盡管房租上漲是房產(chǎn)調(diào)控的“陣痛”，但是其負(fù)面影響絕不容小覷，理應(yīng)在政策部署上做出安排，其關(guān)鍵就是高效率、大規(guī)模增加公租房供應(yīng)。

　　與房屋銷售市場(chǎng)的低迷不同，近期全國各地的房屋出租價(jià)格卻逆勢(shì)飆升。在北京，5月份房租價(jià)格同比上漲超過20%，部分超過50%。同樣現(xiàn)象也出現(xiàn)在全國不少城市。

　　圍繞房租的突然上漲，一些分析觀點(diǎn)給出了如下幾個(gè)原因：其一，5、6月份是大學(xué)生的集中畢業(yè)期，由此導(dǎo)致租房需求大幅增長(zhǎng)；其二，長(zhǎng)期以來房屋租金漲幅低于房?jī)r(jià)漲幅，房租本身有補(bǔ)漲需求；其三，房屋中介操縱市場(chǎng)價(jià)格推動(dòng)租金上漲。

　　這三個(gè)理由看似有其道理，但恐怕并不全面。大學(xué)生集中畢業(yè)每年都是如此，但此前從未見因此而大幅度推升房租的現(xiàn)象。而所謂房租“補(bǔ)漲”的說法在理論上也站不住腳，因?yàn)橹胺績(jī)r(jià)持續(xù)上漲，所以購賣房產(chǎn)者均可受益其中，享受房?jī)r(jià)上漲帶來的保值增值效應(yīng)。而房租上漲則是零和博弈，租房者根本無法享受到房屋增值的收益，因此房?jī)r(jià)飆升之后并不必然帶動(dòng)房租上漲。至于房屋中介推動(dòng)一說，即便形式上客觀存在但也絕非是導(dǎo)致房租上漲的實(shí)質(zhì)因素。房屋中介依靠購賣或租賃成交獲得傭金收益，面對(duì)潛在的交易客戶，中介的頭要訴求是促使其達(dá)成交易而無論成交價(jià)格的高低。

　　在筆者看來，近期房租價(jià)格明顯飆升與房地產(chǎn)調(diào)控政策進(jìn)入到攻堅(jiān)期密切相關(guān)。鑒于房地產(chǎn)調(diào)控政策依然處于強(qiáng)勢(shì)，市場(chǎng)中長(zhǎng)期累積的剛性需求開始“轉(zhuǎn)購為租”，由此導(dǎo)致租房市場(chǎng)需求大幅增長(zhǎng)，并較終推高了房屋租金。之所以租房需求會(huì)在5月份開始爆發(fā)，完全符合房產(chǎn)剛性需求的交易規(guī)律。本輪房產(chǎn)調(diào)控始于去年11月份，一般經(jīng)驗(yàn)顯示，剛性需求所能容忍的政策觀望期就在半年左右。也就是說，恰好到今年5月份房產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求面臨著重大選擇，或者放棄對(duì)調(diào)控政策的信心購房入市，或者干脆放棄購房愿望選擇獨(dú)立租房居住。正是因?yàn)閯傂孕枨蠹羞x擇了后者，才較終導(dǎo)致房租價(jià)格上漲。

　　盡管我們可以說房租上漲是房產(chǎn)調(diào)控的“陣痛”，但是其負(fù)面影響絕不容小覷。公眾的住房需求可以分為兩個(gè)層次，一是“居者有其屋”，即購房擁有產(chǎn)權(quán)；二是“住有其所”，即先擁有落腳的處所，哪怕只是片瓦之地。房?jī)r(jià)高位運(yùn)行讓前者已然成為夢(mèng)想，而房租的逆勢(shì)上漲則讓較低住房需求也面臨著考驗(yàn)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年北京市的套均租金達(dá)到每月2792元，已超過去年應(yīng)屆畢業(yè)生的月平均工資2492元。如果房租價(jià)格繼續(xù)上漲，則意味著公眾不僅無法奢望購房，甚至連基本的生活住所都將失去保障，由此極有可能影響社會(huì)穩(wěn)定。這才是房租大幅上漲的社會(huì)負(fù)面沖擊所在，理應(yīng)引起調(diào)控部門高度關(guān)注。

　　顯而易見的是，放棄購房轉(zhuǎn)而租房者是房產(chǎn)調(diào)控的擁戴者，他們所付出的利益損失應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ恼哐a(bǔ)償。房租的突然飆升表明，既有調(diào)控政策或多或少忽視了剛性需求的市場(chǎng)影響，在繼續(xù)打擊投機(jī)購房行為之外，理應(yīng)在政策部署上就此做出安排。其中的關(guān)鍵就在于要高效率、大規(guī)模地增加公租房供應(yīng)，以平價(jià)公共出租房解決剛性需求的居住問題，同時(shí)平抑商品房房租的非理性上漲。事實(shí)上，哪怕只是公共租賃住房大幅增長(zhǎng)的預(yù)期，都能夠迅速打壓房租惡意炒作行為，對(duì)此調(diào)控政策當(dāng)大有作為，而非視若不見。

　?。R紅漫，經(jīng)濟(jì)學(xué)博士）

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