購期房亦即商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者約定，由購房者交付定金或預(yù)付款，而在未來一定時(shí)期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。與現(xiàn)房銷售相比，期房“只能遠(yuǎn)觀”，想知道什么樣子只能在“紙上談兵”，這就很容易為以后留下糾紛，因此，當(dāng)您購房時(shí)千萬要留意以下法律問題。

　　一、定金問題。購期房一般要交付定金，對(duì)于定金的交付法律是有明文規(guī)定的，如開發(fā)商提出“無理”要求，你可依法拒之，或在事后訴之法院，由法院認(rèn)定合同無效，讓法院幫你把多付的錢要回來?！稉?dān)保法》第八十九條規(guī)定：“當(dāng)事人一方可以約定一方向?qū)Ψ浇o付定金作為債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)抵作價(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行債務(wù)的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。定金應(yīng)當(dāng)以書面形式約定，當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)約定交付定金的期限。定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效，定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超出合同標(biāo)的額的20％”。由這一法律規(guī)定可以看出：，定金條款并不具有強(qiáng)制性，它只是指導(dǎo)性的，消費(fèi)者可以依法自主決定是否訂立定金條款；，應(yīng)當(dāng)在定金條款中注明不履行合同的具體情況；第三，雖然已訂立了定金條款，消費(fèi)者在交付定金前要充分了解自己履行合同的能力，如果可能沒有能力履行合同，就不要交付定金，因?yàn)榻桓抖ń鸷贤艜?huì)生效；第四，要分清定金和預(yù)付款的區(qū)別。預(yù)付款也是預(yù)先支付，但它的性質(zhì)與定金完全不同。因此，如果購房者在購房時(shí)事先支付的是預(yù)付款，就不能適用定金的罰則。

　　二、不可抗力問題?！睹穹ㄍ▌t》第107條明確規(guī)定：“因?yàn)椴豢煽沽Σ荒苈男泻贤蛘咴斐伤藫p害的，不承擔(dān)民事責(zé)任”。一旦延期交房，開發(fā)商多以“不可抗力”為由推卸責(zé)任。為防止這方面的損失，購房人在簽約時(shí)，一定要對(duì)涉及到不可抗力的有關(guān)條款給予高度重視，購房合同示范文本中延期交房的免責(zé)條款有二條：一是“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”；二是“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”。從實(shí)際發(fā)生的商品房購賣糾紛來看，因“人力不可抗拒的自然災(zāi)害”問題產(chǎn)生的糾紛較少，因“施工中遇到異常困難或重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決”問題產(chǎn)生的糾紛較多。如果施工中遇到的異常困難及重大技術(shù)問題不能及時(shí)解決或有其他賣方不能控制的事件等可能存在，購房人可以考慮放棄，以免遺患無窮。

　　三、面積問題。《合同法》第8條規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或解除合同。依法成立的合同，受法律保護(hù)?！币虼?，要防止面積糾紛，關(guān)鍵是訂好合同。期房的特征是在預(yù)售合同訂立時(shí)，房屋所有權(quán)并未現(xiàn)實(shí)存在，有關(guān)房屋狀況只能體現(xiàn)在圖紙上，這樣，使得按圖紙預(yù)測的建筑面積和竣工后現(xiàn)場實(shí)測的建筑面積常有誤差。而預(yù)售商品房的價(jià)格又往往是按圖紙預(yù)測的建筑面積來計(jì)算的。為防止花冤枉錢，購房人應(yīng)在合同中這樣明確：“誤差率為±0.5％時(shí)，房屋單價(jià)不另行結(jié)算；誤差率低于±0.5％時(shí)，合同繼續(xù)履行，按每建筑平方米據(jù)實(shí)結(jié)算，誤差率超過±0.5％時(shí)，購房人有權(quán)單方解除合同并要求雙倍返還定金、追究法律責(zé)任”。

　　四、產(chǎn)權(quán)證問題。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括購賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未得到其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。在期房糾紛中，很多是關(guān)于房屋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放期限的，開發(fā)商解釋產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放進(jìn)度為何一再拖延時(shí)，一個(gè)常用借口是有關(guān)部門不給辦。其實(shí)，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定，登記機(jī)關(guān)是指房地產(chǎn)行政主管機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)在對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查后，凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)來源資料齊全的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)在受理登記之日起兩個(gè)月內(nèi)核準(zhǔn)登記并頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。也就是說，造成房屋產(chǎn)權(quán)證遲遲辦不下來的原因很可能在于開發(fā)商，比如，開發(fā)手續(xù)不健全、欠繳出讓金、程度有誤等，一旦屬于這些情況，購房人就要提高警惕，一方面了解能否解決，一方面考慮是否要放棄購購該房產(chǎn)的計(jì)劃。

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