我小區(qū)此次與物業(yè)公司續(xù)簽合同，其過程及合同內容引發(fā)小區(qū)業(yè)主很多疑問，詳情如下：1， 對于物業(yè)公司要求漲價的提案，業(yè)委會并未召開正式的業(yè)主大會（僅有二次業(yè)主討論，分二個時間進行，這二次的人數分別為20人，8人，而且其中還有部分業(yè)主是在一個物業(yè)單位內-即一家人）；2， 未召開業(yè)主大會，由物業(yè)公司使用“征求意見表”的方式，上門請業(yè)主填寫，對于未入住的業(yè)主，采取電話采訪的方式，代填“意見表”，后將“意見表”匯總（征求意見表內容： “是否同意續(xù)聘###物業(yè)管理有限公司”；“是否同意將物業(yè)費恢復到2003年物價局核批的標準--公寓0.8元/平米/月，別墅1.20元/平米/月”進行了書面征求意見。3， 在春節(jié)聯(lián)歡會上，業(yè)委會以“春節(jié)聯(lián)歡會/即業(yè)主大會”的名義進行唱票，當時在會業(yè)主不足50人，唱票結果顯示：小區(qū)總戶數784戶，實際征求票數644戶，同意463票，不同意181票。后通過該決議，與物業(yè)簽定續(xù)聘合同，并實行新的漲價方案；4， 后有業(yè)主質疑此事的真實性，自發(fā)的在小區(qū)現有住戶中統(tǒng)計“不同意漲價”的業(yè)主數，統(tǒng)計結果顯示：小區(qū)已入住344戶，不同意漲價244戶。在此，就上述經過，有如下問題請教：1， 根據[物業(yè)管理條例]，不召開業(yè)主會議，也可以以書面征求意見的方式來表決，但如上述的這種操作方式，由物業(yè)出面來操作，并在簽定合同前后，未召開一次符合標準的“業(yè)主大會”，是否合規(guī)？2， 對于填寫 “意見表”，很多業(yè)主都以為是物業(yè)公司在收集意見，因為“意見表”中無任何提示，物業(yè)也未口頭提示此表格代表業(yè)主的投票權，因此，此表格是否應該代表投票權？“意見表”的部分來源是電話采訪，這是否也合規(guī)？3， [合同]中：--{委托托管期限}為壹年，自2008年3月5日至2009年3月4日止；--{物業(yè)管理服務費用}中，物業(yè)的綜合管理服務費，2008年4月1日¬——2009年3月31日洋房（公寓樓）每月每平方0.7元，別墅每月每平方1.10元，2009年4月1日后，洋房（公寓樓）每月每平方0.8元，別墅每月每平方1.20元；--合同期滿甲方如未簽訂新合同和聘請新的物業(yè)管理公司，本合同自然延續(xù)。上述三條是否應該理解為：一年的委托期限結束后，如仍續(xù)聘該物業(yè)公司，則該合同的內容自然延續(xù)（即物業(yè)費執(zhí)行新的價格：洋房（公寓樓）每月每平方0.8元，別墅每月每平方1.20元）？對應此問題，有何解決方案？4， [合同]由業(yè)委會以“業(yè)主大會”名義簽訂，但其中有很多相關條款，未經業(yè)主大會討論。如小區(qū)公共部分收益，根據[物權法]，應由業(yè)主大會決定用途（可充抵業(yè)主物業(yè)管理費，維修基金，或業(yè)主大會通過的其他用途），但在[委托合同]中，提出由物業(yè)收取，補充物業(yè)管理服務費用。該條不合規(guī)，是否可以推翻？5， [委托合同]中關于對“物業(yè)管理服務質量”方面的要求，很粗略，沒有量化，根本無法恒量物業(yè)服務的水平是提高/降低，且此章節(jié)內容也未經報業(yè)主通過，是否可以要求重新制定？6， 對于別墅業(yè)主，購房時出資購下別墅前后花園（其中一個，開發(fā)商承諾可停車用，今后將不另收取停車費），但現在[合同]中，提出每月將收取20元，描述如下：“坐擁院地：車輛停泊服務費20元/輛/月（不含車位租金）；”此項是否合規(guī)？7， 就上述操作過程中的問題，及合同中的問題，有沒有辦法能推翻合同？應該怎么做？8， 如不能推翻合同，我們應該從哪些方面著手來解決問題？

