容積率、綠化率、、公攤面積等與房產(chǎn)有關(guān)的專業(yè)術(shù)語讓普通購房者似懂非懂，、公攤面積是越高越好嗎？開放商是據(jù)什么標(biāo)準(zhǔn)來分配不同戶型的、公攤面積等一系列住宅其他功能呢？我們有必要對(duì)此做一次解析，以便在購房時(shí)做到清清楚楚、明明白白。

　　專業(yè)術(shù)語應(yīng)了解

　　手里拿著一份售樓書，看著上面一些關(guān)于樓盤描述的文字，有些內(nèi)容讓老劉感到有點(diǎn)吃力。老劉想給自己購套住房，以前從未購過房的他還專門在網(wǎng)上找來很多資料學(xué)習(xí)，諸如如何考察配套的優(yōu)劣，如何評(píng)估房型的好壞，如何考量小區(qū)的整體綜合素質(zhì)等等，通過一段時(shí)間的突擊學(xué)習(xí)，他的確長了不少見識(shí)。

　　不過還是有意外情況發(fā)生。當(dāng)老劉看到容積率、綠化率等一些比較專業(yè)的術(shù)語以及相對(duì)應(yīng)的數(shù)據(jù)時(shí)，他還是有點(diǎn)吃不準(zhǔn)了。老伴問他，小區(qū)的容積率高好，還是低一點(diǎn)好？綠化率是不是越高越好？老劉沒法解釋。此外，老劉還在某樓盤的宣傳資料上看到這樣一句話：人均綠地面積達(dá)50平方米，是如何計(jì)算出來的呢，老劉弄不清楚。

　　的確，對(duì)于像老劉這樣的普通購房者來說，雖然平時(shí)有可能也曾聽說過這些術(shù)語，但是不是完全了解其中的含義就難說了。專家表示，這些指標(biāo)卻關(guān)系到日后的居住品質(zhì)，如容積率過高的小區(qū)會(huì)因?yàn)闃菍舆^高而給人壓抑感，綠化率過低則會(huì)使得小區(qū)環(huán)境太差，車庫率太小會(huì)導(dǎo)致停車極為不便，因此作為購房者，有必要對(duì)此有個(gè)清晰的認(rèn)識(shí)。

　　更有甚者，由于各種各樣的原因，目前在這方面還存在一些認(rèn)識(shí)上的誤區(qū)。比如有些購房者一味追求高，反而忽視了住宅其他功能配套，也會(huì)給居住造成一定的困難。基于此，購房者更要對(duì)這些基本概念有個(gè)全面的了解。

　　容積率：盡量避免高指標(biāo)

　　容積率是指小區(qū)總建筑面積與總用地面積的比值，這個(gè)比值越小，意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，人均用地面積越多，居住品質(zhì)就會(huì)越高。為什么這么說呢？上海五合國際副總經(jīng)理吳茂輝解釋說，容積率低的小區(qū)有更多的土地用于綠地建設(shè)，以及建筑層高也適中，因而居住品質(zhì)相對(duì)較高。比如綠樹成蔭的別墅區(qū)，其容積率只有0.35左右。而位于的樓盤，容積率超過5以上，因而整個(gè)小區(qū)內(nèi)高層建筑林立，讓人頗感壓抑。相比較而言，前者的舒適性肯定遠(yuǎn)大于后者。

　　而與此同時(shí)，高容積率的小區(qū)也意味著帶來高密度的居住人口，這對(duì)小區(qū)本身樓道、公共娛樂場所等的使用也會(huì)更加頻繁，從而加速其老化。同時(shí)，高容積率的小區(qū)在安保方面也存在不小的壓力。因此專家建議，購房者一定要選擇選擇在適當(dāng)?shù)膮^(qū)間內(nèi)選擇容積率，如多層不超過3，以小高層居多的小區(qū)在4左右，而高層為主的小區(qū)不能超過5。

　　綠化率：謹(jǐn)防偷換概念

　　綠化覆蓋程度高達(dá)40%！如果這樣的樓盤位于的市，會(huì)不會(huì)讓人怦然心動(dòng)？答案肯定是會(huì)。

　　綠化率是開發(fā)商會(huì)經(jīng)常提及的概念，跟容積率一樣，也是一項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)，可簡單表述為指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠化面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。但目前與之有關(guān)的概念還包括綠地率和綠化覆蓋率，其中綠地率中的綠地是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地，主要包括公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。綠化覆蓋率是綠化垂直投影面積之和與占地面積的百分比，因此，樹的影子也可算入綠化覆蓋率，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60％以上。

　　但是有業(yè)內(nèi)人士指出，少數(shù)開發(fā)商在宣傳時(shí)只提綠化覆蓋率或者綠地率，因?yàn)橥ㄟ^一些技術(shù)上的處理，均能得到不錯(cuò)的效果，但實(shí)際上綠化面積到底有多少，則避而不談。因此購房者在如果要真正小區(qū)的綠化程度，除了要詢問綠化覆蓋率之外，還要了解規(guī)劃綠化面積的大小。

　?。哼€要關(guān)注使用率

　　越高，則意味著購房者花在公攤面積上的費(fèi)用越少。但專家提醒，在某些特定的情況下，會(huì)發(fā)生變化，因此購房者別僅僅只是聽信開發(fā)商的說辭。

　　一般情況下，是指套內(nèi)建筑面積與套（單元）建筑面積之比。其中，套內(nèi)建筑面積包括套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽臺(tái)建筑面積三部分，套（單元）建筑面積為套內(nèi)建筑面積與分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。正是因?yàn)楣珨偯娣e是一個(gè)可變量，因此專家解釋說，對(duì)于一些分若干期開發(fā)的樓盤，一定要注意的變化。

　　這到底是怎么回事呢？吳茂輝舉例說，前期銷售的房源一般是在規(guī)劃建筑方案設(shè)計(jì)較初計(jì)算并得到的，由于此時(shí)公攤面積部分一時(shí)無法統(tǒng)計(jì)完全，一般只計(jì)算現(xiàn)有的公攤面積，有時(shí)甚至只是簡單計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)層內(nèi)的公共交通分?jǐn)偯娣e，這樣得來的自然是相對(duì)比較高的。但等到項(xiàng)目建設(shè)竣工交付前后，由房屋測量登記部門通過圖紙與實(shí)測結(jié)合計(jì)算得到的公攤系數(shù)通常都會(huì)比前期的大，因而，這時(shí)的實(shí)際比銷售時(shí)的宣傳要約降低1～3個(gè)百分點(diǎn)。

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