目前，全國樓市進入了調(diào)整期，萬科總裁郁亮在接受媒體采訪時也表示開發(fā)商穩(wěn)賺錢的黃金階段已經(jīng)過去，現(xiàn)進入白銀階段。開發(fā)商要如何走出困局？海南房地產(chǎn)市場未來之路會如何？海南房價是否會繼續(xù)上漲？就地產(chǎn)世界杯而言，開發(fā)商要如何營銷才能獲得樓市？帶著這些問題我們特別采訪了美齡灣營銷總監(jiān)、東華理工大學(xué)市場營銷專業(yè)教授黃建華。

海南未來房價將穩(wěn)步增長 旅游地產(chǎn)定位將更準確

“海南賣的不是樓盤，是氣候”黃建華總監(jiān)表示，海南的自身優(yōu)勢是海南房產(chǎn)“熱”的主要原因。除了本地的剛需需求外，內(nèi)地人的購房用于投資度假需求也逐漸上升。相對于全國樓市市場相對低迷的現(xiàn)狀，海南的房產(chǎn)市場受到的影響總體來說較小。

就海南房價的未來走勢問題而言，黃建華總監(jiān)表示，大體來說還是穩(wěn)中有漲，除了市場需求的影響外，地價、原材料價格、人員工資、國家稅收也是房價上漲的重要因素，造價在逐步提高，房價也必定會水高船漲。

整體而言，房價的變動都是符合一定的市場規(guī)律的。海南房價大跌的現(xiàn)象不可能出現(xiàn)，穩(wěn)重有漲是海南樓市目前的趨勢。

海南目前大多數(shù)的樓盤銷售的客戶群體都是內(nèi)地人，這部分人群購房的較主要的目的還是投資度假，一年中在海南居住的時間可能僅有兩三個月甚至更少。針對這部分人的實際需求，海南旅游地產(chǎn)定位要注重在戶型和地段選擇上面下功夫。

黃建華總監(jiān)表示，這部分客戶群體大多數(shù)的時間不在海南，大戶型對他們來說是一種浪費，小戶型更能滿足這部分人的需求，戶型的設(shè)計也要適應(yīng)旅游人的特質(zhì)和心理需求。其次，這部分客戶群體更追求舒適、綠色環(huán)境、海景房的體驗，享受原先居住地難以享受到的自然環(huán)境優(yōu)勢。

“海南旅游地產(chǎn)目前還處于初級階段，今后會慢慢成熟。”今后海南的旅游地產(chǎn)主要還是主打小戶型，同時更加強調(diào)綠化率、物業(yè)服務(wù)、海景房等一系列元素。

旅游地產(chǎn)不同于本地房產(chǎn) 經(jīng)濟適用房投入力度增大

有一部分人認為，國際旅游島上升到國家戰(zhàn)略之后，越來越多的內(nèi)地人來海南購房用于投資度假，海南的整體房價也越來越高，而本地人收入增長遠趕不上房價，購房簡直比登天還難。黃建華總監(jiān)表示，這樣的看法太片面，目前海南的旅游地產(chǎn)和本地的房產(chǎn)是完全割裂開來的，內(nèi)地人用于投資度假的旅游地產(chǎn)主要是在海邊或是相對清靜的郊區(qū)，主要追求的是舒適、安靜的生活環(huán)境，而本地人不可能購用于旅游度假的房子，除了價格過高外，較重要的還是地段和戶型不能滿足本地人的需求。本地人長期生活居住在這邊，地段上不可能購海景房，主要還是傾向于選擇交通生活圈較為便利的城區(qū)，戶型選擇上還是傾向于適合一家人居住較大的戶型。

目前海南房價均價上漲很大一部分是旅游地產(chǎn)房價的拉動，相對于旅游地產(chǎn)而言，海南本地房產(chǎn)還是相對要低得多。再來，近年來，政府也注重保障本地人的住房需求，加大民生工程的建設(shè)，在棚戶改造、廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)上也加大投入力度。大大改善了本地人的住房條件和住房需求。

成為樓市要主打特色 美齡灣注重打造社區(qū)文化

正值世界杯之際，每場比賽都激烈有看頭且牽動每個球迷的心，優(yōu)勝劣汰是賽場的規(guī)則，唯有強者才能笑到較后，每場比賽都是個未知數(shù)是一場的賭博。同樣，樓市也如此。

目前，海南已有恒大、中南等多個大的房地產(chǎn)商進駐海南，樓市市場可謂高手云集，群雄逐鹿，特別是在這樣一個房產(chǎn)市場的大調(diào)整時期，開發(fā)商們更需要絞盡腦汁實施更合適宜的營銷策略以保全自身。

“目前海南的一些開發(fā)上能夠立足于海南市場主要還是因為做出了自己的特色，”黃建華總監(jiān)表示，每個樓盤都有自己的特色，旅游地產(chǎn)在當(dāng)下還有很多發(fā)展空間，需要努力去打造。海南有其自身優(yōu)勢，為了實現(xiàn)利益較大化樓盤需要的是把優(yōu)勢更好的體現(xiàn)出來，讓旅游度假的內(nèi)地人生活的更加舒適。

“內(nèi)地好多入住海南的開發(fā)商也遇到了些問題，其中也包括一些大的開發(fā)商。樓盤的很多思維跟內(nèi)地的一樣，房型結(jié)構(gòu)、小區(qū)內(nèi)部打造的方向幾乎都是生搬硬套的拿過來，沒有與海南的特殊情況相結(jié)合，特別是膠板，木料，膠合地板等內(nèi)部打造尤其不適合海邊的潮濕氣候。”

營銷策略是開發(fā)商們立足于海南房場市場的核心和關(guān)鍵，黃建華總監(jiān)表示，目前開發(fā)商們都在做海景房、強調(diào)綠化環(huán)境，千篇一律，這樣大家的優(yōu)勢就沒有凸顯。“平海美齡灣樓盤除了強調(diào)海景房和綠化環(huán)境外，我們更大注重社區(qū)文化的打造。”黃建華總監(jiān)說道，目前我們的客戶群體非常明確，針對的是島外的游客，除了提供高質(zhì)量的生活環(huán)境、生活服務(wù)，我們還注重旅游的社區(qū)文化建設(shè)。希望業(yè)主們白天在外游玩回來后，晚上回來還能感受到濃濃的文化氛圍。

再來，平海美齡灣樓盤的房型非常注重與旅游地產(chǎn)相結(jié)合，針對島外游客的特殊需求提供便利的服務(wù)。“我們?nèi)俨豢恳?guī)模不靠價格”，黃建華總監(jiān)表示，美齡灣靠的是更精細化的社區(qū)服務(wù)和社區(qū)文化贏得業(yè)主的歡心。

在樓市市場面臨大洗牌的特殊階段，唯有注重營銷策略才能脫穎而出。猶如足球賽場一樣，針對不同的對手、不一樣的比賽時刻，采取的戰(zhàn)術(shù)也會不一樣。成為樓市還需要開發(fā)商們獨到的市場眼光、精密的營銷策略。而海南房產(chǎn)市場也將會漸漸成熟，定位越來越準確。

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