方法論

　　投資老房子

　　深圳30歲了，不再像從前那般到處塵土飛揚(yáng)煥發(fā)出青春的氣息，老房子靜靜地散落在城市中，或鬧市，或角落，看城市變遷，看高樓林立。隨著城市的成熟，新供給的土地與物業(yè)都越來越少，新房在樓市成交總量中的占比也日漸萎縮，一個成熟的房地產(chǎn)市場，較終會走到新房與二手房成交量比例在2：8或1：9左右。

　　我們還是提前想一想如何投資老房子吧，或許遲早都能用到。 地段永遠(yuǎn)是頭選標(biāo)準(zhǔn)

　　在華強(qiáng)北一個破舊的停車場里，停車一公里，收費(fèi)15元，在另一個商業(yè)停車場里，卻只收5元一公里，為什么？因為華強(qiáng)北是一類商業(yè)停車場，只因在這個地段上，所以即便再破，也值這樣的價。這便是一位 投資者“專攻”老房子的思想源起。他從一次偶然的經(jīng)歷，突然對李嘉誠的“地段”論有了更加切身的感受，在中國，值錢的確實不是房子，而是房子下面的土地。

　　即便不博拆遷，拿一個平和的心態(tài)，在那些繁華的地段，去投資有年月的老房子，也已經(jīng)成為部分投資者目前關(guān)注的熱點(diǎn)。在他們看來，這樣的物業(yè)“進(jìn)可攻，退可守”。激進(jìn)點(diǎn)看，房齡超過10年的老房子，距離拆遷就很近。加上目前很多地段的拆遷都是“悄悄地進(jìn)村，打槍的不要”，所以即便目前風(fēng)平浪靜的舊社區(qū)，說不定也早已是暗潮洶涌，可以把城市更新當(dāng)做給自己的一個驚喜，心存少許期待。保守點(diǎn)看，尤其是在市區(qū)的老房子，經(jīng)過多年的積累，大多配套已相當(dāng)成熟，周邊交通也都比較方便，是很多租房人中意的地方，加上房價低于周邊的新房和次新房，所以租金回報率反倒比較高。如果周邊配套中還有亮點(diǎn)，比如有所好學(xué)校，或者有個好商場，那老房子的回報率就更高了，算是長線持有的好品種。

　　另外還有一個小建議，一般老房子有6-8層，如果單純購來搏拆遷，那么選擇老房子的7-8樓總價更低，未來拆遷補(bǔ)償起來也差不了多少，如果考慮到出租或自用，那么3-5樓會更合適一些。

　　　　開發(fā)期長的大社區(qū)更保值

　　一般我們把樓齡在5年內(nèi)的稱為準(zhǔn)新房，因為只要保養(yǎng)得好，和新房差別并不大。5-10年的稱為次新房，10年以上的便是毫無疑問的老房子了。一般老房子除了物業(yè)本身折舊之外，還會因為設(shè)計是否過時、保養(yǎng)是否得當(dāng)?shù)仍蚨@出不同的差別來。通常，那些開發(fā)周期長的品牌大社區(qū)的老房子，在各個方面都會表現(xiàn)得更好一些。

　　一方面，品牌開發(fā)商設(shè)計力量足，戶型的延續(xù)周期也會更長一些，一些經(jīng)典戶型即便過了很多年，也不會太落伍。以南山的蔚藍(lán)海岸為例，分7期開發(fā)，期產(chǎn)品已有近10年的樓齡了，但是無論是外立面，還是社區(qū)，甚至是戶型，都不會特別感到落伍。品牌開發(fā)商一般也會選擇自己做物管或者聘請品牌物管，對于小區(qū)將來的增值很有益處。以廣州的麗江花園為例，已經(jīng)10-20年的物業(yè)了，看上去還是很新，價格也沒有體現(xiàn)出明顯的折舊。

　　同時，購了老房子之后不要吝嗇再投入，其實稍微翻新一下，再配點(diǎn)新的家坐擁電，不僅可以租得更快，也可租得更高。以前租1500多元的小房子，也許翻新后能租到1800-2000元。即便將來再出手，也更容易給購家留下好印象。就記者所知，真正的大批量入貨的專業(yè)投資者，在老房子翻新裝修方面也通常是行家，不妨請中介公司推薦幾個這樣的單位去看看，學(xué)習(xí)一下別人的經(jīng)驗。 好戶型熊市也更好脫手

