市場(chǎng)調(diào)研作為一種研究手段，已經(jīng)被廣泛的應(yīng)用到各行各業(yè)，與房地產(chǎn)相結(jié)合的市場(chǎng)調(diào)研則是一種全新的研究方法，為房地產(chǎn)開發(fā)定位提供相關(guān)的依據(jù)。如何將調(diào)研結(jié)果清晰明了的表現(xiàn)出來(lái)？這就要求撰寫的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告有明確的主題，清晰的條理，和簡(jiǎn)捷的表現(xiàn)形式。 　　當(dāng)一切調(diào)查和分析工作結(jié)束之后，必須將這些工作成果展示給客戶。那么，我們頭先需要明確的是：報(bào)告應(yīng)采取什么樣的結(jié)構(gòu)體系？什么樣的方式來(lái)表達(dá)數(shù)據(jù)的涵義？ 　　報(bào)告的結(jié)構(gòu)體系應(yīng)包括，調(diào)研目的、調(diào)研方法、調(diào)研范圍以及數(shù)據(jù)分析在內(nèi)的一系列內(nèi)容。這種體系基本上在每個(gè)同類型的報(bào)告中都適用，因此，此處不做更詳細(xì)的說(shuō)明，以下內(nèi)容主要針對(duì)數(shù)據(jù)分析結(jié)論的表現(xiàn)方法。 　　關(guān)于數(shù)據(jù)分析的部分，通常情況下是采用圖表表示的。圖表是較行之有效的表現(xiàn)手法，它能非常直觀的將研究成果表示出來(lái)。在將調(diào)研的分析結(jié)果變成令人信服的圖表之前，頭先要謹(jǐn)記，它只是一種傳遞和表達(dá)信息的工具，使用它的重要原則是“簡(jiǎn)單、直接、清晰、明了”。每個(gè)圖表只包含一個(gè)信息，圖表越復(fù)雜，傳遞信息的效果就越差。 　　在實(shí)際操作中，各種表格、組織圖表、流動(dòng)圖表、矩陣等都被大量的運(yùn)用到報(bào)告中，但總的來(lái)說(shuō)，以下幾種圖表形式是較常用的：柱狀圖表、條形圖表、餅形圖表、線形圖表。 　　使用圖表的目的在于：將復(fù)雜的數(shù)據(jù)變成簡(jiǎn)單科、清晰的圖表，讓人能夠一目了然的了解數(shù)據(jù)所表達(dá)的涵義。那么，如何選擇不同類型的圖表來(lái)表現(xiàn)不同類型的數(shù)據(jù)？頭先，我們應(yīng)先明確數(shù)據(jù)所表達(dá)的主題，然后確定可能使用的圖表類型。 　　通常我們的研究數(shù)據(jù)所體現(xiàn)的關(guān)系是：頻率分布、成分、時(shí)間序列、項(xiàng)類或相關(guān)性。要表達(dá)一個(gè)主題明確的數(shù)據(jù)，可能會(huì)有多種圖表形式。但是，哪種是較能將數(shù)據(jù)表達(dá)清楚的呢？這就要求我們的主題(即圖表標(biāo)題)突出，點(diǎn)明主題。讓我們來(lái)看一個(gè)例子，這個(gè)例子能將以上的意思，表達(dá)的非常明確。 　　這里的標(biāo)題描述了圖表的內(nèi)容范圍，大多數(shù)讀者在看了這個(gè)圖表后，都會(huì)把注意力集中到城西，認(rèn)為圖表的主題是“城西是絕大多數(shù)的消費(fèi)者可能選擇的區(qū)域”。但是，制圖者可能是想表達(dá)“選擇城北和城東的消費(fèi)者較少，但隨著城市建設(shè)的進(jìn)行，將具有較大的發(fā)展?jié)摿Α薄榱耸棺x者將注意力集中在我們希望他注意的數(shù)據(jù)上，所以，我們可以在一般標(biāo)題后附加一個(gè)標(biāo)題：城北和城東將有更大的發(fā)展?jié)摿Α? 　　既然已經(jīng)確定了要表達(dá)的，那么接下來(lái)就是要明確數(shù)據(jù)間的相互關(guān)系，若是表示占頻率分布、對(duì)比等關(guān)系，則除線形圖表以外的其它幾種基本圖表格式都可以使用；在實(shí)際工作中可根據(jù)具體需要進(jìn)行選擇。總之，條形圖表應(yīng)該是應(yīng)用較廣的類型，而柱狀圖表是用得較多的另一種類型，這兩種圖表基本占整個(gè)報(bào)告中圖表總數(shù)的半數(shù)左右；而線形圖表和餅形圖表的使用則應(yīng)相對(duì)減少，更多的是將各種綜合運(yùn)用，如線形圖表加上柱狀圖表，或餅形圖表加上條形圖表。 　　在用圖表表達(dá)數(shù)據(jù)的同時(shí)，還要注意一些細(xì)節(jié)的處理。比如：使用柱狀圖表和條形圖表時(shí)，柱體之間的距離應(yīng)小于柱體本身；在說(shuō)明文字較多時(shí)，用條形圖表表示更清晰，便于讀者辨認(rèn)；在使用餅形圖表時(shí)，應(yīng)在標(biāo)明數(shù)據(jù)的同時(shí)，突出數(shù)據(jù)的標(biāo)識(shí)。即：同時(shí)使用數(shù)值與數(shù)據(jù)標(biāo)識(shí)。 　　