閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
【相關(guān)閱讀:中國房地產(chǎn)30年啟示錄(紀實連載1—10)】
【相關(guān)閱讀:中國房地產(chǎn)30年啟示錄(紀實連載11—20)】
【相關(guān)閱讀:中國房地產(chǎn)30年啟示錄(紀實連載21—30)】
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(31)
后來,當時深圳市委、市政府的許多工作人員都會背這一段經(jīng)典論斷。
思路有了,依據(jù)有了,沒幾日,港商也找來了。駱錦星連呼:“順!順!一順百順!”
自己找上門的這位港商叫劉天就——香港妙麗集團董事長,他是騎著單車來深圳投資的人。在今天的《深圳改革開放史》展廳里,還陳列著他次來深圳洽談投資時市政府接待他坐過的一張破板凳。
28年前的那場談判,至今駱錦星依然記憶猶新,恍如昨日。
劉天就:“只要你們劃出一塊合適的地皮就行,我來組織設(shè)計,出錢蓋房,在香港銷售。賺的錢你們得大頭,我得小頭。怎么樣?”
駱錦星:“可以在東湖公園附近劃出一塊地來,如何?”
劉天就:“行!利潤分成,你們拿七,我拿三。”
駱錦星:“不行!你拿得太多了?!?
劉天就:“那你們拿八,我拿二。怎么樣?”
駱錦星:“我們八點五,剩下歸你。”
劉天就:“行!我們初次打交道,這次就按你說的辦?!?
1980年1月1日,雙方簽訂了合作建房合同。
1980年1月8日,經(jīng)深圳市委組織部批準,深圳經(jīng)濟特區(qū)房地產(chǎn)公司成立,負責與港商合作建房事宜。這是深圳經(jīng)濟特區(qū)家房地產(chǎn)公司,也是我國有史以來家房地產(chǎn)公司。時任深圳市房地產(chǎn)管理局副局長的駱錦星兼任總經(jīng)理。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(32)
說是公司,其實只有5個人,財務(wù)、出納,兩個技術(shù)員,四部舊單車。辦公地點就是一個平房,擺了幾張桌子。四萬港幣的開辦費還是后來從港商那借來的。
當時手續(xù)也很簡單,合同拿到外事辦去審,由規(guī)劃局劃地,一兩天就批下來,這就是中國個商品房小區(qū)——東湖麗苑。
讓駱錦星吃驚的是,大年初四,劉天就拿著圖紙就跑來催著開工了。還沒有動工,劉天就已經(jīng)開始在香港吆喝賣房了,均價2730元/平方米,還不到香港樓價的一半。5000多港人排隊購房,較后只好抽簽定盤,期108套新房一次性售罄。一位尚在國外考察的市委高官聞訊后,立即電話指示加推單位。于是,批108套房子又迅速推向了香港,旋即再次一售而空。
當時,因為有戶口配備,所以,大批在內(nèi)地有親戚的港人的購房欲望更加強盛,因此,也使得該樓盤的客戶遍及東莞、潮洲、上海甚至海外僑胞等。
房子還在圖紙上,港商就得到了建房的全部資金,駱錦星這才恍然大悟:“我終于明白了港商為什么愿意給我們85%的分成。不過,我們那次也賺到了500多萬元,也次體會到土地在市場中的巨大作用。”
在商品房誕生之初,香港人的大包大攬給了開發(fā)商更多的信心。此后,深圳一直扮演著港人內(nèi)地置業(yè)頭選城市的角色,“外銷”也成為深圳房地產(chǎn)發(fā)展史上一個重要的名詞。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(33)
1981年中秋節(jié)前,東湖麗苑建成,業(yè)主入住。
東湖麗苑之后,與外資合作建房在深圳獲得默許。當時,深圳方面定下原則,多層建筑二八分成——深圳方面得80%利潤,高層建筑三七分成——深圳方面得70%利潤。
按照現(xiàn)在的觀點來看,東湖麗苑還不能算是完全意義上的商品房,因為土地是政府劃撥的,到后來的東曉花園的土地拍賣,才是真正的完全意義上的商品房。
但作為一個大膽的嘗試,東湖麗苑的開發(fā)對深圳今后商品房市場的建立和完善,客觀上的確起到了一定程度的積極作用。
東湖麗苑,成就了深圳特區(qū)開發(fā)中項改革:土地出租。
