●疑難一：開發(fā)商要我們先收房再驗(yàn)房怎么辦？

　　購(gòu)房者當(dāng)然希望按照先驗(yàn)房再繳費(fèi)、辦理入住手續(xù)的正常程序進(jìn)行收樓，但目前相當(dāng)多開發(fā)商仍然讓購(gòu)房者先在收樓文件上簽字，再發(fā)批條。而購(gòu)房者在這之后才能拿到鑰匙。因?yàn)橐呀?jīng)在相關(guān)驗(yàn)收文件上簽了字，等購(gòu)房者進(jìn)入房間后發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，與開發(fā)商爭(zhēng)執(zhí)起來(lái)也會(huì)軟弱無(wú)力。在這樣的情況下，很可能將購(gòu)房者的問(wèn)題一拖再拖，讓購(gòu)房者勞心勞力。

　　專家解答：

　　購(gòu)房者可以事先在購(gòu)房合同中特別約定先驗(yàn)房后收樓。如果購(gòu)房合同中沒(méi)有明確約定，則可采取在收樓文件上注明“室內(nèi)情況尚不清楚”或“樓房狀況未明”等字樣，表明購(gòu)房者在簽署文件時(shí)并沒(méi)有對(duì)房屋進(jìn)行認(rèn)可，從而方便今后如發(fā)生房屋問(wèn)題可以得到更有效的解決。而在驗(yàn)房的時(shí)間上，購(gòu)房者也可以在房子蓋好后上鎖前去進(jìn)行查驗(yàn)，細(xì)節(jié)問(wèn)題雖然不明顯，但主要毛病已經(jīng)能看個(gè)八九不離十了。

　　此外專家提醒，在新樓盤收房期間，購(gòu)房者可以跟開發(fā)商交涉組織集體看房，這樣通過(guò)集體驗(yàn)房的形式，可以保障購(gòu)房者的利益，如果有共性的問(wèn)題，可以與開發(fā)商交涉集中解決。

　　●疑難二：房屋面積出現(xiàn)誤差怎么辦？

　　這是收房過(guò)程中經(jīng)常容易碰到的問(wèn)題。由于房屋的實(shí)際面積都是在建筑主體完工后測(cè)算的，基本上都會(huì)存在實(shí)測(cè)面積與預(yù)售合同上的面積不符的情況。由于這個(gè)問(wèn)題直接牽涉到房屋購(gòu)賣雙方的利益，所以雙方往往容易在這個(gè)問(wèn)題上起糾紛。

　　專家解答：

　　根據(jù)有關(guān)規(guī)定，購(gòu)賣雙方因設(shè)計(jì)變更造成的實(shí)測(cè)房屋套內(nèi)面積或建筑面積(含公攤面積)與房屋購(gòu)賣合同約定面積不符的，按照合同約定處理。

　　如果當(dāng)時(shí)簽訂的購(gòu)房合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

　　面積誤差比完全值在3%以內(nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算房款；面積誤差比完全值超出3%，購(gòu)房人可要求退房。開發(fā)商應(yīng)在購(gòu)房人提出退房之日起30日內(nèi)退還已交房款，并支付已付房款利息。如購(gòu)房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款由購(gòu)房人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸購(gòu)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)(含3%)部分的房?jī)r(jià)款及利息由開發(fā)商返還購(gòu)房者，面積誤差完全值超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)款由開發(fā)商雙倍返還購(gòu)受人。

　　●疑難三：收房過(guò)程中應(yīng)該繳納的費(fèi)用有哪些？

　　收完房就正式成為業(yè)主了，然而交費(fèi)的時(shí)間卻可能在收房的時(shí)候就開始。面對(duì)名目繁多的費(fèi)用，初次收房的業(yè)主們難免頭大。

　　專家解答：

　　根據(jù)相關(guān)規(guī)定及實(shí)踐，收房過(guò)程中要交納的費(fèi)用主要有以下這些：費(fèi)用一：公共維修基金，日后入住維修的保障；費(fèi)用二：契稅，獲得土地、房屋使用權(quán)屬轉(zhuǎn)移所需要向國(guó)家繳納的費(fèi)用；費(fèi)用三：產(chǎn)權(quán) 費(fèi)，開發(fā)商代收的服務(wù)費(fèi)；費(fèi)用四：有線電視、電話費(fèi)等其他費(fèi)用；費(fèi)用五：物業(yè)管理費(fèi)。

　　專家提醒：1.近期房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策出臺(tái)比較頻繁，相關(guān)稅費(fèi)的計(jì)算調(diào)整很多，在購(gòu)房過(guò)程中對(duì)此問(wèn)題建議咨詢專業(yè)機(jī)構(gòu)；2.對(duì)于沒(méi)有取得房產(chǎn)證的房屋，物業(yè)管理費(fèi)通常按房屋的實(shí)測(cè)建筑面積收?。?.現(xiàn)房通常按購(gòu)房合同中約定的建筑面積收取物業(yè)管理費(fèi)，如果合同約定面積與房屋面積實(shí)測(cè)報(bào)告不符，以實(shí)測(cè)報(bào)告為準(zhǔn)；期房通常按照房屋建成交付時(shí)，開發(fā)商向購(gòu)房者提供的該房屋的實(shí)測(cè)建筑面積報(bào)告為準(zhǔn)。

　　●疑難四：開發(fā)商延期交房應(yīng)當(dāng)承擔(dān)哪些責(zé)任？

　　現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，許多開發(fā)商的資金鏈緊繃，施工進(jìn)度緩慢，出現(xiàn)延期交房的樓盤比比皆是。在這種情況下，許多開發(fā)商為了自身的利益找出種種借口推脫責(zé)任。作為消費(fèi)者，清楚地知道開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任就非常重要了。

　　專家解答：

　　開發(fā)商逾期交房，頭先要看開發(fā)商是否存在免責(zé)事由，即開發(fā)商是否遇到合同約定的免責(zé)事由。如果開發(fā)商逾期交房是因?yàn)榘l(fā)生了合同約定的免責(zé)事由，并及時(shí)履行了告知義務(wù)，則開發(fā)商可以不承擔(dān)逾期交房的責(zé)任。但如果開發(fā)商沒(méi)有在合同約定的期限內(nèi)將發(fā)生了約定的免責(zé)事由告知購(gòu)房者，開發(fā)商仍要承擔(dān)逾期違約責(zé)任。

　　如果開發(fā)商逾期交房不存在免責(zé)事由，則開發(fā)商需承擔(dān)商品房逾期交付的責(zé)任。這個(gè)責(zé)任包括開發(fā)商支付逾期違約金和在一定條件下購(gòu)房者有權(quán)解除合同。通常在《商品房購(gòu)賣合同》合同中對(duì)開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法和支付條件及購(gòu)房者解除合同的條件都有約定，原則上應(yīng)按合同約定辦理。 但如果雙方在開發(fā)商支付逾期違約金數(shù)額的計(jì)算方法上沒(méi)有約定時(shí)，則較高人民法院商品房購(gòu)賣司法解釋規(guī)定：按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。（編輯：飛鳥）

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