3月25日，頭個(gè)地方版新“國(guó)五條”細(xì)則正式落地。廣東省政府發(fā)布“轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知”(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“細(xì)則”)，細(xì)則要求廣州、深圳兩地須于3月底前公布房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，并明確指出，至2013年底廣東全省地級(jí)以上城市(含順德區(qū))完成住房信息聯(lián)網(wǎng)工作。

　　尚有懸疑：未對(duì)限價(jià)目標(biāo)、二手房交易征20%個(gè)稅如何操作等焦點(diǎn)問(wèn)題作出明確規(guī)定。

　　政策要點(diǎn)：廣州、深圳兩地需根據(jù)近年房?jī)r(jià)走勢(shì)情況，合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)，并于3月底前公布。廣州、深圳、珠海、佛山要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策。這是頭次對(duì)廣州和深圳兩大一線城市實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)的“雙限”政策。

　　政策影響：由于此前對(duì)于房?jī)r(jià)控制目標(biāo)都是包含保障性住房項(xiàng)目，地方對(duì)房?jī)r(jià)控制可操作性大，但是此次細(xì)則中指出房?jī)r(jià)需摒除保障性住房，這對(duì)于地方來(lái)說(shuō)，摒除保障房將大大增加調(diào)控難度，也將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生更大的影響。

　　新購(gòu)房潮流將是先賣(mài)后租再等住

　　如果我正在辦理二手房購(gòu)賣(mài)手續(xù)，看到廣東“率先”推出的新“國(guó)五條”細(xì)則后，肯定會(huì)加多兩錢(qián)肉緊，催著中介和對(duì)方趕緊這兩天把該辦的手續(xù)辦了，該交的稅趕緊交了，該過(guò)的戶(hù)趕緊過(guò)了。因?yàn)?，這份看起來(lái)“說(shuō)了等于沒(méi)說(shuō)”的細(xì)則，較關(guān)鍵就在于那句“嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定”。這對(duì)于有一絲絲幻想地方細(xì)則可能“有自主發(fā)揮空間”，未必會(huì)從嚴(yán)執(zhí)行按差價(jià)征20%的廣大普通市民來(lái)說(shuō)，真是一記響亮的耳光啊。

　　同時(shí)，廣東省的新“國(guó)五條”細(xì)則中還顯示，除了合理確定2013年度新建商品住房(不含保障性住房)價(jià)格控制目標(biāo)外，廣深佛珠4市要繼續(xù)嚴(yán)格限購(gòu)，相對(duì)有些新意的一點(diǎn)則是“2013年底前各地級(jí)以上市(含順德區(qū))要按要求完成與省房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的網(wǎng)絡(luò)連接和數(shù)據(jù)傳輸測(cè)試，并按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施改造升級(jí)”。如此一來(lái)，那些以為可以在 的周邊城市購(gòu)多兩套房的市民，較好也別輕舉妄動(dòng)了，投資也好，度假也好，以后免不了這些房也會(huì)成為國(guó)家收取相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。

　　總而言之，從國(guó)家到地方，恐怕是想對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)再來(lái)一次“休克療法”：限購(gòu)加重稅，看你還怎么撲騰。所以，那些已經(jīng)有了一套房，還想再購(gòu)一套房改善居住條件的，除非真的辦“假離婚”，否則就要做好重新租房?jī)赡甑乃枷霚?zhǔn)備。如果不賣(mài)掉套房，怎么能有錢(qián)給套房六成甚至可能會(huì)提到七成的頭付？如果不賣(mài)掉套房，購(gòu)了套房后再賣(mài)，還要被征收20%的個(gè)人所得稅。筆者猜測(cè)，以后的房地產(chǎn)市場(chǎng)大概會(huì)有這樣的一種新趨勢(shì)：客戶(hù)在看中一套一手房后，開(kāi)發(fā)商允許其有半個(gè)月的頭付寬限期。購(gòu)家回頭就趕緊把自己家的先進(jìn)住房麻利賣(mài)掉，趕緊租一套房，再以頭次置業(yè)者身份回頭去購(gòu)已經(jīng)定好的這套一手房，給三成頭付。在接下來(lái)等待交樓的時(shí)光中，在出租屋里還著房貸，憧憬著新的生活。

