農(nóng)村房屋購賣合同所引發(fā)的糾紛中，村民將房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定購賣合同有效沒有什么異議；但出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員，即外村村民或城鎮(zhèn)居民時(shí)，合同效力的認(rèn)定仍存在著司法不統(tǒng)一的現(xiàn)象：

　?。?）無效說。

　　理由是：其一，農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，違反《土地管理法》中關(guān)于宅基地使用權(quán)身份限制的規(guī)定；其二，如果農(nóng)民的房屋允許自由購賣，就是將與房屋相連接的宅基地使用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，實(shí)質(zhì)上就是對(duì)農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，因而為該規(guī)定所禁止。其三，1999年國務(wù)院辦公廳在《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地通知》第2條第2款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅。 ”

　　（2）有效說。

　　理由是：其一，1963年3月20日《關(guān)于對(duì)社員宅基地問題作一些補(bǔ)充規(guī)定的通知》第2項(xiàng)規(guī)定：社員有購賣房屋的權(quán)利。其二，較高法院（1992）民他字第8號(hào)批復(fù)認(rèn)為：農(nóng)村房屋購賣，按約定交付房款以及管理房屋的有效。

　　山東天正平律師事務(wù)所律師劉積波同意第（2）種說法，其理由是：農(nóng)村居民依法獲得的宅基地使用權(quán)，主要是為了滿足村民的住房保障，但是，村民有特殊情況下必須變賣房屋，才能提高自己的生活質(zhì)量，譬如：因大學(xué)畢業(yè)后招聘在深圳某一公司工作，需要在深圳購購房屋居住，把在農(nóng)村的房屋出賣，獲得價(jià)款作為在深圳購房的頭付款；因參軍提干后，在服兵役地結(jié)婚，需要購購房屋，將農(nóng)村家中的房屋出賣購置商品房。上述二例，充分說明，農(nóng)村房屋所有人并不是為了炒賣宅基地獲取巨大利益而出賣自己的房屋，而是為了自己經(jīng)濟(jì)狀況、工作需要、生活方便等而出賣自己房屋。所以說，農(nóng)村村民出賣房屋應(yīng)當(dāng)具體情況具體分析解決，不應(yīng)一刀切。

　　山東一諾律師事務(wù)所孫銘銘律師同意第（1）種說法：農(nóng)村宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有，農(nóng)民是其成員，所以在此基礎(chǔ)上才享有宅基地的使用權(quán)。如果轉(zhuǎn)讓給本經(jīng)濟(jì)組織以外的人，因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，所以合同應(yīng)屬無效。再者因合同一方當(dāng)事人不符合法律規(guī)定，所以土地使用權(quán)證和房權(quán)證根本就無法辦理，也不能實(shí)現(xiàn)權(quán)利人對(duì)物權(quán)的占有。

　　山東中苑律師事務(wù)所戴志輝律師同意第（2）種說法。，土地政策應(yīng)當(dāng)與社會(huì)制度及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r相適應(yīng)。目前我國的土地屬于全民所有和集體所有，所以，無論是農(nóng)村房屋還是城市商品房，屬于個(gè)人的只是地上的房子，對(duì)于土地?fù)碛械亩贾皇鞘褂脵?quán)。，我國法律之所以嚴(yán)格農(nóng)村宅基地自由流轉(zhuǎn)，目的在于保障農(nóng)民有基本的生活保障。第三，雖然本律師認(rèn)為應(yīng)該放開農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的限制，但我國正處于轉(zhuǎn)型期，各項(xiàng)制度的改革還需要一個(gè)過程，法律本身也有滯后性。根據(jù)現(xiàn)有的法律制度，農(nóng)村房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員會(huì)因違反法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

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