讀者孫先生向本周刊“有問(wèn)必答”欄目打來(lái)電話(huà)，稱(chēng)他從一家中介公司的宣傳材料上看好了一處標(biāo)注“南向套二”的房子，經(jīng)實(shí)地看房、交款辦完手續(xù)及裝修入住后，感覺(jué)陽(yáng)光明顯偏向。于是，他就找到了有關(guān)部門(mén)進(jìn)行重新測(cè)量，發(fā)現(xiàn)該住房的確切朝向應(yīng)為南向偏東約35度（即東南向而非南向）。他想知道，中介公司的宣傳材料是否有違事實(shí)，他可否就此向中介提出賠償主張？

記者將孫先生的這一問(wèn)題反饋給多家中介公司，得到的答復(fù)幾乎如出一轍，且基本上“統(tǒng)一口徑”：“這個(gè)問(wèn)題比較難以認(rèn)定，您經(jīng)過(guò)實(shí)地看房后，確定了購(gòu)購(gòu)意向，這不能說(shuō)中介公司隱瞞了事實(shí)或是存在欺詐。如您單純通過(guò)宣傳材料，沒(méi)有經(jīng)過(guò)實(shí)地看房就與房東簽定購(gòu)房合同，則您與中介公司都負(fù)有責(zé)任?！?

康達(dá)律師事務(wù)所湯書(shū)國(guó)律師卻對(duì)此有著不同的看法。他認(rèn)為，中介公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。他說(shuō)，目前我國(guó)還沒(méi)有一部明確的法律法規(guī)就房屋的朝向偏差進(jìn)行細(xì)化的規(guī)定。因此，在這種情況下，考察對(duì)方是否違約需要以生活習(xí)慣或是通用的行為準(zhǔn)則。中介公司在宣傳材料中說(shuō)“南向”，而經(jīng)過(guò)測(cè)量后卻成了“東南向”，這就不符合現(xiàn)行的生活常識(shí)，因此，孫先生完全有理由通過(guò)司法程序追究中介公司的違約責(zé)任。另?yè)?jù)記者了解，在接收賣(mài)方的房源信息登記之后，中介公司會(huì)派出業(yè)務(wù)員攜帶專(zhuān)門(mén)器具進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量，如果實(shí)測(cè)結(jié)果與登記結(jié)果之間的誤差保持在一種可適應(yīng)的區(qū)間的話(huà)，一般就會(huì)以登記結(jié)果向外發(fā)布，而這個(gè)可適應(yīng)的區(qū)間往往不超過(guò)15度。顯然，35度的偏差已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)地超出了這一區(qū)間，由此可以判斷，中介公司隱瞞了事實(shí)，沒(méi)有盡到如實(shí)登記的責(zé)任。

湯書(shū)國(guó)律師進(jìn)一步解釋說(shuō)，該糾紛涉及的是合同解釋問(wèn)題，也就是當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議時(shí)該如何確定條款的真實(shí)意思，具體到這一糾紛，他認(rèn)為，根據(jù)《合同法》百二十五條“當(dāng)事人對(duì)合同條款的理解有爭(zhēng)議的，應(yīng)當(dāng)按照合同所使用的詞句、合同的有關(guān)條款、合同的目的、交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，確定該條款的真實(shí)意思。”之規(guī)定，“南向”按照交易習(xí)慣以及誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)認(rèn)定為“正南向”。但宣傳材料上的文字并不必然成為合同的組成部分，可能是“要約邀請(qǐng)”（不具法律約束力），也可能是“要約”（具法律約束力），要結(jié)合合同及宣傳材料具體分析。如果該宣傳材料的文字可以認(rèn)定為合同的組成部分，中介公司當(dāng)然構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

記者 周建亮
摘自《青島日?qǐng)?bào)》

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