3月起正式實(shí)施的上海市普通住宅新標(biāo)準(zhǔn)對(duì)市場(chǎng)起到了提振作用，二手房成交從底部乘勢(shì)回升。但業(yè)內(nèi)人士稱，交易提升不代表真正回暖，大部分二手房源仍存議價(jià)空間。

　　特價(jià)房接連被“掃貨”

　　粗略估計(jì)，2月全市二手房成交套數(shù)達(dá)1萬(wàn)套。與去年八九兩月相當(dāng)。如在浦東金橋、松江九亭、普陀武寧等板塊，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店經(jīng)理普遍反映，自春節(jié)后，二手房市場(chǎng)就開(kāi)始步入緩慢復(fù)蘇階段，尤其是從2月中旬以后，二手房成交量、帶看量均出現(xiàn)較大幅度的增長(zhǎng)。

　　目前入市的客戶仍以頭次購(gòu)房者和置換型客戶為主，剛需板塊表現(xiàn)搶眼，成交回暖迅速消化了一些特價(jià)房。在長(zhǎng)寧古北、浦東聯(lián)洋、陸家嘴等高端二手房聚集區(qū)域，面積80-100平方米、總價(jià)400萬(wàn)-500萬(wàn)元的兩房較受購(gòu)房者青睞。業(yè)主在適度讓價(jià)后，往往都能較快成交。如浦東聯(lián)洋板塊的仁恒河濱城，面積約88平方米的兩房，其總價(jià)為450萬(wàn)-460萬(wàn)元，但較終成交價(jià)多為420萬(wàn)-430萬(wàn)元。

　　掛牌價(jià)跟著成交量漲

　　隨著成交量回升，小部分業(yè)主開(kāi)始陸續(xù)調(diào)整掛牌價(jià)。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域?qū)θ谐掷m(xù)監(jiān)測(cè)的40個(gè)標(biāo)桿樓盤顯示，大、中戶型各有1個(gè)樓盤出現(xiàn)價(jià)格上漲，漲幅約8%；小戶型有兩個(gè)上漲，漲幅介于5%-11%。這是自去年11月監(jiān)測(cè)以來(lái)，頭度出現(xiàn)提價(jià)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐總經(jīng)理葉厚彪指出，上述提價(jià)并非真正意義上的“漲價(jià)”，相當(dāng)程度是由于前期累積的低價(jià)盤源被消耗。事實(shí)上，經(jīng)過(guò)多重疊加因素影響，不少樓盤的價(jià)格與去年年初相比，降幅已超過(guò)10%。本次出現(xiàn)價(jià)格回升的幾個(gè)樓盤，也只不過(guò)回到了去年八九月時(shí)的水平，與去年年初相比，仍有一定差距。

　　交投回暖確實(shí)令局部業(yè)主縮小議價(jià)空間。如在閔行七寶板塊，73平方米的小戶型前兩月均價(jià)只要1.8萬(wàn)元/平方米，隨著低價(jià)房的售罄以及剛需購(gòu)家入市的利好，不少業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，2月均價(jià)重回2萬(wàn)元/平方米。在浦東周康板塊，近期看房人群增多，不少業(yè)主已不再提供議價(jià)空間，另有少部分業(yè)主小幅提價(jià)，1套100萬(wàn)元左右的房子加價(jià)3萬(wàn)-5萬(wàn)元。

　　大部分房源仍可議價(jià)

　　不過(guò)，經(jīng)歷去年8月開(kāi)始的逐步回落后，2月八成以上樓盤的價(jià)格未出現(xiàn)明顯波動(dòng)，大部分板塊仍存議價(jià)空間。今年各地樓市微調(diào)被頻頻叫停，調(diào)控樓市的決心依舊堅(jiān)定、部分業(yè)主看空后市；同時(shí)普通商品住宅標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整使“非轉(zhuǎn)普”房源稅費(fèi)下降、業(yè)主讓利。

　　在南黃浦、浦東聯(lián)洋等部分板塊內(nèi)成交價(jià)格仍有較大幅度的議價(jià)空間。如南黃浦板塊的西凌西村，97平方米戶型掛牌均價(jià)為3萬(wàn)元/平方米，較上月降幅不足2%。但其實(shí)際成交均價(jià)2.6萬(wàn)-2.8萬(wàn)元/平方米，讓價(jià)超過(guò)10%。

　　葉厚彪認(rèn)為，此番二手房成交量回升，可理解為是后市預(yù)期得到扭轉(zhuǎn)下的季節(jié)性回暖。但階段性交易提升不代表真正回暖，2012年可以期待的僅是限貸限購(gòu)大基調(diào)下結(jié)構(gòu)性傾斜，如針對(duì)頭套房、普通房的政策利好。因此，2012年的總成交量不會(huì)比2011年更低，但未必會(huì)高很多。

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　　剛需客發(fā)力置換客跟進(jìn)

