過去一年半的時(shí)間里，印度的土地價(jià)格上升了30%到100%，房地產(chǎn)股票價(jià)格飆升了2000%。隨著人口的劇增，印度對(duì)商業(yè)和居住空間的需求迅速增長(zhǎng)，而受經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁增長(zhǎng)和政府改革措施的推動(dòng)，房地產(chǎn)需求將更加旺盛。正是看中了印度市場(chǎng)的潛力和高回報(bào)率，外國(guó)地產(chǎn)公司和基金紛紛涌入印度。據(jù)美林公司預(yù)測(cè)，印度房地產(chǎn)市場(chǎng)將從2005年的120億美元增長(zhǎng)到2015年的900億美元。

目前印度正是三四年前的中國(guó)

印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的火暴程度讓復(fù)旦大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究張軍教授記憶深刻。他是在2006年10月份訪問印度的。"基本上相當(dāng)于中國(guó)三、四年前房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱程度。"張教授如此描述他對(duì)該國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的印象。

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在印度正受到越來越多的關(guān)注。以下一組數(shù)據(jù)證明了市場(chǎng)的火熱。印度商用房和住房現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)值大約在500億美元左右，每年的增長(zhǎng)速度約為25％，租金收益率超過12％，在中國(guó)這一比例為9％，發(fā)達(dá)國(guó)家的比例約為5％－8％。在零售物業(yè)方面，3年前擁有10億人口的印度只有3家購(gòu)物，如今投資者雄心勃勃，計(jì)劃2008年前增加250家購(gòu)物。

張軍教授表示，印度房地產(chǎn)的發(fā)展正受到整個(gè)印度政府發(fā)展城市基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃的影響。印度的城市化進(jìn)程遠(yuǎn)不如中國(guó)，因此印度政府正在推行以城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拉動(dòng)城市化的政策。受此影響，印度的房地產(chǎn)行業(yè)正在慢慢起步。

"大城市現(xiàn)在房?jī)r(jià)大約達(dá)到中國(guó)相對(duì)應(yīng)城市的60%-70%，平均生活水平也不如上海。印度的標(biāo)準(zhǔn)家庭人口為4-5人，因此在房地產(chǎn)方面還是有很大的需求的。"

機(jī)不可失，海外資金紛至沓來

過去一年半的時(shí)間里，印度的土地價(jià)格上升了30%到100%，房地產(chǎn)股票價(jià)格飆升了2000%。高盛公司亞洲房地產(chǎn)投資主管史密斯說：印度是亞洲較令人興奮的房地產(chǎn)市場(chǎng)，是亞洲正在上升的幾個(gè)主要市場(chǎng)之一。

房地產(chǎn)價(jià)格突飛猛進(jìn)吸引了摩根士丹利和美林這樣的公司，它們直接投資房地產(chǎn)項(xiàng)目。很多外國(guó)公司則向投資印度開發(fā)商的基金大量投錢。據(jù)推算，準(zhǔn)備只投向印度的房地產(chǎn)基金已經(jīng)籌集資金27億多美元。而摩根公司、英國(guó)的奈特?弗蘭克公司以及其他外國(guó)投資者正計(jì)劃籌集高達(dá)40億美元的資金，也投入印度房地產(chǎn)市場(chǎng)。

推動(dòng)外資進(jìn)入印度地產(chǎn)市場(chǎng)存在兩大動(dòng)力：由消費(fèi)增長(zhǎng)帶動(dòng)的印度經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)必然產(chǎn)生對(duì)購(gòu)物、娛樂場(chǎng)所及 酒店的巨大需求，此外，作為全球委托外包服務(wù)的一個(gè)基地，對(duì)房地產(chǎn)的需求無疑是巨大的。

印度巨大的市場(chǎng)機(jī)遇對(duì)美國(guó)公司更是具有相當(dāng)大的吸引力。早在上世紀(jì)90年代末，世邦魏理士、高偉物業(yè)、仲量聯(lián)行和高力國(guó)際就與當(dāng)?shù)厣虡I(yè)地產(chǎn)商合伙成立分公司和辦事處。

