李先生擬定于近日在南三環(huán)購(gòu)得一套二手商品房，建筑年代為2003年，建筑面積為70平米，房屋總價(jià)為50萬(wàn)元，該套房屋屬于兩稅即營(yíng)業(yè)稅和個(gè)稅征收范圍內(nèi)。該套房屋物業(yè)費(fèi)為1.6元/平米/月，供暖費(fèi)為19元/平米/年。

　　對(duì)于此套房屋，李先生可有兩種方案，一是全款購(gòu)購(gòu)，二是貸款購(gòu)購(gòu)。

　　一、全款購(gòu)購(gòu)

　　假設(shè)1、未來(lái)李先生出售房屋時(shí)所交費(fèi)用均由購(gòu)方負(fù)擔(dān)，2、假設(shè)未來(lái)租金收入不變

　　3、表中a為投資期內(nèi)房?jī)r(jià)總共上漲幅度

　　序號(hào)購(gòu)房收支明細(xì)金額（單位：元）

　　1李先生購(gòu)房支出費(fèi)用契稅：500000×1.5%7500

　　2印花稅：2×500000×0.05%500

　　3營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)嫁來(lái)的）：500000×5.5%27500

　　4個(gè)稅（轉(zhuǎn)嫁來(lái)的）：500000×1%5000

　　5全款總房款：500000元500000

　　6裝修費(fèi)：暫按5萬(wàn)元計(jì)50000

　　71-6項(xiàng)合計(jì)590500

　　8可變 支出年物業(yè)費(fèi)：1.6元/平米/月×70×121344

　　9年供暖費(fèi)：19元/平米/年×701330

　　10年收入年租金：1600元/月×11月17600

　　投資收支平衡公式（7）+（8）×n+（9）×n－（10）×n＝500000×（1+a） 其中，n為投資年限，a為投資年限內(nèi)房?jī)r(jià)總共上漲幅度

　　投資2年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=12.1%

　　投資3年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=9.1%

　　投資4年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=6.2%

　　投資5年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=3.2%

　　投資6年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=0.2%

　?。ㄒ陨蠑?shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供，供參考）

　　通過(guò)上面圖表數(shù)據(jù)分析可知：

　　1、對(duì)于全款購(gòu)房投資來(lái)說(shuō)，要想達(dá)到收支平衡壓力并不太大。隨著投資年限的增長(zhǎng)，此種壓力呈現(xiàn)直線減弱狀態(tài)。其中，2年房?jī)r(jià)漲幅總共達(dá)到12.1%，就可達(dá)到收支平衡；而6年房?jī)r(jià)總漲幅僅需達(dá)到0.2%就可達(dá)到收支平衡。

　　但有以下幾點(diǎn)需要注意：

　　1、全款投資需要凍解資金較多，對(duì)消費(fèi)者承受能力要求較高；

　　2、需要將風(fēng)險(xiǎn)考慮在內(nèi)。國(guó)家調(diào)控政策不斷出臺(tái)，旨在進(jìn)一步穩(wěn)定房?jī)r(jià)，因此，未來(lái)房?jī)r(jià)將會(huì)處于穩(wěn)步上升狀，增幅不會(huì)太高，這也就決定投資者的收益將會(huì)受到一定影響。

　　3、為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)建議進(jìn)行長(zhǎng)線投資。

　　二、貸款購(gòu)購(gòu)

　　同樣是上例，頭付10萬(wàn)元，貸款40萬(wàn)元，以15年為還款期，采取等額本息方法，月還款

　　為3335.36元/月。

　　假設(shè)1、未來(lái)李先生出售房屋時(shí)所交費(fèi)用均由購(gòu)方負(fù)擔(dān)，2、假設(shè)未來(lái)租金收入不變