　　剛需客發(fā)力，改善客跟進(jìn)，集中推高了中低端二手房市場(chǎng)。

　　2月末，一手新盤“象嶼酈庭”熱銷，寶山淞南高境板塊價(jià)格優(yōu)勢(shì)足的二手房頓時(shí)吸引了剛需客的關(guān)注。相比新房2.2萬(wàn)元-2.3萬(wàn)元/平方米的團(tuán)購(gòu)價(jià)，老工房掛牌價(jià)為1.7萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米，次新房掛牌價(jià)為2萬(wàn)元/平方米。再加上新房供應(yīng)量相對(duì)匱乏，購(gòu)房需求卻增多近五成，其中本地頭次購(gòu)房的剛需客戶和置換客群為中堅(jiān)力量。而且板塊內(nèi)滿5年、稅費(fèi)少的次新房較多。如“四季綠城”有一套面積為128平方米的三房，掛牌價(jià)265萬(wàn)元/套，為三樓的電梯房源，樓層佳，兩間臥室及50平方米的廳均朝南。據(jù)中原地產(chǎn)高境分行許磊經(jīng)理透露，單該分行2月就成交了9套房子，業(yè)績(jī)遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于年初的零交易水平。從交易結(jié)構(gòu)來(lái)看，老工房、次新房的成交價(jià)與掛牌價(jià)相比分別有1000元/平方米、2000元/平方米的下浮空間，業(yè)主提供的議價(jià)空間為5%左右。許磊還表示，由于二手房源價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出，與鄰近的新江灣城板塊高昂的價(jià)格形成反差，這也是本地剛需客群頭選的重要原因之一。

　　寶山嶺南片區(qū)是剛需客群關(guān)注的另一區(qū)域。一方面臨近軌交1號(hào)線站點(diǎn)，另一方面，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯，滿五年的次新房品質(zhì)較高。此外，周邊幼兒園、小學(xué)較為集中，在建的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等相關(guān)配套設(shè)施為區(qū)域提供了附加值。據(jù)中原地產(chǎn)嶺南分行薛亞紅經(jīng)理介紹，2月末，寶山嶺南片區(qū)的二手房源來(lái)客量與帶看量與1月相比有五成的增長(zhǎng)幅度。 2月下旬，房源交易量均有明顯上揚(yáng)的勢(shì)頭，與1月相比回暖了八成。以共和一村、共和八村為代表的老工房的掛牌價(jià)為1.6萬(wàn)元-1.8萬(wàn)元/平方米，以嶺南雅苑、嶺南翠庭為代表的次新房掛牌價(jià)為2萬(wàn)元-2.2萬(wàn)元/平方米，業(yè)主提供的議價(jià)空間在5%-10%之間。

　　2月后半期交易提升，本地置換客群需求回暖起到很重要的支撐效果。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍表示，在本輪“小陽(yáng)春”行情中，剛需客現(xiàn)行發(fā)力，改善客隨后跟進(jìn)，二者之間并沒(méi)有明顯的時(shí)間落差。而且在置業(yè)的層級(jí)上，也都集中在市場(chǎng)中下游。

　　投資客獲利降價(jià)拋盤

　　準(zhǔn)新人低價(jià)購(gòu)進(jìn)內(nèi)環(huán)小兩房

　　內(nèi)環(huán)內(nèi)二手房，由于其無(wú)可復(fù)制的地段優(yōu)勢(shì)，價(jià)格一直較為堅(jiān)挺。但較近，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐制造局路分行卻成交一套位于南黃浦板塊恒生大廈的二手物業(yè)，以低于市場(chǎng)價(jià)22萬(wàn)元成交。

　　恒生大廈位于陸家浜路和制造局路路口，緊鄰新天地商圈。周邊教育資源豐富，且步行5時(shí)辰即可抵達(dá)軌道交通8號(hào)線和9號(hào)線陸家浜路站，地理位置優(yōu)越。

　　店經(jīng)理梁郁透露，此次成交的房源是面積約70平方米的兩房，8層(總高25層)，視野開(kāi)闊無(wú)遮擋，房型正氣。此房屬于 ，業(yè)主當(dāng)初裝修花費(fèi)20萬(wàn)-30萬(wàn)元。較終成交價(jià)格為178萬(wàn)元，稅費(fèi)各付。梁郁補(bǔ)充：由于該房屬于滿5年的普通商品住宅，所以稅費(fèi)非常少。

　　與該大廈同類型的物業(yè)一般掛牌價(jià)都在200萬(wàn)元左右，為什么這套房子這么便宜？梁郁介紹說(shuō)，業(yè)主李先生當(dāng)初購(gòu)購(gòu)房子時(shí)是準(zhǔn)備投資的，眼見(jiàn)本輪房產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)過(guò)了1年多，政策仍未見(jiàn)大幅松動(dòng)，李先生預(yù)期后市房產(chǎn)市場(chǎng)獲利空間已收窄，準(zhǔn)備套現(xiàn)轉(zhuǎn)投其它市場(chǎng)。由于目前購(gòu)家看跌情緒較為普遍，交投處于僵持階段，無(wú)奈只能下調(diào)價(jià)格以促進(jìn)成交。在門店工作人員的建議下，李先生將掛牌價(jià)定為180萬(wàn)元。

　　購(gòu)家是一對(duì)準(zhǔn)備結(jié)婚的準(zhǔn)新人，均為上海本地人，由于婚期已定，購(gòu)房需求較為急迫。恒生大廈的這套房子在戶型、位置、裝修等方面都令他們比較滿意。因此，在李先生又爽快地給出2萬(wàn)元讓價(jià)后，雙方較終達(dá)成交易。

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