二手房市場(chǎng)觀望氣氛濃重

　面對(duì)日益高漲的全國(guó)房?jī)r(jià)，中國(guó)住房改革進(jìn)入新的節(jié)點(diǎn)。

　　1998年提出的高、中、低收入分別購(gòu)購(gòu)商品房，經(jīng)濟(jì)適用房的政策開始全面改變。各地的細(xì)則政策正在醞釀出臺(tái)。

　　而現(xiàn)實(shí)是房?jī)r(jià)仍在快速上升。8月， 36個(gè)大中城市一、二、三類地段的普通商品房住宅均價(jià)較上月分別上漲0.7%、1.7%和0.6%。36個(gè)大中城市經(jīng)濟(jì)適用房住宅平均價(jià)格，則出現(xiàn)了較上月下降1.2%的新變化。

　　政府的關(guān)注點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向提供公共物品，與此同時(shí)，用政策來規(guī)范市場(chǎng)秩序，促使市場(chǎng)信息公開化顯得愈發(fā)緊迫。　

　　9月4日，位于北京東花市那個(gè)灰色的大樓人流如織。

　　這里是北京市房地產(chǎn)交易，是北京先進(jìn)辦理經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)資格審核的地方。

　　目前經(jīng)濟(jì)適用房審核仍然繼續(xù)，申請(qǐng)資格延期的章也照蓋不誤。這與傳說中北京將停止經(jīng)濟(jì)適用房資格審查，為此市民大排長(zhǎng)龍的景象不同。

　　但在北京規(guī)模龐大的經(jīng)濟(jì)適用房房所在地——天通苑某二手房交易處的信息表明，目前經(jīng)濟(jì)適用房交易大幅下降。

　　空蕩蕩的售樓大廳，更顯市場(chǎng)的冷清。交易員表示，可能是新的政策出臺(tái)，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望?！熬唧w情況要看政策的細(xì)則下來，到時(shí)候是什么情況就不好說了”。一個(gè)交易員說。

　　這個(gè)交易員所說的政策，是8月13日中國(guó)政府網(wǎng)公布的《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡(jiǎn)稱《意見》，俗稱24號(hào)文)。早在8月1日，國(guó)務(wù)院總理 主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，討論并原則通過《意見》。

　　該《意見》規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房屬于政策性住房，購(gòu)房人擁有有限產(chǎn)權(quán)。并規(guī)定“購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房不滿5年，不得直接上市交易。”此外，經(jīng)濟(jì)適用房交易也需先由政府回購(gòu)。但購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房滿5年，購(gòu)房人向政府交納土地收益等價(jià)款后，也可以取得完全產(chǎn)權(quán)。

　　該《意見》，也規(guī)定，“凡過去文件規(guī)定與本意見不一致的，以本意見為準(zhǔn)?！?br>
　　該政策引起各種版本的理解。據(jù)此天通苑二手房購(gòu)賣交易人士解釋：購(gòu)購(gòu)滿5年的二手經(jīng)濟(jì)適用房，無需北京戶口；購(gòu)購(gòu)5年內(nèi)的則需要北京戶口，年薪不超過6萬，并出具審核表。

　　一些分析人士則表示異議，認(rèn)為所謂“完全產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟(jì)適用房也并非商品房。

　　根據(jù)24號(hào)文，經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)對(duì)象是低收入家庭。1998年規(guī)定中低收入家庭購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的政策被叫停。而北京已試點(diǎn)新的經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)政策。

　　而到底對(duì)這些政策如何理解，由于各個(gè)省市的配套細(xì)則沒有出臺(tái)，政策真空導(dǎo)致各種魚龍混雜的情況。

　　調(diào)查由此展開。

　　變化的形勢(shì)

　　從1999年以來，北京就開始出現(xiàn)各種經(jīng)濟(jì)適用房炒房者。

　　北京經(jīng)濟(jì)適用房區(qū)域天通苑的二手房?jī)r(jià)格，近幾年就像火箭一般連續(xù)幾年上躥。它當(dāng)年的開盤價(jià)格只有2650元每平方米。但就在天通苑地區(qū)，勞斯萊斯·賓利汽車時(shí)有所見。

　　炒房者一為購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房者，漲價(jià)后銷售套利。二是經(jīng)濟(jì)適用房號(hào)的轉(zhuǎn)賣者。其中2005年僅僅一個(gè)百環(huán)家園的經(jīng)濟(jì)適用房號(hào)，就由8萬炒到11萬，再到14萬。而即使如此高的價(jià)格，由于售價(jià)只有周邊房?jī)r(jià)一半，仍然非常有吸引力。