　　購老房子，一定要購那個小區(qū)里較好的戶型，這樣，即便在熊市里都還有人要。這個對于調(diào)控已經(jīng)成為常態(tài)的樓市而言，實在是太重要了。對于購房子這樣動輒數(shù)百萬的大事，寧愿多花一點(diǎn)錢，也要購到自己滿意的產(chǎn)品。

　　在香港同一個小區(qū)中，好單位和差單位之間的價格會差很多，這也是一個市場比較成熟的表現(xiàn)。比如華僑城 (論壇 新聞)，也有很多老房子。去看過的人可能大多會覺得那里的房子戶型不夠方正，一些甚至出現(xiàn)多個鉆石戶型。其實很多小區(qū)也有方正的單位，只不過一層可能只有一套，放出來的就少之又少。

　　另外，房價越高的城市對于緊湊型戶型的需求就越明顯。一方面大家需要對每個生活功能進(jìn)行明確分區(qū)，但另一方面實現(xiàn)這些功能的成本越來越高，緊湊型戶型在價格和功能中間找到了較佳的平衡點(diǎn)，也因此成為一個社區(qū)中的熱門戶型。深圳之前80平方米一般是做兩房，現(xiàn)在70多平方米可能都能做成三房了。所以，在選擇老房子的時候，對于室內(nèi)結(jié)構(gòu)要仔細(xì)研究，如果在允許的情況下，能夠?qū)崿F(xiàn)兩房改三房、三房改四房的戶型，那么未來市場接受度會更好。以福田高科利花園一個78平方米的單位為例，每層只有2套這樣的單位，改裝后可做成三房，并且每個房間還都比較實用，曾經(jīng)有購家覺得這樣的單位比小區(qū)同面積的房子貴出20萬不值，但是去周邊看了一圈后，還是購下了。150萬購個三房，還是可以接受的。

　　不過，像這樣的單位因為本身數(shù)量就比較少，放盤量更少，基本需要盯著購，在周邊的中介公司找個信得過的人，把自己的要求告訴他，一旦這樣的戶型有業(yè)主誠心放賣，便要快速做出決定。

　　理財貼士：

　　對樓齡較長的物業(yè)，銀行放貸會進(jìn)行重新評估，一般的原則是：樓齡加上貸款年限之和不超過30年。如果購購物業(yè)樓齡在20年，那么貸款年限通常不會超過10年，即便有些房子保養(yǎng)得比較好，銀行或可再放寬幾年，但是貸款年限一般也不會超過15年。所以在購購樓齡較長的物業(yè)時，在交付定金之前，對于自己每個月要承擔(dān)的月供要提前計算清楚。

　　大趨勢

　　房產(chǎn)稅預(yù)期逐日升溫

　　12月2日，財政部稅政司綜合處處長周傳華表示，“十二五”期間將穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，房產(chǎn)稅可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源，個人房產(chǎn)將逐步納入征稅范疇。12月5日，財政部財政科學(xué)研究所所長賈康稱，配合目前的房地產(chǎn)調(diào)控，可推出不動產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅制度框架，進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)，但試點(diǎn)不應(yīng)涉及社會上大多數(shù)群體，應(yīng)只涉及高端的再分配優(yōu)化調(diào)節(jié)。12月6日，又有消息稱，上海、重慶的房產(chǎn)稅試點(diǎn)將于明年初推出，且重慶方案針對別墅等高端房征收，上海方案針對普通住房征收。（據(jù)《中國證券報》相關(guān)報道）

　　理財問答

　　購學(xué)位房要趁9月后

　　馬女士：聽說學(xué)位房要提前購，請問一般學(xué)位房提前多久購比較好？一年中學(xué)位房的價格有沒有波動？

　　世華地產(chǎn)市場研究總監(jiān)肖小表示，世華地產(chǎn)曾經(jīng)就學(xué)位房做過的調(diào)研顯示，一般小學(xué)在3月底4月初開始申請學(xué)位，所以春節(jié)前后很多家長就開始關(guān)注學(xué)位房，交投兩旺，價格會比較高。每年9月之后，孩子順利入學(xué)后，家長會考慮把房子賣掉，這個時候盤源相對充裕。但不同的學(xué)校對學(xué)位在多少年內(nèi)有無使用過有不同的要求，建議家長要提前了解清楚。

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