截至今年11月底，上海的商品房成交總量剛剛突破了1100萬平方米，與2008年的成交量基本相當(dāng)，較2009年的2300萬平方米萎縮一半，市場的低迷可見一斑。對于來年，筆者認(rèn)為同樣不容樂觀。 　　頭先，全球通脹將引發(fā)貨幣、財(cái)政政策的全面收緊，這將導(dǎo)致大多數(shù)開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力加快項(xiàng)目上市步伐，增加市場供應(yīng)量，同時(shí)加大促銷力度，強(qiáng)化銷售回籠資金的速度。近期，管理層果斷啟動(dòng)緊縮的貨幣政策正是應(yīng)對貨幣戰(zhàn)爭的重大舉措?？梢韵胍?，明年我國無論是財(cái)政政策還是貨幣政策都將不可避免地繼續(xù)收緊。貨幣和財(cái)政政策的收緊，受影響的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金鏈。在銀行貸款、股市融資被全面掐死的情況下，大多數(shù)房企將不得不更多依賴銷售回款緩解資金壓力，尤其是大型上市房企，在巨大的資金壓力面前，加大項(xiàng)目推盤速度、加快資金回籠速度將成為頭選。2011年或?qū)⒊蔀檎嬲馁Y金年，筆者甚至認(rèn)為，明年一季度，較早在春節(jié)前后，大型上市企業(yè)必將掀起新一輪促銷大戰(zhàn)，實(shí)際意義上的價(jià)格調(diào)整可能接踵而至。 　　其次，近年來房地產(chǎn)市場的火熱已經(jīng)擠壓大量實(shí)業(yè)資本從各種渠道進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。要推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康運(yùn)行，就必須將實(shí)業(yè)資本從房地產(chǎn)等投資領(lǐng)域里重新擠出來，并迫使其回流實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因此，筆者相信，未來一年內(nèi)在宏觀調(diào)控未達(dá)預(yù)期的情況下，針對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策不僅不會(huì)放松，并且可能繼續(xù)加碼。 　　較后，筆者認(rèn)為，新增供應(yīng)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將成為市場的一個(gè)變量，市場可能呈現(xiàn)商品房成交均價(jià)繼續(xù)高位盤整，但成交量卻繼續(xù)萎縮的極寒狀態(tài)。目前市場存量約700萬平方米，根據(jù)我們的市場監(jiān)測，明年市場的新增供應(yīng)也就在1500萬平方米左右，市場的供應(yīng)總量已經(jīng)接近了2009年的市場峰值，在大幅萎縮的需求面前，供過于求將不可避免。同時(shí)，不可忽視的是這些新增供應(yīng)絕大部分都是2009年市場的地王項(xiàng)目。在高企的成本面前，產(chǎn)品的高端化趨勢將不可避免，未來必然會(huì)出現(xiàn)高端項(xiàng)目扎堆的情況，市場供求關(guān)系將因供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生嬗變，出現(xiàn)高端產(chǎn)品嚴(yán)重的供過于求、中低端物業(yè)繼續(xù)供不應(yīng)求的局面。這將導(dǎo)致市場成交均價(jià)因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的緣故呈現(xiàn)虛假的持續(xù)高位盤整，而實(shí)際價(jià)格卻在走低，且成交量繼續(xù)下滑的狀況。

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