問題補充： 9， 業(yè)主質疑業(yè)委會的“不作為”--成立三年，從未召開正式的業(yè)主大會；--當有業(yè)主因為物業(yè)的問題拒交物業(yè)費被告上法庭時，業(yè)委會的人從未出面調解過；--物業(yè)服務質量一路下滑，現要求漲價，業(yè)委會持贊成態(tài)度，但并未就漲價原因進行審計，也未就漲價后的服務質量作任何要求；--合同中明確列出了本年度合同生效前，物業(yè)方面需要整改的內容，但現在合同已經生效，需整改的內容毫無變化；“濫作為”--代表業(yè)主將小區(qū)收益部分讓給物業(yè)公司（上述第4條）；--物業(yè)公司每年劃拔二萬元給業(yè)委會，作辦公經費（應為不合規(guī)）；--不知道上述二萬元屬于何種性質，但業(yè)委會未經過業(yè)主會議通過，即在過去的工作年度中，以業(yè)委會的名義，給到小區(qū)舞蹈隊四千元；物業(yè)公司安裝門禁時，又給到物業(yè)公司二萬元。對于上述業(yè)委會的問題，業(yè)主應該如何監(jiān)督？是否可以通過上述不合規(guī)的問題，要求業(yè)委會改選？

較佳答案 分別回答如下：1、其實書面征求意見也是“召開”業(yè)主大會的一種方式，所以上面的操作一般來說是沒有問題的2、個問題表示我們的很多業(yè)主并不是特別關注自己的小區(qū)，除非直接影響自己利益之外一般不會去關注，這就給一些物業(yè)公司有空可鉆，由于業(yè)主自己疏忽的原因而出現的問題不能怪到物業(yè)公司身上，因此，業(yè)主團結起來是非常重要的。個問題，意見表采用電話的方式顯然是不符合規(guī)定的，除非有公正機關能夠證明。3、頭先，物業(yè)管理費價格的提升是需要測算的，而不是通過業(yè)主調查就能夠隨意漲價，如果能將測算內容對業(yè)主進行調查而進行漲價，這就比較合理了。因此，對于上面合同中的問題還是去找物業(yè)公司要定價依據，也就是如何測算出來的，業(yè)主要去審核價格測算結果，如果測算合理，那么業(yè)主應當接受，如果測算不合理，價格應當以測算結果執(zhí)行，無論合同期是否結束。其次，根據你的描述，在合同到期之前可以由小區(qū)1/10的業(yè)主聯(lián)名要求召開業(yè)主大會重新簽訂合同，那么此時合同就不會自然延續(xù)了。4、不能簡單的說該條不合規(guī)，法律規(guī)定可以由業(yè)主大會處置，事實也是這么做的，因此不能簡單說不合規(guī)，問題的關鍵是業(yè)委會取代了業(yè)主大會的權利，要想推翻，必須有足夠證據能夠證明上面的條款是業(yè)委會取代了業(yè)主大會行駛權利的結果5、經過業(yè)主大會同意可以考慮同物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商處理6、雖然是坐擁車位，但車輛停車應當繳納停車服務費，就像房子是你自己購的還仍然要繳納管理費一樣，不過是否要繳納20元要看各地方的規(guī)定。就我接觸的小區(qū)來說，20元/ 月應該來說算是合理的。7、如果想推翻，只要證明合同是無效合同即可，也就是說業(yè)主委員會沒有經過業(yè)主大會同意簽訂的。8、不推翻解決的方法我在上面提到了一些，例如：對物業(yè)管理費用價格依據進行核查，要求物業(yè)公司補充說明物業(yè)服務標準等。9、可以要求改選，甚至罷免委員，不過要有有效證據，例如：“物業(yè)公司每年劃拔二萬元給業(yè)委會，作辦公經費”，有書面證據嗎？有能說明此問題的業(yè)主委員會使用賬目嗎？如果有可以拿著證據去政府部門（住宅局的物業(yè)管理科）直接罷免即可。，發(fā)動業(yè)主召開業(yè)主大會，通過大會表決調整委員。另外：物業(yè)公司如果沒有按期整改完畢，拿著你的證據可以要求物業(yè)公司進行補償，不能補償的可以向法院起訴，要求物業(yè)公司必須整改，并對延遲整改而造成物業(yè)公司損失的進行相應賠償。（郵件中不再回復）歡迎光臨我的博客http://www.chinapm.cn

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