shí)間。
　　(4)已經(jīng)同金融機(jī)構(gòu)簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議。
　　(5)已經(jīng)向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明；向境外預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)取得向境外銷售的批準(zhǔn)文件。

　　房屋預(yù)售的特征

　　(1)房屋預(yù)售是一種附加期限的交易行為。即商品房購(gòu)賣雙方在合同中約定了一個(gè)期限，并把這個(gè)期限的到來(lái)作為房屋購(gòu)賣權(quán)利義務(wù)發(fā)生法律效力或挫去效力的根據(jù)。
　　(2)房屋預(yù)售具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。由于商品房的預(yù)售不同于房屋的實(shí)質(zhì)性購(gòu)賣，真正的房屋交接尚未形成。國(guó)家因此加強(qiáng)了對(duì)商品房預(yù)售市場(chǎng)的規(guī)范。我國(guó)對(duì)商品房預(yù)售的條件資格及程序作了規(guī)定，而且還要求在預(yù)售合同簽訂后向當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門辦理登記備案手續(xù)。

　　房屋預(yù)售合同的內(nèi)容

　　(1)雙方的名稱、地址，法人組織必須有法定代表人簽名。
　　(2)標(biāo)的，即預(yù)售商品的位置、編號(hào)。
　　(3)數(shù)量，預(yù)售商品房的數(shù)量，面積應(yīng)以平方米來(lái)計(jì)算，并明確的是建筑面積還是使用面積或其他面積。
　　(4)價(jià)款即房屋的價(jià)金，如每平方米多少元。不僅應(yīng)標(biāo)明單價(jià)，還應(yīng)標(biāo)明總價(jià)；我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》雖然對(duì)商品房預(yù)售的條件和程序進(jìn)行了規(guī)定，但對(duì)預(yù)售款征收的數(shù)額和期限卻沒(méi)有統(tǒng)一的規(guī)定，當(dāng)事人應(yīng)在合同中明確。根據(jù)建設(shè)部的規(guī)定，預(yù)收商品房預(yù)售款，在房屋開(kāi)工建設(shè)時(shí)不得超過(guò)40％，待建房工作量完成一半時(shí)再收至60％，到房屋封頂可收至95％，到房屋交付使用時(shí)再全部收取。
　　(5)交付方式和期限，包括預(yù)售款的支付方式和房屋的交付方式。
　　(6)房屋使用性質(zhì)，明確是住宅用房、辦公用房還是經(jīng)營(yíng)用房或其他用房。
　　(7)房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的方式、期限。
　　(8)違約責(zé)任。
　　(9)雙方約定的其它條款。

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