全國(guó)各地樓市近期以來(lái)再一次量?jī)r(jià)齊漲。2月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲10.7%。北京一季度

新盤均價(jià)21880元/平方米,同比上漲90%。結(jié)合宏觀形勢(shì)面以及各方因素判斷,如不防患于未然,則今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完全有可能續(xù)演較2009年更大的新一輪瘋狂。

為什么2010年年初一度交易冷清的局面未能持續(xù),瘋漲之勢(shì)彈指間卷土重來(lái)？為什么“兩會(huì)”抑制高房?jī)r(jià)的宏音未散,賣家就頻出地王、購(gòu)家就越漲越購(gòu)？

關(guān)鍵原因,據(jù)我們研判有三。其一,政府希望發(fā)展主導(dǎo)型保障房,但在土地供應(yīng)制度基本不變的格局下,中國(guó)房地產(chǎn)供不應(yīng)求的總體趨勢(shì)無(wú)法改變,由此必然出現(xiàn)“錢多房子少”看漲預(yù)期;其二,各地?zé)釤狒[鬧出臺(tái)的五花八門的調(diào)控政策,其效果非但不能抑制房?jī)r(jià),實(shí)質(zhì)還將哄抬房?jī)r(jià);其三,消費(fèi)者已接受2010年房?jī)r(jià)將前高后低的判斷,在反射性原理的作用下,其實(shí)際消費(fèi)將受預(yù)期影響而提前,全國(guó)樓市的升溫也因此而提前。

怎么辦？我們認(rèn)為,在不改變土地供應(yīng)制度的情況下,欲力避新一輪樓市瘋狂,從嚴(yán)征收土地增值稅幾乎是先進(jìn)的選擇。政府應(yīng)毫不猶豫地在全國(guó)布局、實(shí)施、完善和推進(jìn)此政策。

土地增值稅暫行條例指出,開征土地增值稅的目的是“規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序, 合理調(diào)節(jié)土地增值收益, 維護(hù)國(guó)家權(quán)益”。這包含了調(diào)控市場(chǎng)和調(diào)節(jié)收入分配的雙重目標(biāo),實(shí)際上是一個(gè)有效的政策利器。遺憾的是,因多種原因,這個(gè)土地增值稅的征收一直“有名無(wú)實(shí)”。2006年以前,我國(guó)每年征收的土地增值稅占房地產(chǎn)銷售額的比例一直在0.5%左右,2009年也僅為1.64%。2007年1月,國(guó)家稅務(wù)總局曾要求各地稅務(wù)機(jī)關(guān)嚴(yán)格土地增值稅清算,此舉曾令開發(fā)商大為緊張。然而,金融危機(jī)呼嘯而來(lái),經(jīng)濟(jì)形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下,這一號(hào)稱“革房地產(chǎn)商命”的稅收政策再一次不了了之。

時(shí)至今日,重新祭出土地增值稅清算政策,可謂正當(dāng)其時(shí)。

從嚴(yán)征收土地增值稅可以在一定程度上抑制房地產(chǎn)企業(yè)的暴利,起到調(diào)節(jié)收入分配的作用。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖不是高度壟斷市場(chǎng),但擁有高額利潤(rùn)是不爭(zhēng)的事實(shí),房地產(chǎn)開發(fā)暴利一直為大家所詬病。目前,一手房的房?jī)r(jià)更多的根據(jù)市場(chǎng)行情（即供需關(guān)系）來(lái)定價(jià),而不是根據(jù)成本加利潤(rùn)加成的方式定價(jià)。而土地增值稅是房地產(chǎn)項(xiàng)目已銷售完畢（或者至少銷售85％以上）才清算的,是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的超額利潤(rùn)征收的。這種事后征收的稅,跟房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅等流轉(zhuǎn)稅不一樣,稅負(fù)即使轉(zhuǎn)嫁,但想100％的轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的可能性不大。長(zhǎng)城證券的研究報(bào)告說(shuō):“毛利率為40%的項(xiàng)目被嚴(yán)格征收土地增值稅后對(duì)凈利潤(rùn)的影響是17.4%,毛利率越高的項(xiàng)目,征稅對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的影響越大”。因此可見,在利潤(rùn)為王的資本時(shí)代,從嚴(yán)征收土地增值稅多少值得期待。

