大興黃村：供應(yīng)量不持續(xù)五年漲幅103%

　　從剛需集中地轉(zhuǎn)向中高端

　　2009年上半年，位于五環(huán)外的大興黃村樓市還處于沉寂，由于原生墅、翡翠城等項(xiàng)目的較早進(jìn)入，黃村一直被定義為近郊別墅區(qū)，區(qū)域普通住宅的房價(jià)大都停留在萬元以下。下半年開盤的火神廟國際商業(yè)的配套商住部分，售價(jià)在11000元/平方米左右。2010年，乘著樓市火爆的東風(fēng)，2009年黃村拍出的地塊相繼快速入市，綠地新里·西斯萊公館、保利·茉莉公館、金地仰山、東亞馬賽公館等多個(gè)品牌項(xiàng)目競相開盤，開盤價(jià)位集中在17000元/平方米左右，基本每個(gè)項(xiàng)目開盤房源都能銷售一空，一時(shí)間，黃村從毫不知名蛻變成為剛需購房者較青睞的區(qū)域。

　　頭次開盤之后，黃村的大多項(xiàng)目都選擇了密集的開盤節(jié)奏，每期開盤漲幅不大，約在10%左右，保利·茉莉公館、新里·西斯萊公館等項(xiàng)目相繼售罄。2011年，北京城建·紅木林項(xiàng)目開盤時(shí)，價(jià)格定在21000元/平方米左右。隨后，華潤置地黃村的高端項(xiàng)目華潤·公元九里入市，入市價(jià)格在26000元/平方米左右，黃村樓市也在逐漸邁向中高端。

　　目前，黃村樓市在售項(xiàng)目以大戶型為主，價(jià)格集中在24000元/平方米左右，華潤·公元九里項(xiàng)目更是站上了40000元/平方米的歷史高位。先進(jìn)的小戶型項(xiàng)目中建·國際港預(yù)計(jì)7月即將入市，預(yù)計(jì)售價(jià)23000元/平方米左右。而保利·茉莉公館、新里·西斯萊公館等項(xiàng)目的二手房價(jià)格也在27000元/平方米以上。

　　重重利好推動(dòng)區(qū)域迅速被認(rèn)可

　　2009年以前，位于大興區(qū)的黃村還不太被購房人所熟知，除了華潤置地開發(fā)的翡翠城項(xiàng)目和曾經(jīng)的“天價(jià)地塊”順馳領(lǐng)海外，黃村樓市鮮有大開發(fā)商的介入。2009年，沉寂多年的黃村樓市迎來了的發(fā)展利好。

　　2009年6月，黃村的多塊優(yōu)質(zhì)土地開始掛牌出讓，旭輝、金地、綠地、保利、東亞新華等眾多開發(fā)商相繼拍得地塊，此時(shí)的樓面價(jià)大都集中在6000元/平方米左右。2009年9月，**4號(hào)線正式開通，11月初，北京近幾年的工程《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》發(fā)布，2900億的預(yù)計(jì)投資金額為南城的發(fā)展注入了一劑強(qiáng)心針，黃村也成為較受益的區(qū)域之一。一系列利好推動(dòng)之下，2009年年底，城建地產(chǎn)和中建地產(chǎn)競得的黃村地塊樓面價(jià)就已經(jīng)突破萬元大關(guān)。被推高的樓面價(jià)直接表現(xiàn)在樓市的房價(jià)上，2010年黃村入市項(xiàng)目價(jià)格迅速逼近20000元/平方米。

　　由于是曾經(jīng)的近郊別墅區(qū)，黃村區(qū)域的規(guī)劃建設(shè)十分有序，生活氛圍濃厚，是大興傳統(tǒng)的商業(yè)之一，早期華潤置地的開發(fā)也為這里引入了學(xué)校、醫(yī)院等配套設(shè)施。眾多大品牌開發(fā)商的進(jìn)入也為黃村區(qū)域發(fā)展帶來了新的高度，尤其是綠地將其商業(yè)品牌綠地繽紛城也引入黃村，讓黃村的商業(yè)配套檔次得以再次提升。

　　2010年底**大興線的全線貫通運(yùn)營則是讓購房者對(duì)于黃村區(qū)域的認(rèn)可再上新的高度，而且也為黃村引入了城北的置業(yè)人群。

　　區(qū)域幾乎無新地供應(yīng) 熱點(diǎn)已經(jīng)南移

　　告別了2009年的拿地高潮，近三年，黃村核心區(qū)幾乎已無新的土地供應(yīng)，在售項(xiàng)目大多為老項(xiàng)目的后期，產(chǎn)品也以大戶型為主，總價(jià)動(dòng)輒在500萬元以上，剛需群體也被迫開始南移。

