實(shí)際承擔(dān)期短于合同規(guī)定

貸款保險(xiǎn)合同一般規(guī)定，保險(xiǎn)期限與貸款期限一致，保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起至借款本息還清之日止。目前大多數(shù)貸款所購(gòu)的住房是期房，貸款發(fā)放日和實(shí)際交房日有一段時(shí)間差，普遍存在先貸款、后交房的現(xiàn)象。而保險(xiǎn)費(fèi)是從貸款開(kāi)始之日起開(kāi)始計(jì)收，既然合同規(guī)定保險(xiǎn)責(zé)任自購(gòu)房合同約定交房之日起開(kāi)始承擔(dān)，未交房也就談不上承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任。

因此，保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任的期限明顯短于貸款期限。在貸款發(fā)放日至交房日這段空白期，保險(xiǎn)公司沒(méi)有承擔(dān)任何保險(xiǎn)責(zé)任。例如，某人于2000年7月1日貸款購(gòu)了2001年7月1日交付的商品房，消費(fèi)者多繳納一年保費(fèi)，但保險(xiǎn)公司事實(shí)上卻不可能承擔(dān)這一年的保險(xiǎn)責(zé)任。很明顯，權(quán)力和義務(wù)不對(duì)等，保險(xiǎn)公司應(yīng)退還多收的保費(fèi)。

一次性收取全部保險(xiǎn)費(fèi)

有的保險(xiǎn)公司雖然在合同中規(guī)定保險(xiǎn)費(fèi)“按年收取，每年結(jié)算”，但在實(shí)際操作中，往往幾十年一次性收取。

這實(shí)質(zhì)上是無(wú)償占用了購(gòu)房者幾十年的利息收入，加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。保險(xiǎn)公司對(duì)一次性收取保費(fèi)的通常解釋是，在現(xiàn)有的技術(shù)條件下，如果逐年收取保費(fèi)，保險(xiǎn)公司不但要投入大量的人力物力，而且要承擔(dān)購(gòu)房者不繳納續(xù)期保費(fèi)的風(fēng)險(xiǎn)。但是，這種解釋顯然難以令人信服。

很多壽險(xiǎn)產(chǎn)品，保險(xiǎn)期限長(zhǎng)達(dá)幾十年，保費(fèi)卻按年、按季，甚至按月收取?？梢?jiàn)，技術(shù)上完全不成問(wèn)題，保險(xiǎn)公司不愿放棄一次性收取的利益才是問(wèn)題的關(guān)鍵。退一步講，即便購(gòu)房者不能按期繳納保險(xiǎn)費(fèi)，保險(xiǎn)公司完全可以按照《保險(xiǎn)法》的有關(guān)規(guī)定，解除保險(xiǎn)合同，不承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，自然也就談不上承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)了。

貸款購(gòu)房者不是保險(xiǎn)受益人

抵押住房貸款保險(xiǎn)合同通常規(guī)定，銀行是受益人。因?yàn)榈盅罕旧硎菗?dān)保的一種方式，所以抵押貸款保險(xiǎn)既要適用《保險(xiǎn)法》，又要適用《擔(dān)保法》?！稉?dān)保法》第五十八條規(guī)定：“抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。因滅失所得的賠償金，應(yīng)當(dāng)作為抵押財(cái)產(chǎn)?！?p>

可見(jiàn)，銀行作為抵押權(quán)人，在保險(xiǎn)標(biāo)的即抵押的住房發(fā)生保險(xiǎn)事故時(shí)，能夠以受益人的身份領(lǐng)取保險(xiǎn)賠款，從而規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。然而這讓廣大購(gòu)房者很不理解，甚至覺(jué)得冤枉：明明是自己花錢(qián)購(gòu)房，自己卻不是受益人。

因此，為使住房貸款保險(xiǎn)真正地為老百姓所認(rèn)同，銀行不應(yīng)作為保險(xiǎn)合同的受益人，而這并不會(huì)影響銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的初衷。

事實(shí)上，2000年12月13日起實(shí)行的較高人民法院關(guān)于適用《擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋第八十條，對(duì)《擔(dān)保法》的第五十八條作了進(jìn)一步的規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金采取保全措施?！?p>

由此可見(jiàn)，銀行完全沒(méi)有必要“冒天下之大不韙”，要求作為合同的受益人，受益人應(yīng)該是購(gòu)房者。如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以?xún)?yōu)先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，也能讓購(gòu)房者在感情上接受。

在此，專(zhuān)家提醒購(gòu)房者簽訂合同時(shí)要冷靜觀察，仔細(xì)分析，避免不必要的誤解和損失。

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