去年秋，全球地產(chǎn)顧問機(jī)構(gòu)Tram－mellCrow公司收購(gòu)了一家印度知名公司30%的股份，后者更名為TrammellCrowMeghraj，管理著將近240萬平方米的房地產(chǎn)面積。和其他許多房地產(chǎn)公司一樣，Tram－mellCrow走這步棋是因?yàn)樗目蛻舸蠖荚谟《乳_展業(yè)務(wù)。"在外包和經(jīng)紀(jì)方面，我們一些較好的和較牢固的客戶關(guān)系都有進(jìn)軍印度的計(jì)劃。"TrammellCrow董事長(zhǎng)兼頭席執(zhí)行官羅伯特?蘇蘭迪說。即使現(xiàn)在沒有公司客戶的房地產(chǎn)公司也看到了前景，他們意識(shí)到，如果今天不進(jìn)印度，未來2～5年也要進(jìn)去，因?yàn)闄C(jī)會(huì)太好，無法無動(dòng)于衷。

《印度時(shí)報(bào)》在頭版頭條刊登消息稱，截至2005財(cái)年，印度各銀行發(fā)放的個(gè)人貸款總額為25858億盧比(1美元約合43盧比)，其中住房貸款超過了50％。數(shù)據(jù)顯示，印度目前的住房短缺量超過2200萬套。該報(bào)分析認(rèn)為，由于普通民眾的住房需求并未得到滿足，因此，未來兩年，房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲。

亞洲房企活躍印度

國(guó)際房地產(chǎn)咨詢公司萊坊認(rèn)為，雖然在過去一年里印度新建了數(shù)千個(gè)商業(yè)、零售和住宅項(xiàng)目，但由于印度的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率高達(dá)7％，要與這種經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度保持一致，就必然需要新建更多的房地產(chǎn)項(xiàng)目。該公司預(yù)計(jì)，到2007年印度將開發(fā)7500萬平方英尺的零售面積。

有數(shù)據(jù)顯示，在所有新建房地產(chǎn)項(xiàng)目中，70％與IT產(chǎn)業(yè)有關(guān)。其中較驚人的新開發(fā)項(xiàng)目是位于班加羅爾的AdarshPalmMeadows，這是一個(gè)加州風(fēng)格的商業(yè)、住宅及IT工業(yè)園綜合項(xiàng)目，占地85英畝。

在住宅方面，印度IT工人的影響以及更寬松的銀行貸款推動(dòng)了住房建設(shè)的持續(xù)發(fā)展。。較早進(jìn)入印度房地產(chǎn)市場(chǎng)的外國(guó)開發(fā)商和投資商是以新加坡騰飛公司為頭的亞洲企業(yè)。騰飛自1994年開始在班加羅爾建立家科技園起，就一直活躍在印度市場(chǎng)。印度本地大型企業(yè)也做好了與外國(guó)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備，他們開始走出家鄉(xiāng)，到其他地區(qū)擴(kuò)展業(yè)務(wù)。

戴德梁行印度部總經(jīng)理安可·斯里夫斯特瓦認(rèn)為，未來10年，美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)公司在印度將有巨大機(jī)會(huì)。"未來四五年，印度將新增200萬IT工人。按每人100平方英尺計(jì)算，來自IT業(yè)的需求一項(xiàng)就可達(dá)1.5億平方英尺至2億平方英尺。"

"印度不僅是海外公司外包業(yè)務(wù)的理想之地，提供房地產(chǎn)本身也具有很大吸引力,商業(yè)地產(chǎn)的年收益率為10％至12％。外國(guó)運(yùn)營(yíng)商參與基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)和零售部門的建設(shè)，也為房地產(chǎn)共同基金與投資信托的發(fā)展鋪平了道路。"

斯里夫斯特瓦認(rèn)為，美國(guó)的資金將有助于提高"房地產(chǎn)產(chǎn)品的品質(zhì)、定制產(chǎn)品將更多，比如為了滿足其地產(chǎn)需求，美國(guó)租戶將與美國(guó)投資商共同合作開發(fā)項(xiàng)目、確保解決方案經(jīng)濟(jì)有效。"盡管過去5年房地產(chǎn)漲勢(shì)兇猛，但印度的房地產(chǎn)業(yè)仍處于初級(jí)階段。寫字樓和零售地產(chǎn)才走過7年至9年時(shí)間，地產(chǎn)管理也只有幾年時(shí)間。

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