　　但是形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生變化。

　　對(duì)這一點(diǎn)，房地產(chǎn)中介感受很深，他們不得不加大推銷力度。

　　天通苑一家二手經(jīng)濟(jì)適用房的女交易員坦陳， “在幾千套房子中，較多有十套八套是滿5年的，而且都是大戶型”。因此，5年以上的具有“完全產(chǎn)權(quán)”的經(jīng)濟(jì)適用房非常。

　　她提醒說，有經(jīng)適房購(gòu)購(gòu)資格，并經(jīng)審核的人，應(yīng)該趕快購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。因?yàn)樾碌恼咭?guī)定只有低收入家庭才能購(gòu)經(jīng)適房。因?yàn)榘凑招碌恼咧械仁杖爰彝ゲ辉试S購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。

　　如果不具備經(jīng)適房購(gòu)購(gòu)資格，購(gòu)滿5年的經(jīng)濟(jì)適用房，也是一種選擇。

　　不過，感到困惑的人越來越多。購(gòu)二手經(jīng)濟(jì)適用房的人也因此大幅下降。一位銷售人員抱怨，可能是一些人感到近期細(xì)則將出臺(tái)，“現(xiàn)行規(guī)定的確卡了很多人、銷量也下降了?！?br>
　　而一個(gè)擁有經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)購(gòu)審核表的人告訴記者，自己還是對(duì)于政策不明朗，因?yàn)樾抡咭?guī)定，購(gòu)了商品房的人不能再購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房。那么以前購(gòu)了商品房、經(jīng)濟(jì)適用房的人怎么辦？有了商品房，但是有經(jīng)濟(jì)適用房資格的人，是否還可以購(gòu)房呢？

　　建設(shè)部一位房地產(chǎn)權(quán)威專家表示，現(xiàn)在來看，對(duì)于是否追究以往既有經(jīng)濟(jì)適用房又有商品房的回購(gòu)問題還沒有辦法明確，各地的情況也不一樣，要看北京市建委的文件?！皩?duì)于如何分配、如何回購(gòu)、如何實(shí)施所有問題都要等待各地細(xì)則出來方見分曉。5年內(nèi)外的問題24號(hào)文出來之前也有規(guī)定，這次需要一個(gè)細(xì)化”。

　　“按照24號(hào)規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是不得上市交易的，但是各地情況不同、細(xì)則也沒有出臺(tái)，所以在這個(gè)之前是有一個(gè)空當(dāng)在的?！彼f。

　　由于政策不明朗，二手經(jīng)適房市場(chǎng)觀望氣氛相當(dāng)濃重。中大恒基市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年7月份，回龍觀、天通苑一帶未滿五年的經(jīng)適房成交量同比下降了三成。進(jìn)入8月份以來，降幅進(jìn)一步加大。

　　中大恒基市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，回龍觀五年內(nèi)經(jīng)適房成交量驟降的原因，除了產(chǎn)品價(jià)格一路走高制約了購(gòu)購(gòu)力外，主要還是受到政策的影響。

　　頭先，五年內(nèi)經(jīng)適房的購(gòu)家必須是符合購(gòu)購(gòu)經(jīng)適房條件的家庭，但目前資格審核更加嚴(yán)格，導(dǎo)致客群減少交易下滑。其次，政府近期對(duì)經(jīng)適房再上市明顯采取限制態(tài)度，預(yù)計(jì)近期還將出臺(tái)干預(yù)政策，導(dǎo)致市場(chǎng)觀望氣氛濃重，成交量下挫。

　　中大恒基回龍觀門店反映，24號(hào)文出臺(tái)以來，每日前來咨詢此事的人相當(dāng)多。“光是咨詢電話就有10多個(gè)，還有很多客戶上門詢問?！眮碜稍兊娜水?dāng)中以購(gòu)家居多，都是怕購(gòu)了經(jīng)適房后政策變化會(huì)帶來?yè)p失。少部分賣家擔(dān)心的則是未滿五年經(jīng)適房停辦交易過戶，無法出手。

　　燙手的山芋？

　　擁有經(jīng)濟(jì)適用房，是否成了一個(gè)燙手的山芋？

　　劉女士擁有北京天通中苑兩室兩廳兩衛(wèi)，建筑面積128㎡，南北朝向，售價(jià)對(duì)外宣稱是65萬，約合5078元/㎡。

　　這個(gè)房子要到2007年10月15日才能入住，目前房產(chǎn)證尚未拿到。她現(xiàn)在鐵了心要把這套經(jīng)濟(jì)適用房賣掉，哪怕賺不到錢。

