現(xiàn)在很多人購房幾乎都購產(chǎn)權(quán)房，主要是因為所謂“全產(chǎn)權(quán)”、“恒久產(chǎn)權(quán)”的誘惑,認為擁有產(chǎn)權(quán)證,這住房就永遠屬于自己并可代代相傳了。事實并非這么簡單。相對來說，購購使用權(quán)房的價格要比產(chǎn)權(quán)房便宜，少出幾萬元錢，居住的實際效果與產(chǎn)權(quán)房沒什么大的區(qū)別，何樂而不為?

我國實行的是土地國有制,即在中華人民共和國國土上,所有土地的所有權(quán)都是國家的，這種所有權(quán)是不出讓的。開發(fā)商建房的土地是向國家購的有期限的使用權(quán)，較長為70年。根據(jù)我國現(xiàn)行法律，到時國家就要把土地（當然包括土地上的建筑物）無償收回。所以，購產(chǎn)權(quán)房并無恒久產(chǎn)權(quán)可言，開發(fā)商向國家購多少年土地使用權(quán)，你所購的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)就是多少年。有些開發(fā)商向國家購購了期限70年的土地使用權(quán),由于種種原因,三年后再建房，建房再用去二年，建成后又一下子賣不掉，如你到建成后第三年購了房，那你所購購的產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)期限只是62年。如果你購了別人居住過20年的二手產(chǎn)權(quán)房，你所擁有的產(chǎn)權(quán)期限就不到50年了。

房屋所占土地的使用權(quán)是國家出售給房地產(chǎn)開發(fā)商的，開發(fā)商建好房子后，再將房屋及土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給購房居民。問題是售房時，沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商老老實實向購房居民說明他們出售的產(chǎn)權(quán)房的實際產(chǎn)權(quán)是多少年。到年限國家要無償收回土地和住房。如購房居民仍想擁有房產(chǎn)，必須再向國家交納若干年限的土地使用金。事實正是這樣，如果購房居民未能在產(chǎn)權(quán)期限內(nèi)將房產(chǎn)賣出去，那么就會遭受不必要的經(jīng)濟損失。產(chǎn)權(quán)也好，使用權(quán)也好，都不是恒久的，購房要想代代相傳是不可能的，除非你子子孫孫不斷向國家繳納土地使用金。

所謂產(chǎn)權(quán)，就是所有權(quán)。從法律角度講，所有權(quán)包括占有、使用、收益、處分四種權(quán)能。使用權(quán)為所有權(quán)的權(quán)能之一。你擁有一套住房的使用權(quán)，看上去你也占有了這套住房。但要出租就會受到一定的限制，能否出租、轉(zhuǎn)讓獲取收益，都要受到有關(guān)法規(guī)、契約、產(chǎn)權(quán)所有者的制約。再來剖析一下處分權(quán)，這應(yīng)該是產(chǎn)權(quán)擁有者較根本的權(quán)能。目前，按有關(guān)規(guī)定，居民擁有“使用權(quán)”也有處分權(quán)，盡管他處分的是“使用權(quán)”，而不是“所有權(quán)”。在房地產(chǎn)中的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)兩個概念并沒有多大差別，因為實際效果一樣，只是多了一種“我擁有產(chǎn)權(quán)”的心理感受而已。

由此可見，不少居民認為投資產(chǎn)權(quán)房能保值增值，其實是一種誤解。房地產(chǎn)由土地和房屋組成，房屋會隨著時間的推延逐漸貶值，越老越不值錢；而土地卻因其不能再生，建房越多，土地就越少，稀則為貴。時間越長越是增值。很明顯，增值的是屬于國家所有的土地，而不是居民自己的房屋。擁有產(chǎn)權(quán)的居民，只有適逢價格上揚，及時將房屋拋售，才能實現(xiàn)增值。但現(xiàn)今的房地產(chǎn)市場行情，這種機會并不很多。按現(xiàn)行政策，使用權(quán)房同樣可以上市，與產(chǎn)權(quán)房有著同等的轉(zhuǎn)讓機會，所區(qū)別的僅是一筆土地使用金。

摘自《青島財經(jīng)日報》

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