今年年初，包括承租人房屋使用權(quán)購賣的解禁、政府將進(jìn)一步開放二級(jí)市場等一系列利好信息的頻頻披露，使得多數(shù)人產(chǎn)生了這樣的期盼：經(jīng)歷數(shù)年痛苦煎熬后，2003年將是北京二級(jí)市場的“春天”；而持續(xù)多年的租價(jià)下挫和從業(yè)人員激增，使得租賃市場的殘酷競爭已然白熱化。于是，“數(shù)年磨劍”的中介公司紛紛整裝齊發(fā)，搬出各自拿手絕活，在新年初早早擺開擂臺(tái)。一輪真正的較量還未來到之前，始終平淡的二、三級(jí)市場已硝煙彌漫。不過，無論市場競爭如何激烈，較終受益的將還是消費(fèi)者，為此，我們特意甄選了今年二、三級(jí)市場中，獨(dú)具特色的幾種中介服務(wù)產(chǎn)品，供大家參考、選擇。

　　年付房屋銀行

　　簽合同即獲全年租金，免費(fèi)保險(xiǎn)、保潔、消毒服務(wù)

　　一提起房屋銀行，業(yè)內(nèi)外的反映普遍較差，其原因是從貴州引入的房屋銀行，到了北京就變了味?！笆聦?shí)上，房屋銀行一方面能使投資者在保證收益的前提下省心省力，另一方面，由于房屋銀行以空置期作為中介公司的利潤來源，租客無須交納中介費(fèi)，因此，以目前的市場情況看，肯定是租客樂于接受的一種業(yè)務(wù)方式?！辨溂摇殬I(yè)總經(jīng)理左暉這樣評(píng)價(jià)，他認(rèn)為，房屋銀行值得深入探討。該公司今年推出的“年付房屋銀行”，就是在總結(jié)原有“房屋銀行”經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的基礎(chǔ)上衍生、并在京城市場上少有推出的。

　　按照鏈家·寶業(yè)“年付房屋銀行”的規(guī)定，加入“年付房屋銀行”的業(yè)主，在簽訂委托合同之日一次性獲得全年房屋租金，而不是以往房屋銀行慣常采用的月付或季付形式；此種“年付房屋銀行”還較好地歸避了中介公司拖欠業(yè)主房租的麻煩。對租房客戶而言，也不用再擔(dān)心由于中介公司與房主的糾紛而導(dǎo)致自己的權(quán)益無法得到保障。

　　同時(shí)，業(yè)主可以得到公司免費(fèi)附的室內(nèi)家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、管道破裂保險(xiǎn)、室內(nèi)租前住后消毒、保潔。而租房客戶也可以租到干凈、清潔的房屋，且不存在超長等候的問題。

　　嘗鮮秘訣

　　年付租金額度由鏈家·寶業(yè)與欲加入“年付房屋銀行”的業(yè)主共同協(xié)商，承租人選擇“年付房屋銀行”的房子無需承擔(dān)任何中介費(fèi)用。而操作“年付房屋銀行”業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)大，中介公司要規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)必須具備三大優(yōu)勢：1.具備雄厚的資金實(shí)力來抵抗風(fēng)險(xiǎn)是頭要的條件；2.具有完善的管理制度來預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；3.擁有龐大的客戶群體來消化風(fēng)險(xiǎn)。消費(fèi)者在選擇時(shí)亦需格外謹(jǐn)慎。

　　抵押貸款

　　抵押房產(chǎn)，購車求學(xué)

　　想購置新房、購車、求學(xué)，資金不夠卻不愿賣掉原有的住房，怎么辦？我愛我家推出的抵押貸款業(yè)務(wù)可以解客戶的燃眉之急。在客戶提出申請后，我愛我家將以較快的速度為客戶辦理房屋價(jià)值評(píng)估、房屋保險(xiǎn)投保、法律文件審核等業(yè)務(wù)，向銀行申請消費(fèi)抵押貸款。同時(shí)，公司還負(fù)責(zé)收集客戶的資信證明、收入證明進(jìn)行免費(fèi)初審，提交銀行；在抵押過程中由中介公司負(fù)責(zé)階段性擔(dān)保和回購，降低銀行和貸款的風(fēng)險(xiǎn)，使得貸款的申請更易獲得批準(zhǔn)。

