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購購期房需留意

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當(dāng)天    閱讀 573 次

閱讀聲明:文章內(nèi)關(guān)于戶型面積的表述,除了特別標(biāo)明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
遲智廣

  購期房亦即商品房預(yù)售,是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者約定,由購房者交付定金或預(yù)付款,而在未來一定時期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。與現(xiàn)房銷售相比,期房“只能遠(yuǎn)觀”,想知道什么樣子只能在“紙上談兵”,這就很容易為以后留下糾紛,因此,當(dāng)您購房時千萬要留意以下法律問題。

  一、定金問題。購期房一般要交付定金,對于定金的交付法律是有明文規(guī)定的,如開發(fā)商提出“無理”要求,你可依法拒之,或在事后訴之法院,由法院認(rèn)定合同無效,讓法院幫你把多付的錢要回來?!稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定:“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后,定金應(yīng)抵作價款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的,無權(quán)要求返還定金;接受定金的一方不履行債務(wù)的,應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定,當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之日起生效,定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定,但不得超出合同標(biāo)的額的20%”。由這一法律規(guī)定可以看出:,定金條款并不具有強制性,它只是指導(dǎo)性的,消費者可以依法自主決定是否訂立定金條款;,應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況;第三,雖然已訂立了定金條款,消費者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力,如果可能沒有能力履行合同,就不要交付定金,因為交付定金合同才會生效;第四,要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付,但它的性質(zhì)與定金完全不同。因此,如果購房者在購房時事先支付的是預(yù)付款,就不能適用定金的罰則。

  二、不可抗力問題?!睹穹ㄍ▌t》第107條明確規(guī)定:“因為不可抗力不能履行合同或者造成他人損害的,不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房,開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失,購房人在簽約時,一定要對涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視,購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條:一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”;二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”。從實際發(fā)生的商品房購賣糾紛來看,因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問題產(chǎn)生的糾紛較少,因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問題不能及時解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在,購房人可以考慮放棄,以免遺患無窮。

  三、面積問題?!逗贤ā返?條規(guī)定:“依法成立的合同,對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù),不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同,受法律保護?!币虼耍乐姑娣e糾紛,關(guān)鍵是訂好合同。期房的特征是在預(yù)售合同訂立時,房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實存在,有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上,這樣,使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實測的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價格又往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計算的。為防止花冤枉錢,購房人應(yīng)在合同中這樣明確:“誤差率為±0.5%時,房屋單價不另行結(jié)算;誤差率低于±0.5%時,合同繼續(xù)履行,按每建筑平方米據(jù)實結(jié)算,誤差率超過±0.5%時,購房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任”。

  四、產(chǎn)權(quán)證問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓(包括購賣):1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的,不符合房地產(chǎn)條件的;2、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定,決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;3、依法收回土地使用權(quán)的;4、共有房地產(chǎn),未得到其他共有人書面同意的;5、權(quán)屬有爭議的;6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的;7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中,很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的,開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進度為何一再拖延時,一個常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實,根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定,登記機關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機關(guān),登記機關(guān)在對申請人的申請進行審查后,凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的,登記機關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說,造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商,比如,開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、程度有誤等,一旦屬于這些情況,購房人就要提高警惕,一方面了解能否解決,一方面考慮是否要放棄購購該房產(chǎn)的計劃。

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