房產(chǎn)，2009將出現(xiàn)有樓史以來較強(qiáng)“政策性利潤”，也就是通過政策的松動或直接刺激消費(fèi)措施，導(dǎo)致“只要你消費(fèi)了，你就穩(wěn)獲”的“節(jié)省或節(jié)減”，這個當(dāng)理理財博客與各大網(wǎng)站均有博文詳細(xì)算賬，至少存在五個方面的節(jié)省或節(jié)減，包括稅費(fèi)減免、頭付數(shù)額減少、財政補(bǔ)貼、月供遞減、因?yàn)檎叽龠M(jìn)導(dǎo)致開發(fā)商以較低價格預(yù)期開盤或銷售存量房。所有這些數(shù)字或?qū)嵒荻家驗(yàn)檎叨?，所以稱之為“政策性利潤”。

　　如果你投資股票、基金、黃金、債券、收藏品、期市，肯定沒有明確可以量化的政策性回報。并且這種政策性回報可以確定一個穩(wěn)定的周期，雖然政策規(guī)定減免稅及其他有關(guān)法規(guī)實(shí)施的時限為公歷2009全年，實(shí)際上，大伙應(yīng)該知道，任何大的危機(jī)，尤其是象現(xiàn)代社會發(fā)生的百年一遇的大危機(jī)，其影響消除并非一年之功，因此，預(yù)期政策性利潤會惠及今后較少五年時間。

　　而且發(fā)生變化的“減項(xiàng)”主要是財政補(bǔ)貼與利率變動，一旦經(jīng)濟(jì)軟著陸，財政補(bǔ)貼購房肯定是沒有的，本身這一項(xiàng)也不是所有購房人都能獲得的，而利率變動風(fēng)險一直存在，價格上漲過快，經(jīng)濟(jì)泡沫過多，自然會加息，但，無論怎么變化，減項(xiàng)抵補(bǔ)以后，2009年購房消費(fèi)，未來五年時間，政策性利潤依然客觀存在，五年后即使經(jīng)濟(jì)發(fā)展過猛，物價上漲過快，加息了，提高了稅率，但我們以前十年非開發(fā)商漲價與投機(jī)因素刺激除外來分析，房產(chǎn)自然性升值按直線法計算也達(dá)到年均10%，扣除地價泡沫性上漲部分，因?yàn)榻ú膬r格波動、人力資源價格波動、伴隨經(jīng)濟(jì)發(fā)展自然性資源升值，都維持在5%左右，較之同期平均利率3%，我們依然有利可圖。

　　再來看看一個極端，即房價繼續(xù)下降，如果你在房價繼續(xù)下降的時期購房，是否虧了？

　　如果你不承認(rèn)排除地價泡沫、市政帶來的地段升值、伴隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇價格體系恢復(fù)正常，不動產(chǎn)存在5%的自然性升值，我們假定政策性利潤平均值為三萬，一般政策性利好較為集中的房型限制在100平以內(nèi)，則分?jǐn)偟矫科降恼咝岳麧櫴?00，盈虧平衡點(diǎn)在哪兒呢？在現(xiàn)在的房價水平基礎(chǔ)上下浮3－5%，則該地區(qū)房價均值是6000－10000元，這也剛好是一線城市平均值，也就是如果說現(xiàn)在的房價下降不夠，繼續(xù)下降五個點(diǎn)開外，你才會發(fā)生數(shù)字性減值。

　　實(shí)際上，不同的城市，制訂政策的出發(fā)點(diǎn)都是結(jié)合本地均價現(xiàn)實(shí)水平，但在幅度上則大同小異，比如契稅較少也得一個百分點(diǎn)，補(bǔ)貼限制在3－5萬之間，營業(yè)稅減免也主要與年限相關(guān)，中高端住宅的標(biāo)準(zhǔn)定位，誤差控制在10平以內(nèi)，因此，越是近兩年房價波動不太大的城市，購房越有利。即使拿到北京，2009年購房，只要維持現(xiàn)在的均價水平，也不會發(fā)生虧本。如果此后經(jīng)濟(jì)保增長目標(biāo)實(shí)現(xiàn)，不動產(chǎn)獲得自由正常身，每年5%的回報（目前的租金率）加上自然性升值，也是一樁有利的購賣。

　　另外，我們看看目前各地方政府及救市政策結(jié)構(gòu)，會發(fā)現(xiàn)惠及開發(fā)商的部分都有一個隱含的促動：即開發(fā)商進(jìn)入普通住房領(lǐng)域會獲得成本豁免，融資方便，這些都會導(dǎo)致開發(fā)成本的硬性下調(diào)，再一個就是危機(jī)之下的裁員，人力成本至少不會上漲。預(yù)期還有投資性消費(fèi)的刺激新政沒有出臺，一旦出臺，則開發(fā)商的稅負(fù)大幅度下降，也是成本的減項(xiàng)，因此，政策性利潤只是我們現(xiàn)實(shí)從政策當(dāng)中拿的，還隱含著開發(fā)商不用漲價或被逼將政策性利好部分帶來的成本豁免，讓與消費(fèi)者，形成政策性附加利潤。

　　可以預(yù)期的是，政策性利潤在目前基礎(chǔ)上整個2009年都會呈現(xiàn)“有增無減”態(tài)勢。

　　因此，筆者認(rèn)為，2009較好的投資品種只有房子。房子甚至貴于商鋪。

掃一掃或者搜索微信號：Lcy18876761354

長按識別二維碼

免費(fèi)看房熱線（0898-66691855）

QQ號：

遠(yuǎn)離城市霧霾，帶上您最愛的人一起享受海島陽光！