　　受益于**大興線及近兩年的土地供應(yīng)，位于黃村正南的天宮院區(qū)域已成為置業(yè)大興的剛需人群的頭選，保利、龍湖、金融街、頭開等品牌房企也將新的戰(zhàn)場轉(zhuǎn)移至天宮院區(qū)域。同時(shí)，該區(qū)域的價(jià)格也在不斷攀升。從2011年底龍湖時(shí)代天街率先開盤時(shí)的11800元/平方米起，如今天宮院區(qū)域的總體價(jià)格也即將站上20000元/平方米的大關(guān)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，黃村已基本無新土地供應(yīng)，開發(fā)商的在售項(xiàng)目已經(jīng)具有稀缺性，預(yù)計(jì)未來價(jià)格會(huì)繼續(xù)走高，而其所在位置也覺得該區(qū)域未來將更加高端化。而隨著階段城南行動(dòng)計(jì)劃的逐步落實(shí)，加之頭都機(jī)場的建設(shè)推進(jìn)和大品牌開發(fā)商的陸續(xù)開發(fā)，未來天宮院板塊的配套短板將會(huì)被逐步補(bǔ)上，該區(qū)域的樓市發(fā)展還有很大潛力，在一定時(shí)間內(nèi)還是剛需人群的頭選地之一。文/門庭婷

　　房山長陽：京西剛需頭選 五年漲幅156%

　　大盤持續(xù)供應(yīng) 價(jià)格穩(wěn)步增長

　　2010年，與黃村一同進(jìn)入購房者視線的還有一個(gè)重要板塊，房山長陽。2009年，長陽樓市的主要置業(yè)人群大都是房山區(qū)的本地居民，幾個(gè)大盤加州水郡、中國鐵建·原香小鎮(zhèn)等售價(jià)也都在萬元以下。

　　2009年，長陽板塊的土地集中上市，萬科更是聯(lián)手中糧一月之內(nèi)拍下房山長陽鎮(zhèn)起步區(qū)1、5號(hào)兩地塊，隨后綠地、頭開、頭創(chuàng)、城建、金地等品牌房產(chǎn)商陸續(xù)也在長陽拿地。2010年，這些地塊開始集中入市。

　　觀察長陽板塊這幾年的變化，中糧萬科·長陽半島是重要的風(fēng)向標(biāo)之一。2010年，中糧萬科長陽半島頭次入市，開盤價(jià)格定在14000元/平方米，也引發(fā)購房人的追捧。隨后，中糧萬科長陽半島每次開盤都會(huì)保持一定的漲幅，也成為長陽板塊的價(jià)格指標(biāo)。

　　值得一提的是，2012年上半年，由于樓市調(diào)控造成的低迷，長陽板塊的價(jià)格有所回落，與長陽半島相鄰的頭開熙悅山項(xiàng)目，毛坯售價(jià)曾降至13000元/平方米，但隨后隨著北京樓市的全面回暖，價(jià)格也逐步回升，目前售價(jià)在19000元/平方米左右。

　　品牌開發(fā)商帶動(dòng)區(qū)域配套發(fā)展

　　品牌開發(fā)商進(jìn)入長陽開發(fā)住宅的同時(shí)，也為長陽帶來了 的配套設(shè)施，徹底改變了長陽曾經(jīng)遠(yuǎn)郊的定位。萬科為長陽引入了北京四幼、北京小學(xué)、北京四中等全程優(yōu)質(zhì)教育資源，同時(shí)16萬平方米的商業(yè)配套也為長陽的業(yè)主提供了便利的生活設(shè)施。頭創(chuàng)置業(yè)將華北地區(qū)的奧特萊斯引入長陽。

　　長陽板塊的迅速發(fā)展也同樣受益于2009年底北京市發(fā)改委公布的《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》，房山區(qū)作為北京11大規(guī)劃新城之一，打造CSD休閑購物區(qū)。在《城南行動(dòng)計(jì)劃》的推動(dòng)下，長陽板塊也進(jìn)入了發(fā)展的快車道。2010年底，山線部分開通運(yùn)營，房山實(shí)現(xiàn)了公共交通半公里到市區(qū)。作為已開通**區(qū)域中，房價(jià)較低的板塊，長陽成為京西剛需人群的置業(yè)頭選。

　　土地價(jià)格上漲速度緩慢

　　與其他區(qū)域土地被熱捧，價(jià)格節(jié)節(jié)攀升不同，長陽板塊的土地市場則相對(duì)平穩(wěn)。以萬科為例，自2009年起，萬科先后在長陽拿下多個(gè)地塊，雖競爭者很多，但樓面地價(jià)始終在5000-6000元/平方米左右。而長陽板塊拍出的較高樓面地價(jià)為今年2月由廣州誠譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拍得的房山長陽鎮(zhèn)01-09-09、01-09-02地塊，扣除保障房部分的樓面價(jià)為10091元/平方米，這也是房山地塊頭次突破萬元大關(guān)。但同期萬科聯(lián)合體拿下的房山長陽鎮(zhèn)地塊樓面價(jià)僅為5249元/平方米。

