——中低收入群體

人群定義：購(gòu)得起房、但收入偏低的人群

人群特征：收入水平較低；購(gòu)房所需貸款的數(shù)額較大、年限較長(zhǎng)；承受風(fēng)險(xiǎn)的能力較弱

受影響程度：

從年初至今，四次加息商貸基準(zhǔn)利率合計(jì)上漲了0.72%(優(yōu)惠利率上漲了0.61%)，假設(shè)以一套貸款35萬(wàn)元25年的商貸為例，年初時(shí)申請(qǐng)貸款的月供為2214.58元，總利息為314374元；如果現(xiàn)在申請(qǐng)則月供為2347.07元，總利息為354119元。兩者相比后者月供增加了132.49元，利息增加了39745元。這對(duì)此影響較大，因?yàn)橐话阍谶@樣的家庭月供會(huì)占到其每月總收入40%-50%左右的比例。

建議：

如果有購(gòu)房的意愿，且經(jīng)濟(jì)上基本滿足條件，建議您盡早購(gòu)置房產(chǎn)。購(gòu)購(gòu)2-3年后成熟的潛力地區(qū)；選擇經(jīng)濟(jì)類的小戶型；北京市戶口的中低收入市民可以選擇購(gòu)購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房。

在貸款方式上頭選公積金貸款，由于幾次加息商貸利率的上漲幅度都要高于公積金的相對(duì)水平，因此從降低購(gòu)房成本的角度看，公積金貸款顯然愈來(lái)愈有優(yōu)勢(shì)。以貸款35萬(wàn)元25年為例。

利率上調(diào)四次后，公積金貸款的月供比商貸少292.84元，顯然比年初時(shí)251.24元要每月減小成本41.6元。從總利息上比較，公積金比商貸節(jié)省的利息(87850元)也比年初時(shí)(75374元)多省下了12476元。

：中高收入群體

人群定義：能夠有一定選擇性的購(gòu)房，但選擇度有限的人群

人群特征：收入適中；購(gòu)房需貸款，但額度不大，貸款期限較短；有一定承受風(fēng)險(xiǎn)的能力

受影響程度：一般

由于這部分群體一般可以將月供的比例控制在月收入的30%以內(nèi)，同時(shí)其中的高端人群還可以通過(guò)以租養(yǎng)房的方式。

建議：

購(gòu)購(gòu)交通便利或未來(lái)1年左右即有較大改善的地區(qū)。在考慮居住舒適度的前提下，可以購(gòu)購(gòu)空間寬敞度高一些的戶型如使用面積在90平方米至100平方米之間的兩居室或120平方米左右的三居室。我們以單價(jià)為10000元/平方米的房子舉例，購(gòu)購(gòu)一套100平方米兩居室的二手房，總價(jià)為100萬(wàn)元，假設(shè)銀行評(píng)估價(jià)為90萬(wàn)，那么選擇40萬(wàn)10年期的貸款，月供為4526.87元。如果還擁有其他房產(chǎn)或者選擇暫時(shí)租住在租金較為便宜的房子，那么可以考慮以租養(yǎng)房的形式購(gòu)置房產(chǎn)。

在貸款方式的選擇上，由于貸款金額少，期限短，可以選擇采用固定利率的方式來(lái)抵御未來(lái)加息預(yù)期的政策風(fēng)險(xiǎn)，以招商銀行現(xiàn)在10年期固定房貸利率為7.02%為例，假設(shè)每次的上調(diào)幅度與8月21日的相同，那么繼續(xù)加息4次后，浮動(dòng)優(yōu)惠利率將超過(guò)現(xiàn)階段的固定利率。

第三：高收入群體

人群定義：有足夠的資金進(jìn)行房產(chǎn)置業(yè)，甚至是投資，只是存在選擇哪里的房產(chǎn)更能升值，升值更快，同時(shí)居住條件更優(yōu)越的問(wèn)題。

人群特征：收入很高；購(gòu)房可全款支付；承受資金風(fēng)險(xiǎn)的能力極強(qiáng)

受影響程度：很小

這一多以高端商品房甚至是別墅作為置業(yè)目標(biāo)，并且在購(gòu)房方式上常采用全款支付。所以小幅的加息所造成的貸款成本增加對(duì)他們來(lái)說(shuō)影響甚微。

建議：

由于房產(chǎn)的價(jià)格不是問(wèn)題，因此購(gòu)購(gòu)高端住宅在地段的選擇上就顯得尤為重要，較關(guān)鍵的要素就是此類房屋與地段要具備獨(dú)有性和稀缺性。因?yàn)檫@是體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的較高境界?？紤]到未來(lái)北京也將成為高端富翁矚目的焦點(diǎn)城市，因此選擇一個(gè)居住環(huán)境優(yōu)越或商務(wù)活動(dòng)頻繁的區(qū)域都是不錯(cuò)的選擇。

在戶型選擇上，可以選擇別墅類項(xiàng)目或面積較大的高端住宅，由于去年已叫停別墅類住宅土地的審批，因此別墅類房產(chǎn)的增量已十分有限，尤其是位于依山傍水、的地理位置上的別墅則更加具有和居住價(jià)值。 （中原置業(yè) 靳瑞欣）

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