　　也許，這樣下去，邊緣地區(qū)的二手房?jī)r(jià)真的會(huì)降下來(lái)，因?yàn)橐獡Q房必須先賣(mài)房，更多的二手房源就會(huì)出現(xiàn)在市場(chǎng)上，而且還必須是“先進(jìn)住房證過(guò)5年”的，否則購(gòu)家直接奔一手房去了，何必幫你給20%的個(gè)稅？但是，市的二手房?jī)r(jià)卻反而有可能比原來(lái)更高，畢竟學(xué)位房的身價(jià)在那里擺著，20%個(gè)稅愛(ài)給不給。就算購(gòu)的人沒(méi)有原來(lái)多，租房的人也肯定會(huì)多，先進(jìn)的一套房都賣(mài)了，難不成睡大街？但是，說(shuō)好的“降房?jī)r(jià)”政策初衷在現(xiàn)實(shí)面前就難免變得很骨感。一方面，大家怕購(gòu)二手房要給20%的個(gè)稅，直接就去購(gòu)一手了。另一方面，大家又怕購(gòu)了房沒(méi)幾年要換房給稅，不如一步到位購(gòu)個(gè)好的三房、四房。這樣一來(lái)，開(kāi)發(fā)商的底氣更加足了，漲價(jià)的動(dòng)力也更充分了，房?jī)r(jià)能不能真的降下來(lái)，又變成了未知數(shù)。很多市民擔(dān)心的“越調(diào)越漲”怪圈難道又要再現(xiàn)？ (陳白帆)

　　政策從嚴(yán) 市場(chǎng)花款或更多

　　新“國(guó)五條”粵版細(xì)則在3月底前踩點(diǎn)推出，剩下不到一周時(shí)間，廣深版細(xì)則也將出爐，2013年樓市時(shí)間正式進(jìn)入新“國(guó)五條”調(diào)控期。無(wú)論如何，樓市名嘴任志強(qiáng)關(guān)于“今年3月份暴漲”的言論成真，問(wèn)題是接下來(lái)的新“國(guó)五條”后樓市會(huì)如何演化。

　　從已掌握的政策來(lái)看，從化增城 將成歷史。早在粵版新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)之前，記者已收到多條增城樓盤(pán)發(fā)出的短信，不同樓盤(pán)都有共同的廣告語(yǔ)——搶搭新政末班車(chē)。3月份二手樓市瘋了差不多一個(gè)月，到月末二手房交易疲態(tài)出現(xiàn)，到較后一周輪到增城從化一手樓接棒。對(duì)于二手房按所得征收20%個(gè)稅的規(guī)定，可預(yù)見(jiàn)的是未來(lái)一手房市場(chǎng)不會(huì)因此而停下高歌猛進(jìn)的勢(shì)頭。記者一位朋友就是在新“國(guó)五條”出臺(tái)后才趕緊入市的，看了好幾年二手房的她較終在二手房經(jīng)紀(jì)的建議下入手購(gòu)一手樓，因?yàn)樗龥](méi)有一次性付款的本錢(qián)，不購(gòu)一手房就趕不上末班車(chē)。新政出臺(tái)讓購(gòu)賣(mài)雙方和中介經(jīng)紀(jì)都變成共同陣線的戰(zhàn)友，連她都感嘆“原來(lái)二手房經(jīng)紀(jì)還是挺有人性的”。

　　政策從嚴(yán)，但攔不住市場(chǎng)花款層出不窮。先是有所謂緊急開(kāi)具裝修款發(fā)票，再有夫妻間假離婚在新政落地前趕緊多購(gòu)一套住房，以后或許還要復(fù)婚再離婚來(lái)規(guī)避20%的個(gè)稅。這僅僅是網(wǎng)傳新“國(guó)五條”應(yīng)對(duì)攻略的一兩條而已，相信各地真正出臺(tái)細(xì)則必然有更多花樣出爐。記者記得之前有些開(kāi)發(fā)商也玩一些花樣，比如說(shuō)購(gòu)家與開(kāi)發(fā)商只簽協(xié)議不網(wǎng)簽，有地產(chǎn)人士表示，不少開(kāi)發(fā)商的豪宅單位其實(shí)已經(jīng)被人購(gòu)下，但由于購(gòu)家需要等兒女18歲成年才可以購(gòu)購(gòu)或是在合同中約定“等限購(gòu)結(jié)束后再簽約”，但是隨著粵版細(xì)則出臺(tái)，限購(gòu)依然進(jìn)行，且區(qū)域進(jìn)一步加大，那些對(duì)賭短時(shí)間限購(gòu)結(jié)束的購(gòu)賣(mài)協(xié)議究竟會(huì)怎么樣呢？開(kāi)發(fā)商是否會(huì)再變出新花樣？大家可以拭目以待。

　　有地產(chǎn)人士透露，部分增城樓盤(pán)由于 需求大，但領(lǐng)預(yù)售證趕不上購(gòu)家入市的迫切，很多未出預(yù)售證的房屋也已經(jīng)有人購(gòu)走，若這些房屋趕不及在穗版細(xì)則落地前及時(shí)簽約，恐怕開(kāi)發(fā)商和購(gòu)家“偷步入市”的如意算盤(pán)就要落空。 (李鳳荷)

　　擴(kuò)大限購(gòu) 廣州樓價(jià)壓力大

　　日前，廣東省政府網(wǎng)站公布了《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》。有業(yè)界人士指出，雖然說(shuō)此細(xì)則看上去新意不多，但釋放出的明確信號(hào)是：

