趙鴻是個有計劃的人，從工作伊始，就對公積金很重視，彼時的他認為，“既然是住房公積金，那么以后購房就靠它了。”

　　現(xiàn)在，已經(jīng)工作了六年的趙鴻終于下決心購房。公積金貸款還是商業(yè)貸款？對趙鴻來說，這已經(jīng)構(gòu)不成一道選擇題。然而現(xiàn)實并非如此。

　　盡管公積金貸款的利率平均比商業(yè)貸款約低兩個百分點，但八九十萬的貸款額度已經(jīng)難以匹配“北上廣”動輒二三百萬的房價。而對于頭套購房者來說，如果購90平米以上的房子，3成頭付加80萬元的高貸款限度，房屋總價在114萬元左右；即使是90平米以下，房價較高也只能100萬元。在北京等一線城市，一套100萬出頭的房子，或許只存在于遠郊了。

　　公積金作為一項社會福利，一直面臨著使用率不高的情況。既難以滿足購房人的需求，又難以實現(xiàn)不購房人想自由取出的要求，公積金難道真的只能淪為“制度性擺設”？

　　公積金貸款？房價請控制在100萬

　　終于到了不得不購房的時候了。趙鴻這次下定了決心。

　　在他從畢業(yè)到現(xiàn)在的這六年里，工資在漲、每年所繳納的公積金也在漲，但是顯然沒能漲過北京“一飛沖天”的房價。

　　“剛工作時掙得少，想不到購房；現(xiàn)在工作穩(wěn)定、也有基礎了，房價已經(jīng)升上去了。”趙鴻說。

　　不過，打算明年結(jié)婚的他準備成為“房奴”大軍中的一員。擺在他面前的問題是成為公積金貸款的“奴”還是銀行貸款的“奴”？

　　趙鴻畢業(yè)后就進了一家港資企業(yè)，待遇和福利都不錯，公司也一直按照其基礎工資的12%來繳納公積金。

　　“雖然其實每月存不了多少錢，但公積金利率低，一直想著用它來貸款購房。”趙鴻說。

　　“繳納年限在1年以上且貸款時還處于繳納的狀態(tài)中，就可以用公積金貸款。”一家中介公司的工作人員對21世紀網(wǎng)表示。

　　根據(jù)較新的利率，公積金貸款1—5年（含5年）的利率為4%，6—30年為4.5%；商業(yè)貸款1—5年（含5年）的利率為6.15%，6—30年為6.55%。

　　也就是說，同樣貸款80萬元，按照貸30年且等額均還的方式，商業(yè)貸款需要還5082元，而公積金僅需4053元—三十年的時間里少還貸款將近36萬元。

　　然而，理想很美好，卻照不進現(xiàn)實。

　　現(xiàn)實的情況是：要在北京購房，80萬的貸款額度是“杯水車薪”。

　　趙鴻看上了位于北五環(huán)北苑家園的一套102平米的房子，與房主談好的價格是280萬，按照90平米以上房屋且是頭套房的原則，趙鴻需要付的頭付是房價的三成，也就是84萬元，剩下的196萬則需要貸款。

　　196萬，遠超出公積金所能貸款的限度。

　　趙鴻說，他準備了100萬的頭付款，不過，他還是寧愿多貸款少交些頭付。用趙鴻的話說，總要留錢“傍身”。

　　“如果要購90平米以上的房子，以80萬的較高貸款限度，房屋總價得在114萬元左右；即使是90平米以下的，房價較高也只能100萬元。”趙鴻算了算賬，對21世紀網(wǎng)表示，“100萬出頭的房子，這得六環(huán)還往外了吧。”

　　據(jù)這家房屋中介的工作人員對21世紀網(wǎng)表示，公積金貸款占到他所辦理貸款人數(shù)的兩成左右，這主要適用于本身購房錢就差的不是很多的人，或者是有意愿全款購房，但是看中的房子價格比預算貴出一些，一時難以周轉(zhuǎn)，干脆就用公積金。

　　實際上，從公積金中貸款80萬元也是一個非常理想化的狀態(tài)，中介用了“特別優(yōu)質(zhì)”來形容能貸款到80萬的客戶。

　　“除了與商貸一樣要看月工資外，貸款人每月本身存繳的錢數(shù)與存繳年限也及其重要。而且公積金的審核要更嚴一些。”中介稱。

　　另外一種辦法就是組合貸款，即公積金貸款與銀行貸款“雙管齊下”。

　　這也是趙鴻正在考慮的方式。

　　以上述北苑的房子為例，30年的等額均息，如果用組合貸款的方式，公積金貸款80萬元，商業(yè)貸款116萬元，趙鴻每月的還款總額為11423元，其中商貸7370.元，公積金每月還款4053元。

　　如果都用商業(yè)貸款的方式，則每月需還12453元。組合貸款比商業(yè)貸款每月少還1029元30年則省下了37萬元。

　　“不過組合貸款程序繁瑣，需要時間很長，大多數(shù)賣房人等不了所以難以達成一致。”中介表示。

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