　　3、表中a為投資期內(nèi)房?jī)r(jià)總共上漲幅度

　　序號(hào)購(gòu)房收支明細(xì)金額（單位：元）

　　1李先生購(gòu)房支出費(fèi)用契稅：500000×1.5%7500

　　2印花稅：2×500000×0.05%500

　　3營(yíng)業(yè)稅（轉(zhuǎn)嫁來(lái)的）：500000×5.5%27500

　　4個(gè)稅（轉(zhuǎn)嫁來(lái)的）：500000×1%5000

　　5頭付：100000元100000

　　6裝修費(fèi)：暫按5萬(wàn)元計(jì)50000

　　71-6項(xiàng)合計(jì)190500

　　8月供月供：3335.36元3335.36

　　9可變 支出年物業(yè)費(fèi)：1.6元/平米/月×70×121344

　　10年供暖費(fèi)：19元/平米/年×701330

　　11年收入年租金：1600元/月×11月17600

　　投資收支平衡公式（7）+（8）×12×n+（9）×n+（10）×n＝500000×（1+a）+(11) ×n－銀行剩余本金 其中，n為投資年限，a為投資年限內(nèi)房?jī)r(jià)總共上漲幅度

　　投資2年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=21% 即年漲幅在11%左右就可持平

　　投資3年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=22.2% 即年漲幅在7.4%左右就可持平

　　投資4年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=23.1% 即年漲幅在5.8%左右就可持平

　　投資5年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=23.7% 即年漲幅在4.7%左右就可持平

　　投資6年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=24.2% 即年漲幅在4.03%左右就可持平

　　投資7年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=24.3% 即年漲幅在3.5%左右就可持平

　　投資8年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=24.2% 即年漲幅在3%左右就可持平

　　投資9年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=23.7% 即年漲幅在2.6%左右就可持平

　　投資10年將數(shù)據(jù)代入計(jì)算可知：a=22.9% 即年漲幅在2.3%左右就可持平

　?。ㄒ陨蠑?shù)據(jù)由北京中原三級(jí)市場(chǎng)部提供，供參考）

　　通過(guò)上面圖表中數(shù)據(jù)分析可知：

　　1、對(duì)于貸款購(gòu)房投資來(lái)說(shuō)，隨著投資年限的增長(zhǎng)，投資年限內(nèi)總共房?jī)r(jià)上漲的幅度小拋物線狀，有升有降，2年內(nèi)房?jī)r(jià)總漲幅在21%，隨后一直升至7年內(nèi)房?jī)r(jià)總漲幅為24.3%，而后有所下降， 8年內(nèi)房?jī)r(jià)總漲幅為24.2%，至10年時(shí)房?jī)r(jià)總漲幅為22.9%。

　　2、從投資期限內(nèi)房?jī)r(jià)年增長(zhǎng)幅度來(lái)說(shuō)，隨著投資年限的增長(zhǎng)，要想達(dá)到收支平衡所需要的房?jī)r(jià)上漲幅度越低，投資2年需每年房?jī)r(jià)漲幅為11%左右，投資5年需每年房?jī)r(jià)漲幅為4.7%，而到投資10年則僅需每年房?jī)r(jià)上漲2.3%就可達(dá)到收支平衡。

　　因此，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部建議，有意貸款投資購(gòu)房的消費(fèi)者，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

　　1、從規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)角度考慮，盡可能地選擇長(zhǎng)線投資；

　　2、上述計(jì)算并未考慮未來(lái)加息可能導(dǎo)致成本支出的增加以及目前市場(chǎng)上租金價(jià)格較為穩(wěn)定等可變因素的制約其收益率的提高。實(shí)際投資過(guò)程中消費(fèi)者應(yīng)將上述因素考慮在內(nèi)，才能做到投資胸有成竹。

　　3、消費(fèi)者在選擇拋盤時(shí)間時(shí)，不妨參考一下上述達(dá)到贏虧平衡點(diǎn)時(shí)的所需的房?jī)r(jià)漲幅，根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況來(lái)決定是否可以拋售。

　　綜上所述，北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究人士為您總結(jié)了在全款和貸款兩種情況下，如何來(lái)估算拋盤時(shí)間，希望能給要購(gòu)房投資的消費(fèi)者起到一定指導(dǎo)作用，做到心中有數(shù)。

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