我小區(qū)此次與物業(yè)公司續(xù)簽合同，其過程及合同內(nèi)容引發(fā)小區(qū)業(yè)主很多疑問，詳情如下：1， 對(duì)于物業(yè)公司要求漲價(jià)的提案，業(yè)委會(huì)并未召開正式的業(yè)主大會(huì)（僅有二次業(yè)主討論，分二個(gè)時(shí)間進(jìn)行，這二次的人數(shù)分別為20人，8人，而且其中還有部分業(yè)主是在一個(gè)物業(yè)單位內(nèi)-即一家人）；2， 未召開業(yè)主大會(huì)，由物業(yè)公司使用“征求意見表”的方式，上門請(qǐng)業(yè)主填寫，對(duì)于未入住的業(yè)主，采取電話采訪的方式，代填“意見表”，后將“意見表”匯總（征求意見表內(nèi)容： “是否同意續(xù)聘###物業(yè)管理有限公司”；“是否同意將物業(yè)費(fèi)恢復(fù)到2003年物價(jià)局核批的標(biāo)準(zhǔn)--公寓0.8元/平米/月，別墅1.20元/平米/月”進(jìn)行了書面征求意見。3， 在春節(jié)聯(lián)歡會(huì)上，業(yè)委會(huì)以“春節(jié)聯(lián)歡會(huì)/即業(yè)主大會(huì)”的名義進(jìn)行唱票，當(dāng)時(shí)在會(huì)業(yè)主不足50人，唱票結(jié)果顯示：小區(qū)總戶數(shù)784戶，實(shí)際征求票數(shù)644戶，同意463票，不同意181票。后通過該決議，與物業(yè)簽定續(xù)聘合同，并實(shí)行新的漲價(jià)方案；4， 后有業(yè)主質(zhì)疑此事的真實(shí)性，自發(fā)的在小區(qū)現(xiàn)有住戶中統(tǒng)計(jì)“不同意漲價(jià)”的業(yè)主數(shù)，統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：小區(qū)已入住344戶，不同意漲價(jià)244戶。在此，就上述經(jīng)過，有如下問題請(qǐng)教：1， 根據(jù)[物業(yè)管理?xiàng)l例]，不召開業(yè)主會(huì)議，也可以以書面征求意見的方式來表決，但如上述的這種操作方式，由物業(yè)出面來操作，并在簽定合同前后，未召開一次符合標(biāo)準(zhǔn)的“業(yè)主大會(huì)”，是否合規(guī)？2， 對(duì)于填寫 “意見表”，很多業(yè)主都以為是物業(yè)公司在收集意見，因?yàn)椤耙庖姳怼敝袩o任何提示，物業(yè)也未口頭提示此表格代表業(yè)主的投票權(quán)，因此，此表格是否應(yīng)該代表投票權(quán)？“意見表”的部分來源是電話采訪，這是否也合規(guī)？3， [合同]中：--{委托托管期限}為壹年，自2008年3月5日至2009年3月4日止；--{物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用}中，物業(yè)的綜合管理服務(wù)費(fèi)，2008年4月1日¬——2009年3月31日洋房（公寓樓）每月每平方0.7元，別墅每月每平方1.10元，2009年4月1日后，洋房（公寓樓）每月每平方0.8元，別墅每月每平方1.20元；--合同期滿甲方如未簽訂新合同和聘請(qǐng)新的物業(yè)管理公司，本合同自然延續(xù)。上述三條是否應(yīng)該理解為：一年的委托期限結(jié)束后，如仍續(xù)聘該物業(yè)公司，則該合同的內(nèi)容自然延續(xù)（即物業(yè)費(fèi)執(zhí)行新的價(jià)格：洋房（公寓樓）每月每平方0.8元，別墅每月每平方1.20元）？對(duì)應(yīng)此問題，有何解決方案？4， [合同]由業(yè)委會(huì)以“業(yè)主大會(huì)”名義簽訂，但其中有很多相關(guān)條款，未經(jīng)業(yè)主大會(huì)討論。如小區(qū)公共部分收益，根據(jù)[物權(quán)法]，應(yīng)由業(yè)主大會(huì)決定用途（可充抵業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)，維修基金，或業(yè)主大會(huì)通過的其他用途），但在[委托合同]中，提出由物業(yè)收取，補(bǔ)充物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。該條不合規(guī)，是否可以推翻？5， [委托合同]中關(guān)于對(duì)“物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量”方面的要求，很粗略，沒有量化，根本無法恒量物業(yè)服務(wù)的水平是提高/降低，且此章節(jié)內(nèi)容也未經(jīng)報(bào)業(yè)主通過，是否可以要求重新制定？6， 對(duì)于別墅業(yè)主，購(gòu)房時(shí)出資購(gòu)下別墅前后花園（其中一個(gè)，開發(fā)商承諾可停車用，今后將不另收取停車費(fèi)），但現(xiàn)在[合同]中，提出每月將收取20元，描述如下：“坐擁院地：車輛停泊服務(wù)費(fèi)20元/輛/月（不含車位租金）；”此項(xiàng)是否合規(guī)？7， 就上述操作過程中的問題，及合同中的問題，有沒有辦法能推翻合同？應(yīng)該怎么做？8， 如不能推翻合同，我們應(yīng)該從哪些方面著手來解決問題？