在我們進(jìn)行過(guò)程中，請(qǐng)記?。哼x擇和使用圖表不是一個(gè)完全準(zhǔn)確的科學(xué)，所以你會(huì)注意到一些比較自由的限定詞，如：總的來(lái)說(shuō)、大多數(shù)情況、絕大多數(shù)、少數(shù)情況等等。所有這些都說(shuō)明必須根據(jù)你的判斷來(lái)怎樣設(shè)計(jì)出較好的圖表。另外，要完成一份合格的報(bào)告不能只是單純的使用圖形，還應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況盡可能的使用一些表格來(lái)豐富整個(gè)報(bào)告形式，使其不致太過(guò)單一。 　　一份合格而杰出的報(bào)告，應(yīng)該有非常明確、清晰的構(gòu)架，簡(jiǎn)潔、清晰的數(shù)據(jù)分析結(jié)果，其中的含義是需要在實(shí)際工作過(guò)程中去體會(huì)，自己加以總結(jié)。一份合格的報(bào)告不應(yīng)該僅僅是簡(jiǎn)單的看圖說(shuō)話，還應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目本身特性及項(xiàng)目所處大環(huán)境對(duì)數(shù)據(jù)表現(xiàn)出的現(xiàn)象進(jìn)行一定的分析和判斷，當(dāng)然一定要保持中立的態(tài)度，不要加入自己的主觀意見。另外，通常的市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告都會(huì)有一個(gè)固定的模式，我們應(yīng)該根據(jù)不同項(xiàng)目的不同需要，對(duì)報(bào)告的形式、風(fēng)格加以調(diào)整，使市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告能夠有更豐富的內(nèi)涵。 一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的含義 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了及時(shí)作出正確的投資決策和營(yíng)銷決策，而客觀、系統(tǒng)地收集、整理、研究、分析房地產(chǎn)市場(chǎng)有關(guān)信息資料，將其轉(zhuǎn)化為決策所需信息的工作過(guò)程。 　　二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的作用 　?。?）有助于企業(yè)發(fā)現(xiàn)新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，確定正確的發(fā)展方向； 　?。?）有利于房地產(chǎn)企業(yè)適時(shí)開發(fā)新產(chǎn)品，搶占新市場(chǎng)； 　　（3）有利于企業(yè)制訂正確的營(yíng)銷策略； 　?。?）有利于企業(yè)不斷提高產(chǎn)品質(zhì)量，改善經(jīng)營(yíng)管理，提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 　　三、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研的內(nèi)容 　?。ㄒ唬┖暧^投資環(huán)境調(diào)查 　　（二）城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 　?。ㄈ┠繕?biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研 　?。ㄋ模╉?xiàng)目基本狀況調(diào)查 　?。ㄎ澹╉?xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況 　?。╉?xiàng)目開發(fā)策略建議 　?。ㄆ撸I(yíng)銷策劃和營(yíng)銷推廣、銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研 　　四、 宏觀投資環(huán)境調(diào)查 　　1、政治環(huán)境 　　政治環(huán)境主要包括政府思想觀念、辦事效率、政策法規(guī)等。一個(gè)國(guó)家、地區(qū)和城市的政治環(huán)境如何，將直接影響房地產(chǎn)企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開展。 　　