活動(dòng)策劃：唐文祺

主持/整理：唐文祺

嘉賓：上海市公積金管理高端經(jīng)濟(jì)師 叢誠(chéng)

10月17日國(guó)務(wù)院常務(wù)工作會(huì)議提出的十條措施，“加大保障性住房建設(shè)規(guī)?！比匀皇遣渴鹬弧ｋS后，財(cái)政部在10月22日出臺(tái)了《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實(shí)解決低收入群眾基本生活》的文件，仍然將民生保障措施與新政并列提出。然而，多個(gè)城市陸續(xù)出臺(tái)的房地產(chǎn)“救市”政策中，對(duì)于保障性住房建設(shè)體系的關(guān)注度卻明顯低于其他方面。有關(guān)專家認(rèn)為，政策旨在支持居民解決住房問(wèn)題，保持房地產(chǎn)投資規(guī)模。這一點(diǎn)，是大部分地方政府出臺(tái)的“救市”政策所忽略的。如何正確理解新政基調(diào)，合理看待“松綁”含義？上證演播室請(qǐng)來(lái)專業(yè)人士，為大家做解答。

強(qiáng)調(diào)支持自住需求

主持人：10月22日，財(cái)政部與央行同時(shí)發(fā)布了新政措施。政府政策框架的明確化，是否意味著對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行“松綁”？

叢誠(chéng)：從此次新政來(lái)看，并不是簡(jiǎn)單重復(fù)或簡(jiǎn)單否定過(guò)去的宏觀調(diào)控政策基調(diào)。需要強(qiáng)調(diào)的是，此次救市政策的宏觀大背景與以往不同。從各項(xiàng)數(shù)據(jù)來(lái)看，三季度城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)17.83%，同比下降4個(gè)百分點(diǎn)；在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中占比20%左右的房地產(chǎn)業(yè)投資，在三季度出現(xiàn)拐點(diǎn)并大幅下滑。與此同時(shí)，消費(fèi)增速仍在繼續(xù)保持較高水平，而在需求下降和出口下滑的情況下，刺激房地產(chǎn)業(yè)，使房地產(chǎn)投資出現(xiàn)恢復(fù)性上升，是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要措施。

回顧一下2005年“國(guó)八條”的出臺(tái)，當(dāng)時(shí)的宏觀調(diào)控單純指向了抑制房?jī)r(jià)、保障金融安全，以及住房保障體系等問(wèn)題。去年國(guó)務(wù)院24號(hào)文件著重講了完善經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房制度作為解決低收入家庭住房的主要渠道，后來(lái)輿論指出了對(duì)中等收入“夾心層”家庭政策支持不足的問(wèn)題，于是今年全國(guó)建設(shè)工作會(huì)議上就提出了要推廣建造限價(jià)房。從整體來(lái)看，住房保障與調(diào)控商品房市場(chǎng)并不沖突，兩者的職能體系相對(duì)獨(dú)立。在強(qiáng)調(diào)保障住房體系完善的情況下，對(duì)于自住需求支持度有所提升，并不是簡(jiǎn)單的“托市”和“抬高房?jī)r(jià)”。

從目前新政的主旋律來(lái)看，財(cái)政部和央行的政策不約而同地強(qiáng)調(diào)了支持自住需求用房的態(tài)度，同時(shí)，對(duì)于投資性需求和投機(jī)性需求的界限依然比較明確，這說(shuō)明了政策的立意仍然基于防范風(fēng)險(xiǎn)與防止房地產(chǎn)泡沫的雙重考慮，同時(shí)突出了以民生為本的傾向。

公積金政策成“頭選”

主持人：各個(gè)地方政府日前陸續(xù)出臺(tái)了救市政策，其中公積金政策成為各地“頭選”，這是由什么原因造成的？

叢誠(chéng)：根據(jù)各個(gè)城市先后出臺(tái)的救市舉措，可以發(fā)現(xiàn)，在財(cái)稅、金融、土地政策等各個(gè)方面中，公積金貸款政策的放松已成為“頭選”，是所有政策中被選用較多的一項(xiàng)。內(nèi)容通常包括提高貸款額度、降低頭付比例和延長(zhǎng)貸款期限。

在金融工具的使用上，公積金是地方政府先進(jìn)能夠把握的產(chǎn)品，屬于自主權(quán)較強(qiáng)的金融領(lǐng)域，因此會(huì)成為必然選擇的救市措施。我在所著的《中國(guó)住房和公積金制度發(fā)展大綱》中提及，截至2008年9月底，全國(guó)累計(jì)繳存住房公積金已近2萬(wàn)億元。在宏觀調(diào)控持續(xù)多年的情況下，公積金正有節(jié)余，因此可以更有效地對(duì)救市措施予以支持。較后，住房公積金現(xiàn)已成為我國(guó)法定強(qiáng)制的一項(xiàng)覆蓋所有城鎮(zhèn)職工的基本住房保障制度，屬于個(gè)人產(chǎn)權(quán)的住房保障儲(chǔ)蓄資金。采取公積金貸款的購(gòu)房者，往往以工薪為主，因此這對(duì)于刺激釋放合理的自住需求有一定效用。

有助于恢復(fù)市場(chǎng)信心

主持人：政策的頒布，對(duì)于未來(lái)地方政府出臺(tái)政策的定向，是否會(huì)有影響？未來(lái)樓市會(huì)有怎樣的發(fā)展趨勢(shì)？

叢誠(chéng)：可以看到，政策仍然將加大住房保障作為主要關(guān)注方面。加大保障性住房的建設(shè)，既可以為居民提供住房保障，還可以擴(kuò)大投資規(guī)模，這充分顯示出政策旨在增大投資拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的主要目的。不過(guò)，之前部分地方政府出臺(tái)的救市政策大多忽略了這一部分，僅僅著意于刺激購(gòu)房需求、穩(wěn)定房?jī)r(jià)等方面，因此，政策立足于民生問(wèn)題的基調(diào)，具有重要的指導(dǎo)意義。

個(gè)人看法，新政對(duì)于啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心很有幫助。對(duì)于購(gòu)賣雙方來(lái)說(shuō)，在新政作用帶動(dòng)下，會(huì)慢慢積累起強(qiáng)烈的成交意愿。開(kāi)發(fā)商進(jìn)行調(diào)整價(jià)格等促銷手段的話，購(gòu)方會(huì)更容易入市購(gòu)購(gòu)，成交價(jià)格有所下調(diào)，成交量就會(huì)逐漸恢復(fù)。我認(rèn)為，中低價(jià)位以及小戶型商品房，會(huì)頭先開(kāi)始松動(dòng)。二手房方面，隨著新房市場(chǎng)的啟動(dòng)，尤其是中低價(jià)位商品房的成交帶動(dòng)，整體市場(chǎng)價(jià)格會(huì)相應(yīng)下降。而隨著一二手房市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)的增強(qiáng)，房東也會(huì)相應(yīng)調(diào)整房源價(jià)格，較終達(dá)到市場(chǎng)調(diào)整的目的。

掃一掃或者搜索微信號(hào)：Lcy18876761354

長(zhǎng)按識(shí)別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號(hào)：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛(ài)的人一起享受海島陽(yáng)光！