問題補(bǔ)充： 9， 業(yè)主質(zhì)疑業(yè)委會(huì)的“不作為”--成立三年，從未召開正式的業(yè)主大會(huì)；--當(dāng)有業(yè)主因?yàn)槲飿I(yè)的問題拒交物業(yè)費(fèi)被告上法庭時(shí)，業(yè)委會(huì)的人從未出面調(diào)解過；--物業(yè)服務(wù)質(zhì)量一路下滑，現(xiàn)要求漲價(jià)，業(yè)委會(huì)持贊成態(tài)度，但并未就漲價(jià)原因進(jìn)行審計(jì)，也未就漲價(jià)后的服務(wù)質(zhì)量作任何要求；--合同中明確列出了本年度合同生效前，物業(yè)方面需要整改的內(nèi)容，但現(xiàn)在合同已經(jīng)生效，需整改的內(nèi)容毫無變化；“濫作為”--代表業(yè)主將小區(qū)收益部分讓給物業(yè)公司（上述第4條）；--物業(yè)公司每年劃拔二萬元給業(yè)委會(huì)，作辦公經(jīng)費(fèi)（應(yīng)為不合規(guī)）；--不知道上述二萬元屬于何種性質(zhì)，但業(yè)委會(huì)未經(jīng)過業(yè)主會(huì)議通過，即在過去的工作年度中，以業(yè)委會(huì)的名義，給到小區(qū)舞蹈隊(duì)四千元；物業(yè)公司安裝門禁時(shí)，又給到物業(yè)公司二萬元。對(duì)于上述業(yè)委會(huì)的問題，業(yè)主應(yīng)該如何監(jiān)督？是否可以通過上述不合規(guī)的問題，要求業(yè)委會(huì)改選？

較佳答案 分別回答如下：1、其實(shí)書面征求意見也是“召開”業(yè)主大會(huì)的一種方式，所以上面的操作一般來說是沒有問題的2、個(gè)問題表示我們的很多業(yè)主并不是特別關(guān)注自己的小區(qū)，除非直接影響自己利益之外一般不會(huì)去關(guān)注，這就給一些物業(yè)公司有空可鉆，由于業(yè)主自己疏忽的原因而出現(xiàn)的問題不能怪到物業(yè)公司身上，因此，業(yè)主團(tuán)結(jié)起來是非常重要的。個(gè)問題，意見表采用電話的方式顯然是不符合規(guī)定的，除非有公正機(jī)關(guān)能夠證明。3、頭先，物業(yè)管理費(fèi)價(jià)格的提升是需要測(cè)算的，而不是通過業(yè)主調(diào)查就能夠隨意漲價(jià)，如果能將測(cè)算內(nèi)容對(duì)業(yè)主進(jìn)行調(diào)查而進(jìn)行漲價(jià)，這就比較合理了。因此，對(duì)于上面合同中的問題還是去找物業(yè)公司要定價(jià)依據(jù)，也就是如何測(cè)算出來的，業(yè)主要去審核價(jià)格測(cè)算結(jié)果，如果測(cè)算合理，那么業(yè)主應(yīng)當(dāng)接受，如果測(cè)算不合理，價(jià)格應(yīng)當(dāng)以測(cè)算結(jié)果執(zhí)行，無論合同期是否結(jié)束。其次，根據(jù)你的描述，在合同到期之前可以由小區(qū)1/10的業(yè)主聯(lián)名要求召開業(yè)主大會(huì)重新簽訂合同，那么此時(shí)合同就不會(huì)自然延續(xù)了。4、不能簡(jiǎn)單的說該條不合規(guī)，法律規(guī)定可以由業(yè)主大會(huì)處置，事實(shí)也是這么做的，因此不能簡(jiǎn)單說不合規(guī)，問題的關(guān)鍵是業(yè)委會(huì)取代了業(yè)主大會(huì)的權(quán)利，要想推翻，必須有足夠證據(jù)能夠證明上面的條款是業(yè)委會(huì)取代了業(yè)主大會(huì)行駛權(quán)利的結(jié)果5、經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意可以考慮同物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商處理6、雖然是坐擁車位，但車輛停車應(yīng)當(dāng)繳納停車服務(wù)費(fèi)，就像房子是你自己購(gòu)的還仍然要繳納管理費(fèi)一樣，不過是否要繳納20元要看各地方的規(guī)定。就我接觸的小區(qū)來說，20元/ 月應(yīng)該來說算是合理的。7、如果想推翻，只要證明合同是無效合同即可，也就是說業(yè)主委員會(huì)沒有經(jīng)過業(yè)主大會(huì)同意簽訂的。8、不推翻解決的方法我在上面提到了一些，例如：對(duì)物業(yè)管理費(fèi)用價(jià)格依據(jù)進(jìn)行核查，要求物業(yè)公司補(bǔ)充說明物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等。9、可以要求改選，甚至罷免委員，不過要有有效證據(jù)，例如：“物業(yè)公司每年劃拔二萬元給業(yè)委會(huì)，作辦公經(jīng)費(fèi)”，有書面證據(jù)嗎？有能說明此問題的業(yè)主委員會(huì)使用賬目嗎？如果有可以拿著證據(jù)去政府部門（住宅局的物業(yè)管理科）直接罷免即可。，發(fā)動(dòng)業(yè)主召開業(yè)主大會(huì)，通過大會(huì)表決調(diào)整委員。另外：物業(yè)公司如果沒有按期整改完畢，拿著你的證據(jù)可以要求物業(yè)公司進(jìn)行補(bǔ)償，不能補(bǔ)償?shù)目梢韵蚍ㄔ浩鹪V，要求物業(yè)公司必須整改，并對(duì)延遲整改而造成物業(yè)公司損失的進(jìn)行相應(yīng)賠償。（郵件中不再回復(fù)）歡迎光臨我的博客http://www.chinapm.cn

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