從嚴(yán)征收土地增值稅可以有效控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資過(guò)熱,減少房地產(chǎn)企業(yè)的拿地沖動(dòng),提高房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。因?yàn)?目前土地增值稅的征收主要采用預(yù)征的辦法,即商品房銷售時(shí),先根據(jù)銷售額預(yù)征一定比例(1%-3%)的土地增值稅,加上5％的營(yíng)業(yè)稅、以及0.5%的城建稅和教育費(fèi)附加,再加上有些地方預(yù)征的15％的企業(yè)所得稅,這無(wú)疑會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè),尤其是一些私有的小型房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈造成不小的壓力。即便對(duì)于那些規(guī)范的大型房地產(chǎn)商,土地增值稅的從嚴(yán)征收也可以在一定程度上抑制他們當(dāng)?shù)赝醯臎_動(dòng)。

從嚴(yán)征收土地增值稅,還可以有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)。針對(duì)不同的商品房類型,土地增值稅的預(yù)征稅率是不一樣的。如果嚴(yán)格征收土地增值稅,那么無(wú)疑會(huì)加大非普通住宅的成本,轉(zhuǎn)而會(huì)保證普通住房的有效供給,控制非普通住房的過(guò)快增長(zhǎng)和價(jià)格上漲,在一定程度上能改善目前普通住宅的供需矛盾。

土地增值稅政策要求直接轉(zhuǎn)讓土地的企業(yè)須在交易時(shí)清算應(yīng)納土地增值稅,如果嚴(yán)格執(zhí)行清算政策,將大大降低土地二級(jí)市場(chǎng)賣方的贏利空間。另外,因囤地或捂盤而獲得的額外收益,較高可征收60%的土地增值稅,加上囤地或捂盤的資金成本和機(jī)會(huì)成本,將可能會(huì)使開發(fā)商囤地陷入無(wú)利可圖的境地。

有道是,共產(chǎn)黨怕就怕“嚴(yán)格”二字。從嚴(yán)征收土地增值稅能否起到一劍封喉效果的關(guān)鍵,也在于“嚴(yán)格”二字。從嚴(yán)執(zhí)行,關(guān)鍵有二。其一,大幅提升土地增值稅的預(yù)征率。目前,大部分地方預(yù)征率只有1％,遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于實(shí)際清算的稅率。因此,很多房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售完成后,房地產(chǎn)企業(yè)想盡一切辦法,故意久拖不清算,或者項(xiàng)目結(jié)束后干脆玩“人間蒸發(fā)”,令土地增值稅清算無(wú)從談起。大幅提升預(yù)征率是可以考慮的好方法。如果清算后可以退稅,房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)有主動(dòng)清算的積極性,清算政策才有嚴(yán)格執(zhí)行的基礎(chǔ)。二是稅務(wù)機(jī)關(guān)要排除地方政府的干擾,加大土地增值稅清算的人力、物力投入,嚴(yán)格核算房地產(chǎn)開發(fā)的成本,盡力做到“100％預(yù)征、100％清算”的政策目標(biāo)。

雖然嚴(yán)格執(zhí)行土地增值稅政策可以在當(dāng)前有效調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng),但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,政策目標(biāo)不能停留在控制房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲上,還須不斷提高房地產(chǎn)的宏觀效率并讓中國(guó)人民實(shí)現(xiàn)更幸福的生活,如此中國(guó)房地產(chǎn)改革就有必要從代不完全的市場(chǎng)型改革,代的引入政府主導(dǎo)的保障型房供應(yīng)的二次房改,再躍升到完善土地供應(yīng)的第三代改革,較終解決住房供需矛盾,并讓老百姓真正實(shí)現(xiàn)居住現(xiàn)代化的“中國(guó)夢(mèng)”。（執(zhí)筆:趙曉、陳金保、田艷春）

(作者：北京科技大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究組)

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