　　嘗鮮秘訣

　　用于申請住房消費(fèi)抵押貸款的房屋，必須具有完全產(chǎn)權(quán)，在申請過程中須注明資金具體的用途。個(gè)人申請住房消費(fèi)抵押貸款可以直接向工行等銀行申請，但有中介公司做擔(dān)保將會(huì)更省心。

　　二手房購賣限時(shí)速遞

　　超出一個(gè)月未賣出，賠償房主2000元

　　我愛我家于去年7月開展二手房購賣限時(shí)速遞業(yè)務(wù)后，市場反映活躍，僅7~8月委托交易客戶就達(dá)40套。該業(yè)務(wù)規(guī)定，凡是與中介公司簽訂二手房銷售少有委托協(xié)議的房主，該公司將做出在一個(gè)月的時(shí)間內(nèi)完成銷售委托的承諾，并在網(wǎng)站和所有連鎖店推廣。如果未按照協(xié)議要求在一個(gè)月內(nèi)完成銷售委托，公司將賠償委托人人民幣2000元。

　　時(shí)效性強(qiáng)，交易透明化，不存在吃差價(jià)、亂收費(fèi)等問題，在二手房購賣交易中，房款由業(yè)主和購主見面后共同商議確定，并且在房屋銷售后高于評(píng)估價(jià)格的交易款全部返還給業(yè)主，且提供賠付保障等諸多優(yōu)勢，致使該業(yè)務(wù)灸手可熱。

　　嘗鮮秘訣

　　購房合同的簽訂是二手房購賣過程中十分重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。為安全起見，簽訂合同需注意下列問題：

　　一、房屋的具體情況

　　目前在市面上出售的二手房屋，由于大部分年代比較久，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)所售房屋實(shí)際面積與產(chǎn)權(quán)證上注明的面積不符的現(xiàn)象。所以出售房屋的面積應(yīng)以現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，其他面積不計(jì)在內(nèi)。

　　二、屋內(nèi)設(shè)施的交驗(yàn)細(xì)節(jié)

　　購房時(shí)有時(shí)會(huì)出現(xiàn)這種情況：在簽訂購賣合同時(shí)業(yè)主常?？陬^向客戶保證，屋內(nèi)裝修的鋁合金門窗、地板、空調(diào)以及柜子、熱水器可以全部。結(jié)果到實(shí)際交房時(shí)卻全然翻悔。避免這種糾紛發(fā)生的方法是，不管是屋內(nèi)裝修還是家用電器，購房時(shí)白紙黑字在合同中注明。

　　三、付款方式

　　在合同簽訂過程中，付款方式是必須要非常注意的一項(xiàng)要素。在付款方式的選擇上可以標(biāo)明：

　　1.在簽訂《北京市房屋購賣合同》時(shí)，客戶即支付相當(dāng)于房價(jià)款百分之多少的定金給業(yè)主或中介公司；

　　2.在購賣方直接交易的情況下，可注明在辦理立契過戶當(dāng)天，客戶支付業(yè)主百分之多少的房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款)；

　　3.若通過中介交易，則可注明在辦理立契過戶手續(xù)前第幾個(gè)工作日，客戶支付全部房款(已付定金轉(zhuǎn)為房款)給中介公司；中介公司于過戶后第幾個(gè)工作日支付房款給業(yè)主。

　　另外，較好有一小部分剩余款項(xiàng)的支付能放在物業(yè)交驗(yàn)之后的工作日內(nèi)進(jìn)行。

　　四、交房時(shí)間

　　房屋交驗(yàn)在房屋購賣中是個(gè)不可忽視的環(huán)節(jié)，因此在合同簽訂的時(shí)候應(yīng)當(dāng)注明房屋交驗(yàn)的時(shí)間是在過戶后第幾個(gè)工作日或雙方約定的其他時(shí)間；房屋交驗(yàn)前產(chǎn)生的費(fèi)用及房屋交驗(yàn)時(shí)產(chǎn)生的費(fèi)用由誰承擔(dān)。另外，雙方的其他約定也需在合同中注明。

