無心插柳柳成蔭。剛剛推出不久的“國五條”，抑制房價的作用尚未顯現(xiàn)，但房地產(chǎn)信托卻獲益匪淺。由于購購力轉(zhuǎn)向新房，大大推動了房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行。

根據(jù)用益信托《2013年2月集合資金信托產(chǎn)品統(tǒng)計》顯示，今年2月，房地產(chǎn)信托繼今年1月之后再度榮登榜頭。

不少業(yè)內(nèi)人士坦言，“國五條”的出臺在一定程度上更好地緩解了房地產(chǎn)信托的壓力，因為在房價出現(xiàn)更高泡沫前，就幫助其回歸了理性，發(fā)行的信托產(chǎn)品也就更為安全，大大降低了兌付的風(fēng)險。同時，由二手房轉(zhuǎn)向新房的購購力，也使得原本將在今年出現(xiàn)的高達3000億元集中兌付的壓力得到了大大的緩解。

地產(chǎn)信托借力激增

一直打算把現(xiàn)有兩居置換成三居的馬先生剛剛看房看了兩周，在他還對戶型和小區(qū)遲遲難下決斷的時候，“國五條”出臺了，“沒想到的是，政策還沒落地，房價就漲了”，馬先生告訴記者，此前被他列入計劃的一處三居至少比2月看的時候漲了10萬。更加意想不到的是，漲價的并非僅僅是這一家。“萬一政策嚴(yán)格執(zhí)行，那我還不如直接購新盤。”

用益信托工作室研究員徐穎風(fēng)在接受記者采訪時，徐穎風(fēng)指出，一旦“國五條”嚴(yán)格落地，那么勢必有部分剛需會轉(zhuǎn)移到新樓盤上來，而為了規(guī)避20%的稅率，倘若投資客也轉(zhuǎn)移，那么新房需求的增加必然會帶動房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的增長。

實際上，根據(jù)用益信托的統(tǒng)計，2月房地產(chǎn)信托產(chǎn)品高達52款，募集資金162.95億元，占總成立規(guī)模的33.98%，不僅高于1月份29.49%的占比，更較2012年同期的22%-23%規(guī)模出現(xiàn)了顯著增加。而這也是房地產(chǎn)信托規(guī)模占比繼今年1月份后再次位列。

對此，信托專家孫飛坦言，出現(xiàn)這樣的情況也在情理之中，因為“‘國五條’的推出雖然是為了抑制投機和炒作房價，但某種程度上也促進了新房也就是一手房的交易，從而加速開發(fā)商的資金回流和融資需求，而國家一直推進的城鎮(zhèn)化的進程也會為地產(chǎn)業(yè)帶更多的發(fā)展空間?？峙陆衲?月起，地產(chǎn)信托產(chǎn)品將會增長更快，至少總量超越去年是肯定的。”

事實上，就在3月14日，住建部部長姜偉新在接受媒體采訪時還表示，“國五條”一定要嚴(yán)格執(zhí)行，在執(zhí)行過程中如果出現(xiàn)問題會再完善。孫飛認為，“國五條”的嚴(yán)格執(zhí)行，或許會進一步加快房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的推出。

眾所周知，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)融資主要依靠信托和銀行，一旦調(diào)控趨緊，那么更具靈活性的信托產(chǎn)品就成為地產(chǎn)商的主要選擇。

和銀行相比，信托不但可以給開發(fā)商貸款，還可以股權(quán)投資的形式進入開發(fā)商，可以以優(yōu)先購購權(quán)的形式，甚至可以做財產(chǎn)型的信托，這種特殊的優(yōu)勢，也決定了信托在房地產(chǎn)業(yè)的重要性。

然而接受采訪的多位人士都提出，如果“國五條”的執(zhí)行力度大，房地產(chǎn)信托自然會受到影響，項目的風(fēng)險也會進一步加大。

?政策松緊決定兌付壓力

對于地產(chǎn)商而言，一邊是新地產(chǎn)信托產(chǎn)品的頻發(fā)，另一邊卻面臨著集中兌付的風(fēng)險，資金壓力依然繁重。

中金公司曾預(yù)測，2013年預(yù)計到期的房地產(chǎn)信托規(guī)模為2816億元，總還款額為3100億元。而這對于剛剛經(jīng)歷了2012年集中兌付壓力的信托公司來說，無疑是懸在心頭的一把劍。

清科研究員鄭知行在接受記者采訪時就指出，房地產(chǎn)信托今年整體的形勢要看“國五條”具體的落地執(zhí)行力度，如果真的卡得特別嚴(yán)，切斷了資金來源的話，那么很可能就出現(xiàn)和2012年類似的情況，由房地產(chǎn)基金來接盤，畢竟目前還沒有出臺任何限制房地產(chǎn)基金的規(guī)定。

不過，盡管有超過3000億元的兌付壓力，但在徐穎風(fēng)看來，真正出現(xiàn)風(fēng)險的機會并不大，“因為無論從誰的角度來說，都不愿意看到房價大漲大落，調(diào)控的手段也是為了更為溫和的上漲”，因此，地產(chǎn)信托的風(fēng)險主要取決于“國五條”在各地具體的落地政策，但“只要不是按照目前公布的那樣嚴(yán)格執(zhí)行，那么今年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品順利兌付就沒有什么問題”。

而孫飛也表示，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品不會也不可能出現(xiàn)行業(yè)性的違約。“因為一般來說，房地產(chǎn)信托的抵押率都在五成左右，也就是說只有房價跌了50%的時候才會出現(xiàn)兌付風(fēng)險。就算加上利息成本，那么也要跌幅達到40%，才會有兌付風(fēng)險。”

但從目前看，跌幅達到40%的少之又少，迄今為止也只有溫州、鄂爾多斯這些高泡沫的地區(qū)，一度出現(xiàn)過打三折叫賣的局面，“顯然，這些地區(qū)發(fā)行的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，除非是開發(fā)商資金鏈沒有斷，否則一定是高風(fēng)險且無法兌付的。”

不過，即便出現(xiàn)項目的違約，信托公司和開發(fā)商依然可以通過展期、借新還舊、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式解決，當(dāng)房地產(chǎn)商確實不能按時兌付時，信托公司可通過以自有資金兜底、出讓給第三方、出售抵押資產(chǎn)等方式償還投資者。“何況目前從國內(nèi)整體經(jīng)濟形勢和城鎮(zhèn)化的趨勢來看，整個市場不會出現(xiàn)系統(tǒng)性風(fēng)險，反而是‘國五條’將泡沫擠壓掉以后，更有利于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的總量增長。”

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