　　某開發(fā)商營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，區(qū)域樓面地價(jià)能夠直接影響購房者和開發(fā)商對(duì)于區(qū)域價(jià)值發(fā)展的預(yù)期，長陽板塊目前供應(yīng)量充足，土地成本也不高，預(yù)計(jì)未來價(jià)格上漲幅度不會(huì)太大。隨著區(qū)域配套的不斷成熟，道路交通的改善，短時(shí)間內(nèi)還會(huì)是剛需人群置業(yè)的頭選。 文/門庭婷

　　通州馬駒橋：商住項(xiàng)目是區(qū)域主力軍 五年漲幅92.3%

　　大五年價(jià)格起伏明顯 較易受調(diào)控影響

　　位于通州和亦莊之間的馬駒橋板塊，雖然發(fā)展起步較早，但區(qū)域發(fā)展始終不溫不火。2009年，馬駒橋主要有兩個(gè)在售大品牌開發(fā)商項(xiàng)目合生世界村和珠江奧古斯塔，當(dāng)時(shí)售價(jià)都剛剛超過萬元。

　　由于地理位置的影響，馬駒橋主要承接的都是原本意向在亦莊、通州核心區(qū)購房的購房者，因此當(dāng)樓市受到調(diào)控時(shí)，馬駒橋往往較先做出反應(yīng)。2010-2011年，馬駒橋板塊伴隨上一輪樓市的大漲，區(qū)域價(jià)格已經(jīng)接近20000元/平方米，但由于調(diào)控的影響，遭遇滯銷難題。2011年底，馬駒橋板塊掀起了一輪價(jià)格戰(zhàn)，合生世界花園率先推出了9980元/平方米的低價(jià)，低于萬元的價(jià)格在當(dāng)時(shí)的北京極為罕見，而且該房源還是精裝修產(chǎn)品，隨后珠江奧古斯塔的尾房也推出了8000-9000元/平方米的均價(jià)，再次拉低區(qū)域樓市價(jià)格水平，與此同時(shí)，板塊內(nèi)的融科鈞廷、米拉village等項(xiàng)目也都相應(yīng)地調(diào)低了售價(jià)。

　　商住產(chǎn)品是區(qū)域主力 帶動(dòng)區(qū)域成交

　　從區(qū)域看，馬駒橋位于通州與亦莊之間，可以享受兩個(gè)區(qū)域的雙重利好，但正是由于夾在兩個(gè)區(qū)域之間，馬駒橋的位置總顯得有些尷尬。配套一直是馬駒橋板塊的硬傷，如果不是開車出行，到達(dá)該區(qū)域有諸多不便，雖然**亦莊線早已開通，但距區(qū)域的各個(gè)項(xiàng)目都有一段不小的距離。在商業(yè)配套上，馬駒橋的大型商業(yè)配套基本都還處于規(guī)劃階段，只有一些能滿足基本生活所需的便利店等。像頭開國風(fēng)美侖等項(xiàng)目周邊，基本沒有任何配套設(shè)施。

　　由于區(qū)域發(fā)展滯后，馬駒橋板塊的地塊成交價(jià)格也相對(duì)較低，遠(yuǎn)不及其周邊的亦莊、臺(tái)湖、通州新城等區(qū)域。2009年，融科地產(chǎn)拿下的馬駒橋居住項(xiàng)目樓面價(jià)格僅2196元/平方米，而2012年富力地產(chǎn)拿下的馬駒橋居住用地樓面價(jià)也不過5637元/平方米，遠(yuǎn)低于通州其他區(qū)域動(dòng)輒過萬的價(jià)格。而部分以商業(yè)辦公立項(xiàng)獲得的土地，樓面地價(jià)則更低。

　　雖然區(qū)域存在很多硬傷，但由于緊鄰亦莊，馬駒橋承接了不是來自亦莊的購房需求。而且由于馬駒橋本身物流基地的規(guī)劃定位，該區(qū)域出讓的土地大都是商業(yè)辦公用地，因此區(qū)域樓市的主要產(chǎn)品為商住產(chǎn)品， ，這也為馬駒橋吸引了很多東部的置業(yè)人群，這一先天優(yōu)勢(shì)將不少被限購政策擋在門外的購房者吸引到了馬駒橋。

　　周邊地塊價(jià)格高企 板塊未來價(jià)格潛力大

　　雖然馬駒橋的土地市場一直較為平淡，但與之相鄰的臺(tái)湖板塊卻成為去年以來北京土地市場的熱門。半年時(shí)間，臺(tái)湖已經(jīng)有七宗土地被開發(fā)商搶拍，較高樓面價(jià)已接近20000元/平方米，已經(jīng)高出馬駒橋板塊的平均售價(jià)。7月，臺(tái)湖又將有新地塊推出，樓面起始價(jià)已經(jīng)達(dá)到10500元/平方米，預(yù)計(jì)又會(huì)引起各大開發(fā)商的搶奪。

　　另一個(gè)緊鄰馬駒橋的亦莊板塊也是近期的土地?zé)衢T，方興地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、融創(chuàng)中國等也紛紛拿地進(jìn)駐，樓面價(jià)也都超過萬元，而且大都定位

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