從去年年初一直到現(xiàn)在，樓市調(diào)控政策不斷出臺，限購、限貸政策持續(xù)加緊，越來越多的投資型客戶被擠出樓市，剛性需求占購房者的比例越來越大。然而，各項政策也給剛需客戶帶來很多困擾，致使越來越多的購房者選擇觀望，成交量接連下挫。

　　此背景下，二手房交易市場也越來越“冷”。尤其是從2012年初到現(xiàn)在，濟(jì)南的二手房交易再創(chuàng)新低。

　　中介

　　春節(jié)至今“零成交”

　　“我們春節(jié)過后正月初八開張，到現(xiàn)在一套房子也沒有賣出去?！睙o影山中路上一家房產(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人無奈地說，去年的生意盡管不好做，但總算一年到頭還能獲利。進(jìn)入2012年，由于明確表態(tài)堅持房地產(chǎn)調(diào)控不動搖，致使消費(fèi)者觀望情緒更濃，二手房市場也因此大受影響。

　　該負(fù)責(zé)人說，這家中介本來有4名員工，因為生意不好做，薪金拿得太少，春節(jié)過后已有2名員工辭職?！皬哪瓿醯浆F(xiàn)在，總成交量才5套。如果按照目前的形勢發(fā)展下去，我較多還能支撐半年。”他還說，從去年6月開始，已經(jīng)有部分同行因為業(yè)務(wù)難做而轉(zhuǎn)行。

　　記者隨后走訪多家房產(chǎn)中介獲悉，進(jìn)入2012年，二手房交易普遍冷清。除了幾家大型房產(chǎn)中介的業(yè)務(wù)量還算可以外，其他中介的業(yè)務(wù)量基本是個位數(shù)，而很多小中介則“交白卷”。

　　幾家大型中介的負(fù)責(zé)人稱，從目前消費(fèi)者需求來看，70平方米以下的房屋，依然是較受青睞的類型，占到大約三分之一的成交份額，70-90平方米的次之，其余戶型占比比較均勻。他們分析認(rèn)為，90平方米以下二手住宅成交超過總成交量的半數(shù)以上，表明市場明顯呈現(xiàn)為剛性需求特征。

　　市民

　　精打算盤等降價

　　據(jù)調(diào)查，國家的調(diào)控政策，直接決定了消費(fèi)者的購購心態(tài)。

　　市民陳先生告訴記者，“現(xiàn)在并不準(zhǔn)備購房，想等房價再便宜些，下降30%左右，我是愿意接受的。現(xiàn)在國家對房價調(diào)控力度大，一些一線城市房價已經(jīng)下跌了，我們二三線城市房價肯定也會降，只是時間早晚的事?！?/p>

　　孫先生去年5月結(jié)婚，現(xiàn)在還跟父母擠在一起居住。他一直想在市購套小戶型的二手房，既方便上班，又能解決孩子上學(xué)問題?？吹绞袌鲂蝿莶幻骼?，他也堅持等待，計劃等房價下降后才出手。“購房是大事，要耗費(fèi)將近一生的積蓄，所以要選擇較合適的時機(jī)?！?/p>

　　目前，觀望情緒一直在消費(fèi)者心中蔓延，而且氛圍日漸濃厚。

　　數(shù)據(jù)

　　二手房交易創(chuàng)新低

　　根據(jù)市住房保障和房產(chǎn)管理局1月份的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，自2010年以來，濟(jì)南的二手房交易再創(chuàng)新低。

　　據(jù)統(tǒng)計，2012年1月濟(jì)南二手房成交402套，環(huán)比下跌58.6%，同比下跌79.84%；二手房成交面積為6.01萬平方米，環(huán)比下跌20.92%，同比下跌62.6%。其中，二手房住宅成交337套，面積成交2.77萬平方米；非住宅成交65套，成交面積為3.24萬平方米。成交量的下跌，與1月份的春節(jié)長假有關(guān)，加上市場整體的低迷，讓購房者更加謹(jǐn)慎購購或者投資，持續(xù)觀望的態(tài)度明顯。

　　上個月，濟(jì)南二手房住宅均價為每平方米7937元，已跌破8000元大關(guān)，環(huán)比下跌2.82%，同比下跌8.69%。在該的月報中，用了“極寒狀態(tài)”、“極為慘淡”等詞形容2012年1月份的濟(jì)南二手房市場。

　　原因

　　受多重因素影響

　　業(yè)內(nèi)人士普遍表示，引起二手房交易市場低迷的主要原因是政府的市場調(diào)控和購賣雙方的觀望心理。

　　頭先，政府的調(diào)控政策頻頻出臺，限制購房貸款的政策被嚴(yán)格執(zhí)行，銀行利率上升，辦理購房貸款的難度加大，這是引起二手房交易市場不景氣的政策原因。

　　其次，二手房市場的購賣雙方都處在觀望狀態(tài)，二手房的實際成交量很少。在購房者方面，大多購房者抱著“購漲不購跌”的心理，等著房價繼續(xù)下降；而大部分賣方還抱著僥幸心理，等待政府“手下留情”。

　　第三，不少房主開始捂房惜售，二手市場房源減少。很多房主認(rèn)為，目前樓市被壓制，在價格方面達(dá)不到自己的心理預(yù)期，所以現(xiàn)在部分房主不愿意出手，并且限購之后部分業(yè)主喪失了購房資格，這意味著手上的房子賣了之后就不能再購購其他房產(chǎn)，這些因素致使很多業(yè)主取消了出手計劃。從數(shù)據(jù)上來看，二手房市場房源也的確開始萎縮。

　　影響

　　中介行業(yè)面臨再次洗牌

　　交易局面的趨淡，對于中介行業(yè)可謂壓力重重。

　　分析人士直言，樓市歷經(jīng)接二連三的調(diào)控，效應(yīng)已明顯顯現(xiàn)。按目前的趨勢來看，位居市場線、財力與抗壓力又較脆弱的小型房屋中介頭當(dāng)其沖，將形成優(yōu)勝劣汰的倒店潮；而一些大中型中介公司也已開始放緩擴(kuò)張的步伐，并順勢調(diào)整規(guī)劃及營銷方式。隨著調(diào)控的繼續(xù)和深入，市場洗牌還將進(jìn)一步加劇。實際上，這輪市場洗牌重組對整個房地產(chǎn)中介行業(yè)來說是個利好消息，市場將會打擊小中介公司對行業(yè)的信心，那些不規(guī)范的小中介會被排擠出市場，與此同時大型中介通過提高自身水平、經(jīng)過市場考驗會逐步擴(kuò)大市場占有，中介市場會逐漸規(guī)范化。

　　前景

　　成交量或穩(wěn)中有升

　　下一步，二手房市場成交量和價格走勢如何？

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，從短期來看，嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，尤其是針對投資投機(jī)炒房行為的政策絲毫不松動，二手房市場還將度過一段“難熬”的日子；從長期來看，自住購房群體，包括婚房等頭次置業(yè)需求和改善購房需求等將受到政策的支持和鼓勵，因而剛性需求置業(yè)以及自住型的改善置業(yè)，仍將是2012年二手房市場上的購房主體。

　　市場專家預(yù)計，2012年國家調(diào)控政策明確，隨著商品房價格的回歸合理，二手房的價格也將回歸理性，考慮到今年調(diào)控政策仍將延續(xù)，保障性住房的供應(yīng)量加大和新房的大量入市，存量房數(shù)量節(jié)節(jié)攀升，二手房價將穩(wěn)中有降。隨著二手房價格的下探，市場中的觀望情緒將逐漸釋放，成交量也隨之回升，但成交回暖的幅度有限。

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