但是,這起合作建房項目在深圳還是引起了很大爭議。有的人甚至責問駱錦星,現(xiàn)在深圳干部居民都沒房子,你這個房管局長反倒為資本家建起了安樂窩。
駱錦星欣慰的是,省市專業(yè)都給予了他很大的支持。
一個通信兵、一個郵電局長,突然被放到了改革開放前沿的深圳,搞房地產(chǎn),而且搞出了國內(nèi)的多個,為行業(yè)的發(fā)展開辟了道路,并且在上世紀80年代就建立了全球化的業(yè)務(wù)。這就是屬于駱錦星的房地產(chǎn)傳奇,也是屬于一個時代的傳奇。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(34)
1980年7月27日,一場大暴雨把羅湖一帶淹成一片 澤國,廣東省委書記兼深圳市委書記吳南生,和來深圳參加城市規(guī)劃論證的專家租住的新園招待所水淹到腰際,專家們嘔心瀝血畫出的規(guī)劃設(shè)計圖紙也泡在水里。外面到處是告急、罵娘的喊叫聲。
8月的,參加“特區(qū)條例”策劃和起草工作的國家進出口委員會副主任江澤民來到深圳,到羅湖考察時也被大雨淋濕了。深圳的夏天,雨說來就來,一陣瓢潑大雨之后,地勢低于海平面2米的羅湖低洼地帶,大小馬路瞬間變成一條條縱橫相交的小河。江澤民看到,公共廁所的臟紙、糞便也漂到街上來了。從羅湖橋過關(guān)而來的香港人,一個個挽著褲子,高高舉著鞋子,在水中深一腳淺一腳地摸索前行。回到廣州,在跟廣東省委負責同志商量特區(qū)規(guī)劃時,他對任仲夷、吳南生說:“老天爺已經(jīng)給了我較好的回答。深圳特區(qū)建設(shè)不從羅湖開始不行,這個規(guī)劃應(yīng)該定下來?!?
吳南生后來回憶起這一段焦頭爛額的日子時,感嘆道:“我的腦袋簡直被壓扁了。”
但正是這兩場雨,引發(fā)了吳南生和深圳人對土地換資金的深層次思考。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(35)
吳南生找到分管基建的副市長羅昌仁,要求他一定要把水治住,否則難以建特區(qū)。他說:“羅湖是外商進入后的站,關(guān)系到深圳乃至中國的形象。我們要成功地進行招商引資,一定要先拿下羅湖。搬掉羅湖山,土方正好拿來填平那些洼地,豈不是一舉兩得?”。
吳南生叫來工程師們,估算“五平一通”成本,結(jié)果發(fā)現(xiàn),期開發(fā)4平方公里,較少也要投資近20億元,加上根治羅湖水患需要的巨額資金,這對于當時的特區(qū)簡直是一個不敢想象的天文數(shù)字。
錢,哪里來?這時,有人又提到了土地。
其實,稍有些經(jīng)濟學的人都明白,土地本身就是一種經(jīng)濟資源,可以賣錢的,特別是像深圳這樣靠近香港這個國際金融貿(mào)易城市之故,級差地租收益本身就是十分值錢的東西,這在香港已是成熟的土地開發(fā)“套路”。而當時,由于長期閉關(guān)鎖國以及左的思想觀念,我們還不明白怎回事。當打開之后再看到外面豐富精彩的世界,確實有點山里人或者說鄉(xiāng)里人進城的感覺,鬧出許多笑話。
在制度和市場都處于一片空白的情況下,改革的每一步都是“摸著石頭過河”。當時,深圳的批房產(chǎn)證是由企業(yè)發(fā)出的,原因是政府管理職能尚未健全,于是在相當程度上“代行管理職能”的深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司就自己印刷了一批房產(chǎn)證發(fā)給業(yè)主。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(36)
好在鄧小平打開了,我們才不至于繼續(xù)做鄉(xiāng)里人或山里人。如今再看駱錦星當初的智慧之舉,確實有點戲劇化,但此舉改變了中國城市建設(shè)開發(fā)的大思路,為深圳城市早期籌集了大量資金,催生了一門新生的房地產(chǎn)。
