在自住性需求實現(xiàn)不力并且觀望氣氛甚濃的時候，開發(fā)商或經(jīng)銷商都明白，靠降價還不足以完成銷售任務(wù)，并且普遍的降價將導(dǎo)致更長周期的觀望而且人們的降價預(yù)期如同投機消費對看漲的預(yù)期一樣激烈，也就是說萬不得已開發(fā)商不會跳水。

　　而新近泛濫的違章營銷應(yīng)該是開發(fā)商開展的真正的輪自救，退地并不構(gòu)成自救效果，畢竟這是關(guān)乎政府的行為。

　　如無理由退房，回購，承諾銷售，附裝修銷售，分期付款銷售，零頭付甚至負頭付，帶租約銷售，帶升值保險的營銷，這些若干年前的舊式營銷紛紛被派上用場。

　　開發(fā)商的用意，從表象上看是刺激銷售，完成自我的救贖，除此而外，筆者認為有如下意義，

　　積極的一面是通過這些營銷手段，尤其是帶有一定保障系數(shù)的營銷做法，可能會讓一些急須型消費快速實現(xiàn)從而讓市場適當(dāng)復(fù)蘇，并且，由于目前的營銷做法，還原了購房的部分性價比，透明度更高而伴隨著幅度不小的降價，確實是面對觀望市場的有力之舉與有效之舉。

　　作為消費者應(yīng)該認識認識，除這些外在的外顯的積極意義之外，我們注意到開發(fā)商以下的伎倆似乎應(yīng)該關(guān)注：

　　其一是對房源進行了與結(jié)構(gòu)銷售控制，也就是參與這些營銷與降價活動的房源是有限的，多數(shù)是搭配銷售，主要內(nèi)容是圍繞價格型客戶展開的爭奪，因此目前上市銷售的房源以中小套型緊湊特點為主，這是開發(fā)商研究了二手市場的消費特點以及目前成交客戶特點推出的針對性措施。

　　其二是對客戶進行了信息分流與促進營銷，我們注意到目前這些營銷措施都以有限房源有限時間競購為主要特點，這說明開發(fā)商并無真實降價意圖，當(dāng)然如果房價降到一定程度會導(dǎo)致市場的全面復(fù)蘇，則每個有困難的開發(fā)商都會跟而為之，問題如前述，觀望的濃厚政策的不明以及調(diào)控力度是否加大以及向何種方向挺進都有待進一步驗證，可見開發(fā)商中降價而為者僅僅包括這兩類，一類是品牌開發(fā)商進行戰(zhàn)略調(diào)整而加速出貨，如萬科等，另一類比較普遍的降價主要屬于自救型降價，試探的成分居多。

　　那么做為購房者該如何面對呢？

　　其一是可以有參照物進行自我訂價，然后結(jié)合自己的購購力來決定是否購購：

　　無論目前市場價是復(fù)蘇回歸還是崩盤，零三年底至零四年底這段時間的房價，相對泡沫度小，并且那時的漲價主要依據(jù)于市場需求而不是新增地價，所以有一定的參考價值。也就是說，如果某個樓盤或某開發(fā)商推出的房價與這一階段同類地段價格水平持平或左右不相差太大，則購購決定是可以下的。

　　其二是任何地段任何房源我們都可以設(shè)定3%的增值率，為什么呢，即使沒有通賬或人為升值，伴隨一國經(jīng)濟正常發(fā)展，物價上漲3%年均速度是可以理解的，也就是做為不動產(chǎn)的投資特點，保證年均三個點的升值是保值概念，換言之如果你想購購的房子價格水平按三個點進行現(xiàn)值還原，達到或與零四年的水平持平，也是可以購購的。

　　其三是哪些類型的房子可以納入購購參照，還是老三類，即城市老區(qū)的商業(yè)地段二手房交易均價是參考之一，用以作為購購老城區(qū)新房的主要參照價格；類是交通型區(qū)域的新房低于一個城市的政府公布的房屋銷售均價或持平的，這類房子的價格比較充實，相對的如果這些樓盤開展了降價營銷，可以考慮；第三類是中高端產(chǎn)品中的有限房源，包括區(qū)景觀房且地段不錯/存量別墅/多層住宅區(qū)。

　　本文所持的觀點是房產(chǎn)具備一定的自然升值特點，即使目前下跌整體持續(xù)地看還會達到一定甚至完全超過正常物價上漲水平的增值，不如提前按照這個規(guī)律進行性價比的研究來決定是否購購。

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