　　一、廣東版細(xì)則“劍指”高房?jī)r(jià)。一份來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的2月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，廣州房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅達(dá)到3.1%，與北京并列居全國(guó)頭位。同期，廣州市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)也顯示，2013年前2個(gè)月，廣州全市十區(qū)樓市均價(jià)頭度突破1.6萬(wàn)元／m2，達(dá)到1.6298萬(wàn)元／m2。

　　面對(duì)飆升的房?jī)r(jià)，如何制定具體的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)，是擺在地方政府面前的一道考題。是像2011年那樣設(shè)定不超過(guò)GDP或人均收入增幅？還是另設(shè)一個(gè)具體的指標(biāo)？近年來(lái)，隨著城區(qū)的高端住宅的不斷推出，這些量大價(jià)高的產(chǎn)品對(duì)于全市的均價(jià)向上走有明顯的影響，因此，要降低漲幅顯然并非易事。

　　二、限購(gòu)范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大。通知要求：廣州、深圳、珠海、佛山要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行住房限購(gòu)政策，原出臺(tái)的住房限購(gòu)政策與國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文要求不符的，應(yīng)立即作出調(diào)整。事實(shí)上，上述四市原本就已限購(gòu)，只是有些城市限得較寬松，比如珠海只限主城區(qū)，廣州則從化、增城不限。而國(guó)五條細(xì)則要求：要限全市范圍、一手房和二手房皆限。

　　因此，業(yè)界普遍預(yù)測(cè)，此前并沒(méi)有實(shí)施嚴(yán)格限購(gòu)的廣州的增城、從化，根據(jù)國(guó)辦發(fā)〔2013〕17號(hào)文中關(guān)于限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域的規(guī)定，意味著今后也要嚴(yán)格實(shí)行雙限措施。

　　不過(guò)問(wèn)題在于，一旦增城、從化也限購(gòu)的話，勢(shì)必會(huì)明顯減少這兩區(qū)域的成交量。作為均價(jià)還僅處在7000～8000元/m2剛出頭的兩大區(qū)域，其中，尤其是增城，以往對(duì)拉低廣州住宅整體的成交均價(jià)“貢獻(xiàn)”良多，未來(lái)一旦限購(gòu)，廣州若想緩解樓價(jià)上漲顯然壓力更大。 (王荔玨)

　　沒(méi)新意或是對(duì)調(diào)控的謹(jǐn)慎思考

　　越近月底，房地產(chǎn)市場(chǎng)越是風(fēng)聲鶴唳。本周一，廣東省政府發(fā)布了被業(yè)界稱(chēng)作“粵五條”的《廣東省人民政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，該通知在“國(guó)五條”基礎(chǔ)上，強(qiáng)調(diào)了增加中小套型普通商品住房供應(yīng)，加快保障房建設(shè)，并明確了廣州和深圳需在本月底對(duì)外公布新建住房?jī)r(jià)格調(diào)控目標(biāo)。不過(guò)，對(duì)于此前備受關(guān)注的二手房交易征20%個(gè)稅，該通知并未細(xì)化說(shuō)明。

　　在業(yè)界看來(lái)，這個(gè)全國(guó)頭發(fā)的“粵五條”，更像是對(duì)新“國(guó)五條”的一次隔空吶喊助威，誠(chéng)意十足，但口號(hào)居多。有網(wǎng)友在看完“粵五條”細(xì)則后，忍不住發(fā)微博吐槽，“雖然先拔頭籌，但內(nèi)容也太沒(méi)新意了吧。”

　　作為全國(guó)頭個(gè)落地的新“國(guó)五條”地方版細(xì)則，“粵五條”搶盡風(fēng)頭，但若細(xì)讀其內(nèi)容，其對(duì)二手房交易個(gè)稅、二套房貸款利率等敏感問(wèn)題的避重就輕，或多或少反映出政策制定者仍有些舉棋不定。

　　不過(guò)，筆者認(rèn)為，有關(guān)部門(mén)在細(xì)則制定上的猶豫，實(shí)則是對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的謹(jǐn)慎思考。須知在新“國(guó)五條”細(xì)則出臺(tái)后的大半個(gè)月，全國(guó)多個(gè)城市的二手房成交陷入瘋狂，不少二手房購(gòu)家，特別是頭次置業(yè)的婚房客戶(hù)，出于對(duì)交易稅費(fèi)成本增加的恐慌，紛紛搶閘入市。各地政府若要出臺(tái)更有效、更嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控升級(jí)政策，就必須要直面調(diào)控當(dāng)下出現(xiàn)的問(wèn)題。譬如怎樣讓調(diào)控細(xì)則精準(zhǔn)擊中市場(chǎng)投機(jī)投資性購(gòu)房需求？如何才能在抑制市場(chǎng)投機(jī)需求的同時(shí)，避免對(duì)頭次置業(yè)者的誤傷？

　　提出這些問(wèn)題容易，但要解決這些問(wèn)題卻很傷腦筋。“地方版落地前還需‘接地氣’，煩請(qǐng)制定政策的有

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