　　根據(jù)她的測(cè)算，這房2006年年底剛購(gòu)時(shí)是2650元/㎡。如果現(xiàn)在約合5078元/㎡，可以大賺一筆，但是如果5年內(nèi)出售的房子政府要回購(gòu)的話，就等于“竹籃子打水一場(chǎng)空”。

　　在她給出的賣房信息中，有一條注明“購(gòu)方有經(jīng)濟(jì)適用房審批表”。但是這套還未出售的房顯然也在24號(hào)文規(guī)定的“5年之內(nèi)”。按照新的24號(hào)文規(guī)定，購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購(gòu)房人因各種原因確需轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)適用住房的，由政府按照原價(jià)格并考慮折舊和物價(jià)水平等因素進(jìn)行回購(gòu)。

　　她給出的價(jià)格顯然不算高。在天通苑100多平方米的二手房?jī)r(jià)格表中，賣到6000元一平米很正常?！艾F(xiàn)在我也在每天研究這些政策，很模糊，也有風(fēng)險(xiǎn)，所以這房子很便宜，不然我就要賣80萬了?！彼硎?。

　　她自己解釋說，這個(gè)房子是可以賣的——新政策中說，對(duì)原有的經(jīng)濟(jì)適用房“優(yōu)先”回購(gòu)，沒有說“必須”，所以她認(rèn)為這套房子是在“安全范圍”內(nèi)。盡管以前也規(guī)定5年之內(nèi)的經(jīng)濟(jì)適用房不得過戶、只能平價(jià)轉(zhuǎn)讓，但是現(xiàn)實(shí)與設(shè)想并非一樣。

　　與劉女士相比，已經(jīng)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房滿了5年的秦女士心情不錯(cuò)。

　　秦女士的經(jīng)濟(jì)適用房是2001年購(gòu)購(gòu)，已經(jīng)在5年之外，所以這套位于天通東苑、124㎡、南北朝向的房賣價(jià)為85萬，約合6777元/㎡的房子，已經(jīng)可以自由上市交易了。

　　秦女士說，這85萬是她自己凈得部分，在購(gòu)房過程中購(gòu)購(gòu)方還需交納10%的土地出讓金及其它一些稅費(fèi)約五六萬元?！斑@套房子下來90萬元左右，但是已經(jīng)很值了。政府有一個(gè)指導(dǎo)價(jià)格是3600元，但是誰都想掙錢?。∵@房子現(xiàn)在完全可以按照商品房出售?！彼f。

　　相對(duì)于商品房來說，這套房子具有很大的吸引力，用秦姓女士的話說，價(jià)錢便宜，而且你沒有戶口照樣可以購(gòu)。

　　目前天通苑地區(qū)周邊的商品房?jī)r(jià)，和北京整個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)一致——北京5環(huán)以內(nèi)的商品房?jī)r(jià)格為萬元每平方米。

　　“合同簽訂的時(shí)候我們自有辦法，到時(shí)候有完全產(chǎn)權(quán)?！鼻嘏空f。

　　這里的“自有辦法”在中介公司得到了確認(rèn)。某中介知情人士稱，對(duì)于這種情況，需要在合同中加入備注，注明房子的價(jià)格是按照國(guó)家規(guī)定的，但是“購(gòu)購(gòu)房自愿另外出XXX錢當(dāng)作裝修補(bǔ)充費(fèi)/補(bǔ)償款等?！倍a(bǔ)償款就是房屋實(shí)際售價(jià)與國(guó)家規(guī)定售價(jià)的差額。

　　頭都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張躍慶對(duì)此現(xiàn)象表示了異議。

　　“政府回購(gòu)也好、現(xiàn)行的市場(chǎng)出售也好，經(jīng)濟(jì)適用房都不應(yīng)該按照商品房的銷售來界定。”他指出，經(jīng)濟(jì)適用房是作為政策性、保障性住房與商品房不同，不是任何人都可以購(gòu)的；另外政府優(yōu)先回購(gòu)，政府可以考慮成立專門的管理機(jī)構(gòu)，或者委托某些機(jī)構(gòu)去執(zhí)行。

　　“在新政策出臺(tái)之后、細(xì)則政策實(shí)施前，必然有真空期?！彼f，“因?yàn)楦鞯厍闆r不同，細(xì)則出來后肯定也不同，所以要等待細(xì)則出臺(tái)來規(guī)范這些市場(chǎng)行為?！?br>
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