2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境 　　國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、國(guó)民收入的發(fā)展?fàn)顩r；能源和資源狀況；城市發(fā)展總體規(guī)劃、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市人口分布、區(qū)域劃分；社會(huì)固定資產(chǎn)投資狀況、金融、證券市場(chǎng)情況；商業(yè)零售與貿(mào)易狀況、居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)、居民儲(chǔ)蓄和信貸情況等。 　　3、社會(huì)文化環(huán)境 　　居民受教育程度、文化水平、職業(yè)構(gòu)成、民族分布、宗教信仰、風(fēng)俗習(xí)慣、審美觀念等。社會(huì)文化往往對(duì)整個(gè)社會(huì)有深刻影響，盡管文化有相對(duì)穩(wěn)定性，但不是固定不變的，特別是生活習(xí)慣，審美觀念往往隨著社會(huì)生產(chǎn)力發(fā)展而發(fā)生一定程度的變化。 　　4、政治環(huán)境 　　五、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 　　1、一級(jí)市場(chǎng)土地出讓情況，包括土地出讓數(shù)量及其規(guī)劃用途、土地價(jià)格、土地出讓金收繳情況； 　　2、全市商品房施工面積、竣工面積、銷售面積、銷售金額、空置面積及結(jié)構(gòu)； 　　3、全市房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)，不同區(qū)域和物業(yè)類型的價(jià)格情況； 　　4、全市主要發(fā)展商開發(fā)銷售情況，包括開發(fā)量、竣工量、銷售面積及銷售金額； 　　5、三級(jí)市場(chǎng)交易情況； 　　6、當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)相關(guān)政策法規(guī)。 　　六、目標(biāo)客戶群消費(fèi)行為與市場(chǎng)需求容量調(diào)研 　　1、消費(fèi)者行為調(diào)研 　　2、市場(chǎng)需求容量調(diào)研 　　消費(fèi)者行為調(diào)研 　　消費(fèi)者包括房地產(chǎn)商品的現(xiàn)實(shí)購(gòu)購(gòu)者與潛在購(gòu)購(gòu)者。消費(fèi)者行為調(diào)研內(nèi)容包括消費(fèi)者社會(huì)與數(shù)量、年齡構(gòu)成、收入構(gòu)成、家庭人口構(gòu)成、居民居住現(xiàn)狀與住房消費(fèi)傾向、房地產(chǎn)購(gòu)購(gòu)偏好、購(gòu)購(gòu)動(dòng)機(jī)、購(gòu)購(gòu)特點(diǎn)等。 　　市場(chǎng)需求容量調(diào)研 　　需求容量，是指有支付能力的市場(chǎng)需求容量。只有有支付能力的需求，才是現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)容量。 　　七、商品住宅市場(chǎng)需求容量調(diào)研，主要包括以下幾方面： 　?。?）城市人口、家庭數(shù)量及變化趨勢(shì)； 　?。?）購(gòu)購(gòu)力，包括居民收入水平、儲(chǔ)蓄余額、財(cái)產(chǎn)狀況； 　　（3）居民居住現(xiàn)狀及改善目標(biāo)，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面積等； 　　（4）居民日常消費(fèi)支出水平與消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 　?。?）不同社會(huì)和收入水平的居民數(shù)量及其對(duì)不同類型房地產(chǎn)商品的數(shù)量、品質(zhì)、功能、價(jià)格的需求特點(diǎn)。 　　八、項(xiàng)目基本狀況調(diào)查 　　宗地基本狀況資料（包括宗地界址、面積、土地附著物分布、權(quán)屬、地形、地貌、水文地質(zhì)條件）、項(xiàng)目歷史與現(xiàn)狀資料、項(xiàng)目合作開發(fā)條件、土地獲得成本、用地規(guī)劃條件、與項(xiàng)目有關(guān)的投資及開發(fā)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)政策； 　　九、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)狀況 　　項(xiàng)目所在區(qū)域城市功能、區(qū)域建設(shè)發(fā)展規(guī)劃、人口分布、居民收入水平、商業(yè)、文化氛圍、項(xiàng)目周邊環(huán)境、市政管網(wǎng)設(shè)施、交通狀況、公建配套與生活服務(wù)設(shè)施、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況與競(jìng)爭(zhēng)水平，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手所提供產(chǎn)品與服務(wù)的種類、數(shù)量、品質(zhì)、特點(diǎn)、營(yíng)銷手段、銷售狀況等，潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出現(xiàn)的可能性。 　　