東湖麗苑的成功,讓吳南生和深圳人徹底打開了思路,信心大增。如同窮則思變的安徽鳳陽小崗村18戶村民,深圳人決定破釜沉舟。于是,他們很快拿出了方案:步在羅湖開發(fā)0.8平方公里,拿出40萬平方米土地作為商品用地,收取土地轉(zhuǎn)讓費。深圳官方終于悄然開始了進行土地資本化探索。一位深諳中國官場的市專業(yè)建議,將土地轉(zhuǎn)讓費改為土地使用費,宣傳起來好聽一些。這就有了后來的中國房地產(chǎn)土地使用費的這一專有名詞的前生后世的歷史淵源。由于合作經(jīng)營很成功,香港妙麗集團進而申請獨資開發(fā)經(jīng)營。劉天就與深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司再次簽訂合作協(xié)議,深圳市提供6000平方米“地皮使用權(quán)”,由妙麗集團“獨資興建和經(jīng)營商住大廈”,土地使用年期30年,使用費每平方米5000港元。這個標準,對深圳來說,已相當可觀,但當時香港的地租每平方英尺已達15000港元,相比之下,深圳的地價只是香港的十一分之一。
很快,深圳特區(qū)房地產(chǎn)公司單在羅湖小區(qū)就引進外商獨資經(jīng)營房地產(chǎn)項目10個,出租土地4.54萬平方米,土地使用費達2.2億港元,吸引外商投資達40億港元。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(37)
不到一年,蹲踞在羅湖關(guān)口附近的羅湖山倏然消失了。90萬立方米的羅湖山,化成羅湖片區(qū)的130萬平方土壤,羅湖小區(qū)頭期0.8平方公里土地平均增高了1.07米,較低洼處增高了4米。鄧小平次視察深圳時登高望遠的國商大廈,及后來的國貿(mào)大廈、發(fā)展、香格里拉酒店等宏偉建筑,就是屹立在羅湖山上的。
昔日雜草叢生的羅湖小區(qū),很快變成了高樓林立的商業(yè)、金融。若干年后即有經(jīng)濟學家測算,較早開發(fā)的0.8平方公里的羅湖商業(yè)區(qū),其地面上累積起的財富已足可鋪上一層厚厚的百元大鈔。
從土地的無償劃撥到有償使用、合作開發(fā),深圳特區(qū)的拓荒者初嘗了市場經(jīng)濟的甜頭——掘到了起步創(chuàng)業(yè)的桶金,也拉開了房地產(chǎn)商業(yè)開發(fā)的序幕。
土地活了,深圳熱了,資金來了,發(fā)展自然就快了。在特區(qū)較初的幾年里,深圳用收進的逾十億元的土地使用費,建成了一大批交通、能源、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施工程,為后來的城市發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。
中國房地產(chǎn)30年啟示錄(39)
“1981年的日子很難過,這是當時沒有料到的?!焙芏嗄旰螅S多當年已開始創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家回憶時無不感嘆良多。1981年,國內(nèi)報紙上幾乎沒有什么新開工工業(yè)項目的報道。但是,國家卻沒有壓縮住宅建設(shè)項目的投資。
在1981年2月25日第五屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十七次會議上,國務(wù)院副總理兼國家計劃委員會主任姚依林在《關(guān)于調(diào)整1981年國民經(jīng)濟計劃和國家財政收支的報告》中說:“我們是一個發(fā)展中的國家,又經(jīng)過了十年動亂,一方面百廢待興,這是人民的愿望;另一方面又不能百廢俱興,因為國家的力量有限。1981年基本建設(shè)總規(guī)模由原計劃的550億元調(diào)減為300億元。要把投資集中用于職工住宅和城市公用設(shè)施等方面的建設(shè)?!被窘ㄔO(shè)投資總額,財政部后來又追加了80億元,其中有35億元用于增加住宅建設(shè)投資。大住宅建設(shè),就需要成立建房子的機構(gòu)和企業(yè)。
1981年1月16日,經(jīng)國務(wù)院批準,國家建
掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354
長按識別二維碼
免費看房熱線(0898-66691855)
QQ號:
遠離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!