　　五、居間中保合同的內(nèi)容

　　為了省心安全，許多人選擇通過房地產(chǎn)中介公司來 過戶。許多中介公司如我愛我家等除辦理 過戶業(yè)務(wù)外還推出居間中保服務(wù)。房屋購賣如果是通過中介公司進(jìn)行的，在居間中保合同中除了須標(biāo)明中介公司的權(quán)利外還必需標(biāo)明中介公司承擔(dān)的責(zé)任與義務(wù)，如過戶后第幾個(gè)工作日交付房款，款項(xiàng)交付方式，相關(guān)稅費(fèi)明細(xì)等。

　　六、違約責(zé)任

　　在合同中標(biāo)明各方的責(zé)任義務(wù)，有利于避免糾紛的發(fā)生。如悔約責(zé)任、違約金款項(xiàng)、逾期付款責(zé)任、滯納金款項(xiàng)及其他違約情況的處理都應(yīng)在合同中注明。

　　尾房代理

　　樓市中的“折扣超市”

　　多年來，二手房房源緊缺一直是困擾二級(jí)市場發(fā)展的關(guān)鍵所在，為求自身發(fā)展，去年不少中介公司采取了一種名為“吞吐”(一次性購進(jìn)、再代理售出)的業(yè)務(wù)方式解決二手房源問題，尾房就是其中一個(gè)重要的來源渠道。

　　對房地產(chǎn)市場來說，幾乎每一個(gè)項(xiàng)目都存在尾房，而尾房之于開發(fā)商，猶如“食之無肉，棄之可惜”的雞肋。這些房屋由于多為其他購房人在精挑細(xì)選之后剩余的，或是朝向、樓層不好，或是格局不規(guī)范、不合理。中介公司投資尾房代理，不僅使開發(fā)商將其尾盤一次性全部售出，卸掉自身的負(fù)擔(dān)，迅速回籠資金，實(shí)現(xiàn)預(yù)期利潤額，以投入新項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)；而且可以使購房者可以從中“淘”到物超所值的好房子，而不是像以往從密密麻麻的分類廣告中大海撈針。因?yàn)槲卜侩m然在某些方面不盡如人意，但其價(jià)格便宜，一定程度上滿足了大批中低收入購家的需求。據(jù)推出該項(xiàng)業(yè)務(wù)的頭創(chuàng)金豐易居公司介紹，去年該公司接手的此類住宅，幾個(gè)月內(nèi)即基本銷售殆盡。

　　嘗鮮秘訣

　　消費(fèi)者購購中介公司的尾房，其交易程序與購購商品房沒有任何區(qū)別，也能辦理按揭貸款和公積金貸款。但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司投資于大宗房地產(chǎn)項(xiàng)目，必須以雄厚的資金為基礎(chǔ)，以規(guī)范的經(jīng)營為途徑，消費(fèi)者同樣需選擇實(shí)力強(qiáng)、信譽(yù)高的公司。

　　使用權(quán)購賣

　　提供評(píng)估、轉(zhuǎn)讓、過戶、登記、公布信息一條龍服務(wù)，貸款服務(wù)正在準(zhǔn)備中

　　今年在城八區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)的住房使用權(quán)購賣，是本市房地產(chǎn)市場的一大突破。既有利于房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場的有機(jī)鏈接，又有利于形成完全市場化的住房消費(fèi)體系，解決更多消費(fèi)者的住房需求。

　　像精品家園等一些房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，看準(zhǔn)了這一時(shí)機(jī)，適時(shí)推出了相關(guān)服務(wù)，其中包括：協(xié)作辦理公有住房價(jià)格評(píng)估；公有住房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓；公有住房所有權(quán)過戶；公有住房使用權(quán)登記；設(shè)立公有住房保證金；無償為客戶登記并發(fā)布其房源信息及水、電、暖及物業(yè)費(fèi)結(jié)清等服務(wù)項(xiàng)目。另外，精品家園現(xiàn)正與銀行積極運(yùn)作“公有住房使用權(quán)貸款”有關(guān)合作事宜，預(yù)計(jì)不久即可出臺(tái)“公有住房使用權(quán)貸款服務(wù)項(xiàng)目”，解決消費(fèi)者購房資金問題。

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