其中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研又包括競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)營(yíng)管理水平、資源狀況、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位、產(chǎn)品地理位置、種類、開發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品品質(zhì)、成本、價(jià)格、營(yíng)銷水平、銷售狀況、物業(yè)管理水平，創(chuàng)新能力與發(fā)展新產(chǎn)品的動(dòng)向。 　　十、項(xiàng)目開發(fā)策略建議 　　1、市場(chǎng)細(xì)分與目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研； 　　2、產(chǎn)品定位，包括產(chǎn)品類型、功能、品質(zhì)、項(xiàng)目總體規(guī)劃研究； 　　3、開發(fā)策略分析，包括項(xiàng)目開發(fā)規(guī)模、開發(fā)周期、成本控制、價(jià)格策略等。 　　十一、營(yíng)銷策劃和銷售執(zhí)行階段的市場(chǎng)調(diào)研 　　1、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境研究 　　2、 市場(chǎng)供需與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手動(dòng)態(tài)調(diào)研 　　3、消費(fèi)者調(diào)研，包括：消費(fèi)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品、服務(wù)包括物業(yè)管理的評(píng)價(jià)、意見和要求，客戶滿意度調(diào)研； 　　4、企業(yè)自身產(chǎn)品與服務(wù)調(diào)研，包括：產(chǎn)品優(yōu)劣分析，在滿足客戶需求方面存在的缺陷和不足，產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)地位分析，本企業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率及銷售潛力分析； 　　5、價(jià)格調(diào)研，包括：產(chǎn)品較適宜的售價(jià)、新產(chǎn)品的定價(jià)、老產(chǎn)品價(jià)格調(diào)整及消費(fèi)者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)；本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格與競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)同類產(chǎn)品價(jià)格的差異分析。 　　十二、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研程序 　?。ㄒ唬┱{(diào)研準(zhǔn)備階段 　　（二）正式調(diào)研階段 　?。ㄈ┙Y(jié)果處理階段 　　調(diào)研準(zhǔn)備階段 　　1、確定調(diào)研目標(biāo) 　　2、初步情況分析 　　3、制定調(diào)研計(jì)劃 　　正式調(diào)研階段 　　1、確定資料來(lái)源 　　2、確定資料收集方法 　　3、調(diào)查表及調(diào)查問(wèn)卷設(shè)計(jì) 　　4、抽樣調(diào)查 　　5、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地調(diào)查 　　結(jié)果處理階段 　　1、資料整理分析 　　2、編寫調(diào)研報(bào)告 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研方法 　?。ㄒ唬┱{(diào)研方法 　　1、全面調(diào)查法 　　2、調(diào)查法 　　3、抽樣調(diào)查法 　　（二）資料收集方法 　　1、二手資料的收集方法：查詢、交換、購(gòu)購(gòu)、索取、委托情報(bào)網(wǎng)收集 　?、俣仲Y料的收集程序 ②二手資料

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